Immobilienmakler für Grömitz und das Umland
Haus oder Wohnung verkaufen in Grömitz
Seeheilbad an der Lübecker Bucht, einer der größten Ferienorte Schleswig-Holsteins.
Der Markt in Grömitz
Ferienimmobilien mit ganzjähriger Nachfrage
Grömitz ist einer der stärksten Tourismusstandorte an der schleswig-holsteinischen Ostseeküste. Das prägt den Immobilienmarkt: Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze machen einen großen Teil der Nachfrage aus.
In Strandnähe und rund um die Seebrücke sind Ferienobjekte gefragt, in Cismar und den Ortsteilen im Hinterland dominieren Dauerwohnimmobilien. Ob eine Immobilie vermietet werden darf, ist beim Verkauf oft die erste Frage des Käufers.
Lokales Wissen
Drei Dinge, die in Grömitz über den Preis entscheiden
Kein allgemeiner Ratgebertext, sondern das, was hier vor Ort tatsächlich gilt. Alle Angaben mit Quelle, damit Sie sie selbst nachprüfen können.
Vom Ostseebad bis ins Hinterland
Grömitz ist Ostseeheilbad und Landgemeinde zugleich. Zwischen der Strandpromenade, dem Klosterdorf Cismar und den Dörfern im Hinterland liegen preislich Welten.
Lensterstrand liegt rund drei Kilometer nördlich des Ortskerns, abseits des Durchgangsverkehrs, geprägt von Campingplätzen und kleinen Ferienbungalows. Das ist ein eigener Markt mit eigener Käuferschicht.
Ortsteile: Gemeinde Grömitz. 6.812 Einwohner zum 31.12.2024, Statistikamt Nord
Bodenrichtwert: 100 bis 1.500 Euro
100 bis 1.500 €/m²Zwischen der günstigsten Lage im Hinterland und der teuersten in Strandnähe liegt in Grömitz der Faktor 15. In kaum einer anderen Gemeinde unseres Gebiets ist die Spanne so groß.
Genau deshalb sind pauschale Online-Bewertungen hier besonders unzuverlässig. Sie mitteln über einen Markt, der aus zwei völlig verschiedenen Märkten besteht.
Stichtag 01.01.2024, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein. Zonenscharfe Werte: BORIS Schleswig-Holstein
Neu seit Oktober 2025: Zweckentfremdungssatzung
Ändert den Markt
Seit dem 23. Oktober 2025 gilt in Grömitz eine Zweckentfremdungssatzung. Wer Wohnraum mehr als zwölf Wochen im Jahr als Ferienwohnung vermietet, länger als sechs Monate leer stehen lässt oder abreißt, braucht eine Genehmigung. Der Bußgeldrahmen reicht bis 100.000 Euro. Bestehende Ferienvermietungen können Bestandsschutz genießen, das muss aber nachgewiesen werden.
Für den Verkauf heißt das: Die Frage, ob ein Käufer die Immobilie als Ferienwohnung nutzen darf, ist in Grömitz nicht mehr selbstverständlich mit Ja zu beantworten. Wir klären das vor der Vermarktung und holen bei Bedarf ein Negativattest ein. Wer das offen lässt, verliert entweder Käufer oder handelt sich später Streit ein.
Dazu kommen die laufenden Kosten: 11 Prozent Zweitwohnungssteuer, Kurabgabe auch für Eigentümer und 6,8 Prozent Tourismusabgabe auf Vermietungserträge.
Zweckentfremdungssatzung in Kraft seit 23.10.2025, Gemeinde Grömitz. Zweitwohnungssteuersatzung ab 01.01.2025, Kurabgabesatzung ab 01.01.2026, Tourismusabgabe ab 01.01.2021
Ihr Vorteil
Warum Eigentümer in Grömitz mit uns verkaufen
Verkauft in direkter Nachbarschaft: Sierksdorf und Heiligenhafen. Alle Objekte ansehen.
Immobilie in Grömitz kostenlos bewertenPreise und Bodenwerte
Was in der nördlichen Lübecker Bucht gezahlt wurde
Die Zahlen stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses im Kreis Ostholstein. Es sind beurkundete Kaufpreise und amtliche Bodenrichtwerte, keine Angebotspreise aus Portalen.
Bodenrichtwerte in Grömitz, Stichtag 01.01.2026
| Zone | Bodenrichtwert je m² | Einordnung |
|---|---|---|
| Beste Lage | 700 € | höchster Wert für Ein- und Zweifamilienhausbauland |
| Gute Lage | 480 € | |
| Mittlere Lagen | 380 € | zwei Zonen |
| Übrige Wohnlagen | 300 € | |
| Randlagen | 200 € | niedrigster Wert im Gemeindegebiet |
| Lensterstrand, Wochenendhausgebiet | 300 € | eigene Zone für Wochenendhäuser |
| Mischgebiet und Wohn-Geschäftshaus | 1.500 € | |
| Geschosswohnungsbau | 1.000 € |
Der Abstand zwischen Ein- und Zweifamilienhausbauland und Geschosswohnungsbau ist in Grömitz besonders groß: 700 gegen 1.000 Euro je Quadratmeter, im Mischgebiet sogar 1.500 Euro. Wenn Ihr Grundstück größer ist und der Bebauungsplan mehr zulässt als ein Einfamilienhaus, gehört diese Alternative in die Bewertung. Genau das prüfen wir vor Ort.
Zur Anbindung sagen wir es offen: Der Ort hat keinen Bahnanschluss. Die Bahnstrecke Lübeck Puttgarden hält in Timmendorfer Strand, Scharbeutz, Haffkrug, Sierksdorf und Neustadt, weiter nördlich nicht mehr an der Küste. Wer hierher kommt, kommt mit dem Auto. Für Ferienimmobilienkäufer spielt das selten eine Rolle, für Dauerbewohner ohne Auto sehr wohl, und wir sagen es lieber vorher als bei der ersten Anfahrt des Interessenten.
Ein Hinweis zur Herkunft der Zahlen: Der Gutachterausschuss im Kreis Ostholstein wertet nicht je Gemeinde aus, sondern in Marktregionen. Grömitz, Kellenhusen, Dahme, Großenbrode, Grube, Heringsdorf und Schashagen bilden zusammen die Region Lübecker Bucht Nord. Die Preiszahlen oben gelten deshalb für diese Orte gemeinsam. Eine eigene Ferienwohnungsauswertung wie für Timmendorfer Strand oder Heiligenhafen gibt es für sie nicht. Ortsscharf belastbar sind nur die Bodenrichtwerte.
Kaufpreise: Grundstücksmarktübersicht 2024 für den Kreis Ostholstein, herausgegeben vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein, veröffentlicht am 01.10.2025, Datenjahr 2024. Bodenrichtwerte: BORIS-SH im Digitalen Atlas Nord, Stichtag 01.01.2026, am 13.01.2026 beschlossen und am 06.02.2026 veröffentlicht, Bezugsgröße in der Regel 600 Quadratmeter, kostenfrei über BORIS-SH. Einwohnerzahlen: Statistikamt Nord, Bericht A I 2 vj 1/26 SH, Stichtag 31.03.2026.
Unterlagen
Was Sie brauchen und wo Sie es in Grömitz bekommen
Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum sich ein Verkauf um Wochen verschiebt. Die Zuständigkeiten liegen auf drei Ebenen: Gericht, Land und Stadt oder Kreis. Wir beschaffen das im Maklerauftrag für Sie, hier steht trotzdem, was dahintersteckt.
| Unterlage | Zuständig | Gebühr | Zu beachten |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Amtsgericht Oldenburg in Holstein, Grundbuchamt. Zuständig auch für Neustadt, Heiligenhafen und Fehmarn. | 10 € einfach 20 € beglaubigt | Antrag per Post, Fax, E-Mail, über das Justizpostfach oder persönlich nach Terminvereinbarung. Als Eigentümer sind Sie immer einsichtsberechtigt, Dritte brauchen ein berechtigtes Interesse nach § 12 GBO. |
| Liegenschaftskarte | Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein. Das Liegenschaftskataster ist in Schleswig-Holstein Landesaufgabe, nicht Sache des Kreises. | 27,37 € | Bestellung über das amtliche Online-Formular des Landes, Versand per Post oder als PDF. Achtung: Drittanbieter im Netz verlangen dafür ein Vielfaches der amtlichen Gebühr. |
| Flurstücks- und Eigentumsnachweis | Landesamt für Vermessung und Geoinformation | 14,28 € | Gleicher Bestellweg. Für die Eigentumsangaben ist ein berechtigtes Interesse nachzuweisen. |
| Bauakte und Bauzeichnungen | Kreis Ostholstein, Fachdienst Bauordnung in Eutin. Das Kreisgebiet ist in die Bauaufsichtsbezirke Nord und Süd gegliedert. | nach Baugebührenverordnung | Einzige belegte Ausnahme im Kreis ist Bad Schwartau mit eigener Bauaufsicht. Die genaue Zuständigkeit für Ihr Objekt klären wir vor der Beschaffung telefonisch, das kostet einen Anruf und spart im Zweifel zwei Wochen. |
| Baulastenauskunft | Kreis Ostholstein | nach BauGebVO | Auskunft nur auf schriftlichen Antrag und bei berechtigtem Interesse, § 83 LBO. Den Betrag veröffentlicht das Land nicht, er richtet sich nach Tarifstelle 5 der Baugebührenverordnung. |
| Energieausweis | Keine Behörde. Ausstellung durch berechtigte Sachverständige, wir arbeiten mit eigenen Energieberatern. | nach Aufwand | Pflicht beim Verkauf. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und ist zehn Jahre gültig. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist zwingend ein Bedarfsausweis nötig. |
| Teilungserklärung und Aufteilungsplan | Grundakte beim Grundbuchamt oder beim beurkundenden Notariat, in der Praxis oft auch bei der Verwaltung | nach Umfang | Nur bei Eigentumswohnungen. Ohne diese Unterlage lässt sich Sondereigentum nicht sauber abgrenzen. |
| Wohngeldabrechnungen und Protokolle | Ausschließlich bei der WEG-Verwaltung, keine Behörde | nach Verwaltervertrag | Kaufinteressenten fragen die letzten drei Jahresabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen nach. Fehlen sie, entsteht Misstrauen. |
Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis Nummern 17000 und 17001. Katastergebühren nach dem amtlichen Bestellformular des Landesamts für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein, abgerufen im September 2026. Baulasten: § 83 Landesbauordnung Schleswig-Holstein in Verbindung mit der Baugebührenverordnung. Energieausweis: §§ 79, 80 und 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, vormals Gebäudeenergiegesetz.
Regeln vor Ort
Grömitz ist seit Oktober 2025 ein rechtlicher Sonderfall
Als einziger Ort in der Lübecker Bucht hat Grömitz eine Zweckentfremdungssatzung. Sie greift direkt in das ein, was viele Käufer mit einer Ferienwohnung vorhaben.
Zweckentfremdungssatzung
Die Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum wurde am 18.09.2025 beschlossen, trat am 23.10.2025 in Kraft und läuft bis zum 22.10.2030. Eine Zweckentfremdung liegt danach unter anderem vor, wenn Wohnraum mehr als insgesamt zwölf Wochen, also 84 Tage, im Kalenderjahr tage- oder wochenweise als Ferienwohnung angeboten oder vermietet wird.
Weitere Tatbestände: gewerbliche Nutzung von mehr als der Hälfte der Wohnfläche, Leerstand über sechs Monate und Beseitigung. Eine Zweckentfremdung braucht die Genehmigung der Gemeinde, die von Ersatzwohnraum oder einer Ausgleichszahlung abhängig gemacht werden kann.
Die Genehmigung geht mit über
Der praktisch wichtigste Punkt der Satzung steht in Paragraf 4: Die Genehmigung wirkt für und gegen den Rechtsnachfolger. Wer also eine Wohnung in Grömitz kauft, übernimmt die Genehmigungssituation mit.
Das macht die Frage, ob eine Zweckentfremdungsgenehmigung vorliegt, zu einer wertrelevanten Angabe. Sie gehört in die Unterlagen und ins Exposé, nicht in die Nachverhandlung. Zur Klarstellung: Die bloße Nutzung als Zweitwohnsitz ist nach den Hinweisen des Innenministeriums keine Zweckentfremdung. Erst das Angebot zur Kurzzeitvermietung löst die Beschränkungen aus.
Bauverbote nach § 82 Landeswassergesetz
In Küstengebieten gelten gesetzliche Bauverbote: 50 Meter landwärts vom Fußpunkt der Innenböschung eines Landesschutzdeichs, 25 Meter bei Regionaldeichen, im gesamten Deichvorland, bis 150 Meter landwärts von der oberen Böschungskante eines Steilufers oder vom seewärtigen Fuß einer Düne, sowie in den Hochwasserrisikogebieten an der Küste.
Für Sie heißt das: Ein unbebautes Grundstück in Strandnähe ist nicht automatisch ein Bauplatz, und ein Abriss mit Neubau an gleicher Stelle ist nicht automatisch möglich. Der Generalplan Küstenschutz nennt für die aktiven Steilufer der Ostseeküste eine mittlere Rückgangsrate von rund 0,2 Metern im Jahr, lokal über 1,1 Meter. Wir klären die Bebaubarkeit vor der Bewertung.
Satzung der Gemeinde Grömitz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, Beschluss der Gemeindevertretung vom 18.09.2025, in Kraft seit 23.10.2025, außer Kraft am 22.10.2030, §§ 3 und 4. Rechtsgrundlage: Schleswig-Holsteinisches Wohnraumschutzgesetz, ausgefertigt am 21.06.2024, sowie die erläuternden Hinweise des Innenministeriums vom November 2024. Zweitwohnungssteuersatzung, in Kraft seit 01.01.2025, Beschluss vom 28.11.2024, Satz 11,0 vom Hundert des Wohnwerts. Grömitz ist in der Landesverordnung nach § 201a BauGB vom 24.01.2023 enthalten, dort auf Rang vier von 67 Gemeinden. Küstenschutz: § 82 Landeswassergesetz Schleswig-Holstein, Generalplan Küstenschutz, Fortschreibung 2022.
Kosten und Recht
Was ein Verkauf in Grömitz kostet
Drei Posten bestimmen die Nebenkosten. Zwei davon trägt in der Regel der Käufer, einer wird seit Ende 2020 gesetzlich geteilt.
Grunderwerbsteuer
Schleswig-Holstein erhebt 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist gemeinsam mit vier weiteren Bundesländern der höchste Satz in Deutschland. Er gilt seit dem 1. Januar 2014, davor waren es 5,0 Prozent.
Für Ihren Zeitplan wichtig: Erst nach der Steuerfestsetzung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und erst mit ihr kann das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer eintragen. Die Beteiligten müssen den Erwerb binnen zwei Wochen anzeigen.
Maklerprovision
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer der Teilungsgrundsatz nach den §§ 656a bis 656d BGB. Verkäufer und Käufer zahlen in gleicher Höhe, abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
Die Höhe selbst ist frei verhandelbar, das Gesetz regelt nur die gleiche Verteilung. Eine amtliche Statistik zur ortsüblichen Provision gibt es nicht, jede Zahl im Netz ist eine Marktschätzung. Wir nennen Ihnen unseren Satz vor dem Auftrag, nicht danach.
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie werden üblicherweise vom Käufer getragen.
Eine Ausnahme betrifft Sie direkt: Die Löschung von Grundschulden, die noch im Grundbuch stehen, geht zu Lasten des Verkäufers. Das klären wir vor dem ersten Besichtigungstermin mit Ihrer Bank, nicht erst beim Notar.
Grunderwerbsteuersatz: Schleswig-Holsteinischer Landtag, Drucksache 18/942, Anhebung von 5,0 auf 6,5 Prozent zum 1. Januar 2014, umgesetzt mit dem Haushaltsbegleitgesetz 2014. Anzeige- und Zahlungsfristen: Zuständigkeitsfinder Schleswig-Holstein. Teilungsgrundsatz: §§ 656a bis 656d BGB, eingeführt durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Häufige Fragen
Was Eigentümer in Grömitz uns fragen
Wie viel ist meine Ferienimmobilie in Grömitz aktuell wert?
Lohnt sich ein Makler vor Ort in Grömitz oder nehme ich besser einen großen überregionalen?
Was muss ich tun, wenn ich meine Immobilie in Grömitz verkaufen möchte?
Was kostet mich ein Makler in Grömitz?
Wie lange dauert der Verkauf in Grömitz?
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich in Grömitz verkaufe?
Kann ich auch verkaufen, wenn die Immobilie vermietet oder geerbt ist?
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Der Verkauf unserer geerbten Wohnung lief absolut reibungslos. Von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin wurden wir professionell, transparent und sehr freundlich begleitet.
Alle Vorurteile, die man gegen Makler haben kann, werden hier widerlegt. Mit außerordentlichem Engagement wurde der Verkauf unseres Einfamilienhauses zu einem großen Erfolg gemacht.
Wir sind sehr zufrieden mit dem Makler. Die Kommunikation war jederzeit sehr freundlich, höflich und transparent.…Weiterlesen auf Google