Immobilienmakler für Kellenhusen und das Umland
Haus oder Wohnung verkaufen in Kellenhusen
Kleines Ostseebad zwischen Grömitz und Dahme, familienorientiert und stark saisonal geprägt.
Der Markt in Kellenhusen
Kleiner Ort, spezieller Markt
Kellenhusen ist überschaubar und lebt vom Tourismus. Der Immobilienmarkt besteht überwiegend aus Ferienwohnungen und Ferienhäusern, dauerhaft bewohnte Objekte sind in der Minderheit.
Weil es wenige Verkäufe im Jahr gibt, liegen die Preisvorstellungen oft weit auseinander. Umso wichtiger ist eine Bewertung, die sich auf tatsächliche Abschlüsse in der Umgebung stützt und nicht auf Angebotspreise im Portal.
Lokales Wissen
Drei Dinge, die in Kellenhusen über den Preis entscheiden
Kein allgemeiner Ratgebertext, sondern das, was hier vor Ort tatsächlich gilt. Alle Angaben mit Quelle, damit Sie sie selbst nachprüfen können.
Ein Ostseeheilbad mit 1.194 Einwohnern
Kellenhusen liegt an der Lübecker Bucht zwischen Grömitz, Grube und Dahme, auf rund 819 Hektar. Es ist staatlich anerkanntes Ostseeheilbad.
Der Ort ist klein und alt: 1.194 Einwohner, Durchschnittsalter 56 Jahre, 41,7 Prozent über 65. Verwaltet wird Kellenhusen zusammen mit Dahme, Grube und Grömitz vom Rathaus in Grömitz.
Ortsteile: Flächennutzungsplan der Gemeinde Kellenhusen. 1.194 Einwohner zum 31.12.2024 und Altersstruktur: Statistikamt Nord
1.700 Ferienwohnungen, 600 Dauerwohnungen
rund 3 zu 1So verteilte sich der Wohnungsbestand laut Flächennutzungsplan: rund 2.300 Wohneinheiten, davon etwa 1.700 Ferienwohnungen und nur rund 600 Dauerwohnungen. Kaum ein Ort in unserem Gebiet ist so stark vom Ferienmarkt geprägt.
Das schlägt auf die laufenden Kosten durch: Die Tourismusabgabe liegt bei 9,1 Prozent und trifft ausdrücklich auch private Vermieter von Ferienwohnungen. Das ist der höchste Satz in unserem gesamten Gebiet. Dazu die Jahreskurabgabe von 84 Euro je Person, die Eigentümer unabhängig von der Aufenthaltsdauer zahlen, sowie die Zweitwohnungssteuer.
Bodenrichtwerte für Wohnbauland: rund 160 bis 900 Euro je Quadratmeter, Stichtag 01.01.2024.
Wohnungsbestand: Flächennutzungsplan der Gemeinde Kellenhusen. Tourismusabgabesatzung vom 29.09.2022 in der Fassung ab 2025, Kurabgabesatzung vom 11.12.2024, in Kraft 01.01.2025. Bodenrichtwerte: Auswertung der amtlichen Zonenwerte, zonenscharf: BORIS Schleswig-Holstein
Bisher keine Beschränkung der Ferienvermietung
Stand August 2026
Für Kellenhusen ist im Ortsrecht keine Zweckentfremdungssatzung verzeichnet. Die Satzung, über die seit Oktober 2025 viel gesprochen wird, gilt ausschließlich für die Gemeinde Grömitz, obwohl beide von derselben Verwaltung betreut werden. Auch eine Fremdenverkehrssatzung nach § 22 BauGB, wie sie Timmendorf und Scharbeutz haben, ist hier nicht verzeichnet. Die Aufteilung in Eigentumswohnungen ist damit nicht gesondert genehmigungspflichtig.
Ein Sanierungsgebiet nach § 142 BauGB und eine Erhaltungssatzung gibt es ebenfalls nicht, der Verkauf braucht also keine Genehmigung nach § 144 BauGB.
Das ist derzeit ein Standortvorteil gegenüber Grömitz. Es ist aber kein Dauerzustand: Der Flächennutzungsplan weist umfangreiche Sondergebiete für Hotels, Ferienhäuser und Camping aus, und die Debatte um Dauerwohnraum läuft an der gesamten Küste. Ob ein einzelnes Grundstück über einen Bebauungsplan eingeschränkt ist, prüfen wir vor jeder Vermarktung im Einzelfall.
Ortsrecht der Gemeinde Kellenhusen über die Verwaltungsgemeinschaft Grömitz. Zweckentfremdungssatzung der Gemeinde Grömitz, in Kraft seit 23.10.2025, gilt nur dort
Ihr Vorteil
Warum Eigentümer in Kellenhusen mit uns verkaufen
Verkauft in direkter Nachbarschaft: Heiligenhafen und Fehmarn. Alle Objekte ansehen.
Immobilie in Kellenhusen kostenlos bewertenPreise und Bodenwerte
Was in der nördlichen Lübecker Bucht gezahlt wurde
Die Zahlen stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses im Kreis Ostholstein. Es sind beurkundete Kaufpreise und amtliche Bodenrichtwerte, keine Angebotspreise aus Portalen.
Bodenrichtwerte in Kellenhusen, Stichtag 01.01.2026
| Zone | Bodenrichtwert je m² | Einordnung |
|---|---|---|
| Beste Lage | 500 € | höchster Wert im Gemeindegebiet |
| Gute Lage | 450 € | |
| Weitere Wohnlage | 400 € | |
| Randlagen | 160 € | niedrigster Wert im Gemeindegebiet |
| Mischgebiet | 900 € |
Kellenhusen ist mit 1.242 Einwohnern eine der kleinsten Gemeinden in unserem Verkaufsgebiet. Daraus folgt eine ehrliche Einschränkung: Der Gutachterausschuss weist für Kellenhusen keine eigenen Kaufpreise aus, und auch keine gesonderte Ferienwohnungsauswertung wie für Timmendorfer Strand, Scharbeutz, Sierksdorf oder Heiligenhafen. Die Zahlen oben gelten für die gesamte nördliche Lübecker Bucht.
Was das für Ihre Bewertung heißt: In einem Ort dieser Größe gibt es keine Statistik, die Ihnen den Wert Ihrer Immobilie sagt. Es gibt Bodenrichtwerte, es gibt Vergleichsobjekte, und es gibt eine Besichtigung. Wir arbeiten mit allen dreien und nicht mit einem Rechner.
Kellenhusen erhebt mit 17,5 vom Hundert des Wohnwerts die höchste Zweitwohnungssteuer der sechs Badeorte, vor Scharbeutz mit 16, Dahme mit 12,5 sowie Timmendorfer Strand und Grömitz mit je 11 Prozent. Alle fünf haben zum 01.01.2025 auf dasselbe bodenrichtwertbasierte Modell umgestellt, die Sätze sind also untereinander vergleichbar. Ältere Zahlen aus der Zeit davor sind es nicht.
Zur Anbindung sagen wir es offen: Der Ort hat keinen Bahnanschluss. Die Bahnstrecke Lübeck Puttgarden hält in Timmendorfer Strand, Scharbeutz, Haffkrug, Sierksdorf und Neustadt, weiter nördlich nicht mehr an der Küste. Wer hierher kommt, kommt mit dem Auto. Für Ferienimmobilienkäufer spielt das selten eine Rolle, für Dauerbewohner ohne Auto sehr wohl, und wir sagen es lieber vorher als bei der ersten Anfahrt des Interessenten.
Ein Hinweis zur Herkunft der Zahlen: Der Gutachterausschuss im Kreis Ostholstein wertet nicht je Gemeinde aus, sondern in Marktregionen. Grömitz, Kellenhusen, Dahme, Großenbrode, Grube, Heringsdorf und Schashagen bilden zusammen die Region Lübecker Bucht Nord. Die Preiszahlen oben gelten deshalb für diese Orte gemeinsam. Eine eigene Ferienwohnungsauswertung wie für Timmendorfer Strand oder Heiligenhafen gibt es für sie nicht. Ortsscharf belastbar sind nur die Bodenrichtwerte.
Kaufpreise: Grundstücksmarktübersicht 2024 für den Kreis Ostholstein, herausgegeben vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein, veröffentlicht am 01.10.2025, Datenjahr 2024. Bodenrichtwerte: BORIS-SH im Digitalen Atlas Nord, Stichtag 01.01.2026, am 13.01.2026 beschlossen und am 06.02.2026 veröffentlicht, Bezugsgröße in der Regel 600 Quadratmeter, kostenfrei über BORIS-SH. Einwohnerzahlen: Statistikamt Nord, Bericht A I 2 vj 1/26 SH, Stichtag 31.03.2026.
Unterlagen
Was Sie brauchen und wo Sie es in Kellenhusen bekommen
Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum sich ein Verkauf um Wochen verschiebt. Die Zuständigkeiten liegen auf drei Ebenen: Gericht, Land und Stadt oder Kreis. Wir beschaffen das im Maklerauftrag für Sie, hier steht trotzdem, was dahintersteckt.
| Unterlage | Zuständig | Gebühr | Zu beachten |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Amtsgericht Oldenburg in Holstein, Grundbuchamt. Zuständig auch für Neustadt, Heiligenhafen und Fehmarn. | 10 € einfach 20 € beglaubigt | Antrag per Post, Fax, E-Mail, über das Justizpostfach oder persönlich nach Terminvereinbarung. Als Eigentümer sind Sie immer einsichtsberechtigt, Dritte brauchen ein berechtigtes Interesse nach § 12 GBO. |
| Liegenschaftskarte | Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein. Das Liegenschaftskataster ist in Schleswig-Holstein Landesaufgabe, nicht Sache des Kreises. | 27,37 € | Bestellung über das amtliche Online-Formular des Landes, Versand per Post oder als PDF. Achtung: Drittanbieter im Netz verlangen dafür ein Vielfaches der amtlichen Gebühr. |
| Flurstücks- und Eigentumsnachweis | Landesamt für Vermessung und Geoinformation | 14,28 € | Gleicher Bestellweg. Für die Eigentumsangaben ist ein berechtigtes Interesse nachzuweisen. |
| Bauakte und Bauzeichnungen | Kreis Ostholstein, Fachdienst Bauordnung in Eutin. Das Kreisgebiet ist in die Bauaufsichtsbezirke Nord und Süd gegliedert. | nach Baugebührenverordnung | Einzige belegte Ausnahme im Kreis ist Bad Schwartau mit eigener Bauaufsicht. Die genaue Zuständigkeit für Ihr Objekt klären wir vor der Beschaffung telefonisch, das kostet einen Anruf und spart im Zweifel zwei Wochen. |
| Baulastenauskunft | Kreis Ostholstein | nach BauGebVO | Auskunft nur auf schriftlichen Antrag und bei berechtigtem Interesse, § 83 LBO. Den Betrag veröffentlicht das Land nicht, er richtet sich nach Tarifstelle 5 der Baugebührenverordnung. |
| Energieausweis | Keine Behörde. Ausstellung durch berechtigte Sachverständige, wir arbeiten mit eigenen Energieberatern. | nach Aufwand | Pflicht beim Verkauf. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und ist zehn Jahre gültig. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist zwingend ein Bedarfsausweis nötig. |
| Teilungserklärung und Aufteilungsplan | Grundakte beim Grundbuchamt oder beim beurkundenden Notariat, in der Praxis oft auch bei der Verwaltung | nach Umfang | Nur bei Eigentumswohnungen. Ohne diese Unterlage lässt sich Sondereigentum nicht sauber abgrenzen. |
| Wohngeldabrechnungen und Protokolle | Ausschließlich bei der WEG-Verwaltung, keine Behörde | nach Verwaltervertrag | Kaufinteressenten fragen die letzten drei Jahresabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen nach. Fehlen sie, entsteht Misstrauen. |
Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis Nummern 17000 und 17001. Katastergebühren nach dem amtlichen Bestellformular des Landesamts für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein, abgerufen im September 2026. Baulasten: § 83 Landesbauordnung Schleswig-Holstein in Verbindung mit der Baugebührenverordnung. Energieausweis: §§ 79, 80 und 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, vormals Gebäudeenergiegesetz.
Regeln vor Ort
Was in Kellenhusen gilt und was der Nachbarort anders macht
Kellenhusen liegt zwischen Grömitz und Dahme. Rechtlich unterscheidet sich der Ort in einem Punkt deutlich von Grömitz.
Keine Zweckentfremdungssatzung
Kellenhusen ist in der Landesverordnung über Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB benannt, könnte also eine Zweckentfremdungssatzung erlassen. Getan hat es das bisher nicht. Die Verwaltungsgemeinschaft verlinkt eine solche Satzung ausschließlich unter Grömitz.
Für einen Käufer, der eine Ferienwohnung vermieten will, ist das der zentrale Unterschied: In Grömitz gilt seit Oktober 2025 eine Grenze von 84 Tagen im Jahr, in Kellenhusen nicht. Wir sagen dazu gleich, dass die Gemeinde das jederzeit ändern kann, weil die rechtliche Grundlage besteht.
Die höchste Zweitwohnungssteuer der Bucht
Die Neufassung der Satzung gilt seit dem 01.01.2025 und setzt 17,5 vom Hundert des Wohnwerts an. Der Wohnwert ergibt sich aus Lagefaktor, Wohnfläche, Baujahresfaktor, Gebäudeartfaktor und Verfügbarkeitsgrad.
Der Gebäudeartfaktor reicht von 0,8 für ein Mobilheim über 1,0 für eine Eigentumswohnung und 1,1 für Doppel- und Reihenhaus bis 1,2 für ein Einfamilienhaus. Wer ab 156 Tagen im Jahr vermietet, kommt auf einen Verfügbarkeitsgrad von 55 Prozent. Das ist eine Zahl, die ein Käufer für seine Kalkulation braucht, und wir rechnen sie ihm aus.
Bauverbote nach § 82 Landeswassergesetz
In Küstengebieten gelten gesetzliche Bauverbote: 50 Meter landwärts vom Fußpunkt der Innenböschung eines Landesschutzdeichs, 25 Meter bei Regionaldeichen, im gesamten Deichvorland, bis 150 Meter landwärts von der oberen Böschungskante eines Steilufers oder vom seewärtigen Fuß einer Düne, sowie in den Hochwasserrisikogebieten an der Küste.
Für Sie heißt das: Ein unbebautes Grundstück in Strandnähe ist nicht automatisch ein Bauplatz, und ein Abriss mit Neubau an gleicher Stelle ist nicht automatisch möglich. Der Generalplan Küstenschutz nennt für die aktiven Steilufer der Ostseeküste eine mittlere Rückgangsrate von rund 0,2 Metern im Jahr, lokal über 1,1 Meter. Wir klären die Bebaubarkeit vor der Bewertung.
Zweitwohnungssteuersatzung Kellenhusen, Neufassung in Kraft seit 01.01.2025, Satz 17,5 vom Hundert des Wohnwerts, Vorgängersatzung vom 27.11.2024. Landesverordnung nach § 201a BauGB vom 24.01.2023: Kellenhusen ist enthalten, Rang 55 von 67. Zweckentfremdung: Schleswig-Holsteinisches Wohnraumschutzgesetz, ausgefertigt am 21.06.2024. Eine Zweckentfremdungssatzung für Kellenhusen ist nicht veröffentlicht. Sanierungsgebiete: Abfrage des Layers Verfahrensgebiete im amtlichen Portal BORIS-SH, Stand 01.01.2026, kein Treffer. Küstenschutz: § 82 Landeswassergesetz Schleswig-Holstein, Generalplan Küstenschutz, Fortschreibung 2022, mit Sicherung der Ortslage Kellenhusen.
Kosten und Recht
Was ein Verkauf in Kellenhusen kostet
Drei Posten bestimmen die Nebenkosten. Zwei davon trägt in der Regel der Käufer, einer wird seit Ende 2020 gesetzlich geteilt.
Grunderwerbsteuer
Schleswig-Holstein erhebt 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist gemeinsam mit vier weiteren Bundesländern der höchste Satz in Deutschland. Er gilt seit dem 1. Januar 2014, davor waren es 5,0 Prozent.
Für Ihren Zeitplan wichtig: Erst nach der Steuerfestsetzung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und erst mit ihr kann das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer eintragen. Die Beteiligten müssen den Erwerb binnen zwei Wochen anzeigen.
Maklerprovision
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer der Teilungsgrundsatz nach den §§ 656a bis 656d BGB. Verkäufer und Käufer zahlen in gleicher Höhe, abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
Die Höhe selbst ist frei verhandelbar, das Gesetz regelt nur die gleiche Verteilung. Eine amtliche Statistik zur ortsüblichen Provision gibt es nicht, jede Zahl im Netz ist eine Marktschätzung. Wir nennen Ihnen unseren Satz vor dem Auftrag, nicht danach.
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie werden üblicherweise vom Käufer getragen.
Eine Ausnahme betrifft Sie direkt: Die Löschung von Grundschulden, die noch im Grundbuch stehen, geht zu Lasten des Verkäufers. Das klären wir vor dem ersten Besichtigungstermin mit Ihrer Bank, nicht erst beim Notar.
Grunderwerbsteuersatz: Schleswig-Holsteinischer Landtag, Drucksache 18/942, Anhebung von 5,0 auf 6,5 Prozent zum 1. Januar 2014, umgesetzt mit dem Haushaltsbegleitgesetz 2014. Anzeige- und Zahlungsfristen: Zuständigkeitsfinder Schleswig-Holstein. Teilungsgrundsatz: §§ 656a bis 656d BGB, eingeführt durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Häufige Fragen
Was Eigentümer in Kellenhusen uns fragen
Wie viel ist meine Ferienwohnung in Kellenhusen aktuell wert?
Lohnt sich ein Makler vor Ort in Kellenhusen oder nehme ich besser einen großen überregionalen?
Was muss ich tun, wenn ich meine Immobilie in Kellenhusen verkaufen möchte?
Was kostet mich ein Makler in Kellenhusen?
Wie lange dauert der Verkauf in Kellenhusen?
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich in Kellenhusen verkaufe?
Kann ich auch verkaufen, wenn die Immobilie vermietet oder geerbt ist?
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Der Verkauf unserer geerbten Wohnung lief absolut reibungslos. Von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin wurden wir professionell, transparent und sehr freundlich begleitet.
Alle Vorurteile, die man gegen Makler haben kann, werden hier widerlegt. Mit außerordentlichem Engagement wurde der Verkauf unseres Einfamilienhauses zu einem großen Erfolg gemacht.
Wir sind sehr zufrieden mit dem Makler. Die Kommunikation war jederzeit sehr freundlich, höflich und transparent.…Weiterlesen auf Google