Immobilienmakler für Heiligenhafen und das Umland
Haus oder Wohnung verkaufen in Heiligenhafen
Seebad und Hafenstadt an der Ostsee, kurz vor Fehmarn, mit hohem Anteil an Ferienimmobilien.
Der Markt in Heiligenhafen
Hafen, Strand, Ferienobjekte
Heiligenhafen hat sich vom Fischereihafen zu einem der stärksten Ferienstandorte an der Ostseeküste entwickelt. Der Immobilienmarkt ist entsprechend stark von Ferienwohnungen geprägt.
Rund um Hafen und Seebrücke liegen die touristischen Lagen, im Altstadtbereich und den Wohnquartieren dahinter das Dauerwohnen. Beim Verkauf entscheidet die Nutzungsart über den Käuferkreis und damit über den Preis.
Lokales Wissen
Drei Dinge, die in Heiligenhafen über den Preis entscheiden
Kein allgemeiner Ratgebertext, sondern das, was hier vor Ort tatsächlich gilt. Alle Angaben mit Quelle, damit Sie sie selbst nachprüfen können.
Altstadt, Steinwarder, Graswarder
Die Altstadt hat ihr Straßenbild weitgehend original behalten. Der Steinwarder als vorgelagerte Nehrung wurde ab den 1970er Jahren touristisch bebaut, dort steht auch der Ferienpark mit rund 1.700 Appartements. Der Graswarder ist Naturschutz- und Vogelschutzgebiet mit historischen Strandhäusern.
9.484 Einwohner, Durchschnittsalter 52 Jahre, 34 Prozent über 65. Das heißt: viele Verkäufe entstehen hier aus Erbfall oder Verrentung.
Altstadtabgrenzung: Gestaltungssatzung der Stadt Heiligenhafen. 9.484 Einwohner zum 31.12.2024 und Altersstruktur: Statistikamt Nord
Tourismus als Preistreiber und Kostenfaktor
625.646So viele Übernachtungen zählte Heiligenhafen 2024 in Betrieben ab zehn Betten, private Ferienwohnungen nicht mitgerechnet. Bei 9.484 Einwohnern ist das ein Verhältnis, das den Markt vollständig prägt.
Für Eigentümer bedeutet das laufende Kosten: Zweitwohnungssteuer, Kurabgabe und eine Tourismusabgabe von 2 Prozent auf tourismusbezogene Erträge. Die Kurabgabe steigt zum Januar 2027 auf 3,50 Euro je Tag in der Hauptsaison.
Die Bodenrichtwerte für Wohnbauland liegen je nach Lage zwischen rund 120 und 1.200 Euro je Quadratmeter, Stichtag 01.01.2024. Der Faktor zehn zwischen Binnenlage und Wasserlage ist hier die Regel, nicht die Ausnahme.
Übernachtungen 2024: Statistikamt Nord. Tourismusabgabesatzung seit 01.01.2016, 3. Änderung der Kurabgabesatzung, Beschluss 25.06.2026, in Kraft 04.01.2027. Bodenrichtwerte: Auswertung der amtlichen Zonenwerte des Gutachterausschusses Kreis Ostholstein, zonenscharf: BORIS Schleswig-Holstein
Innenstadt: Verkauf genehmigungspflichtig
Wichtig für Eigentümer
Seit dem 14. Mai 2021 gilt für die Innenstadt ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet im umfassenden Verfahren, mit einer Frist von 15 Jahren. Der Verkauf ist nach § 144 BauGB genehmigungspflichtig, ebenso Teilung, Belastung und Miet- oder Pachtverträge über einem Jahr. Im Grundbuch steht ein Sanierungsvermerk, und am Ende kann ein Ausgleichsbetrag anfallen.
Dazu kommt eine Erhaltungssatzung von 1988, die zwei Bereiche erfasst: den Altstadtbereich und den Graswarder. Dort sind Abbruch, Änderung und Neubau genehmigungspflichtig. Für die Altstadt und die Weiße Siedlung gelten zusätzlich Gestaltungssatzungen, in der Altstadt unter anderem Satteldach ab 40 Grad und rote S-Pfannen.
Was Heiligenhafen im Gegensatz zu Grömitz nicht hat: eine Zweckentfremdungssatzung und eine Fremdenverkehrssatzung nach § 22 BauGB. Ferienvermietung und Aufteilung sind hier bisher nicht gesondert genehmigungspflichtig. Stand August 2026.
Sanierungssatzung Innenstadt, Beschluss 29.04.2021, rechtsverbindlich 14.05.2021. Erhaltungssatzung vom 15.02.1988 für Altstadtbereich und Graswarder. Gestaltungssatzung Altstadtbereich vom 05.10.1989. Ortsrecht der Stadt Heiligenhafen
Ihr Vorteil
Warum Eigentümer in Heiligenhafen mit uns verkaufen
Verkauft in Heiligenhafen: Maisonette-Wohnung am Yachthafen. Das Objekt weiter unten auf dieser Seite.
Immobilie in Heiligenhafen kostenlos bewertenPreise und Bodenwerte
Was in Heiligenhafen gezahlt wurde
Die Zahlen stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses im Kreis Ostholstein. Heiligenhafen ist einer der wenigen Orte, für die der Bericht einen eigenen Ferienwohnungsteilmarkt ausweist.
Bodenrichtwerte in Heiligenhafen, Stichtag 01.01.2026
| Lage und Nutzung | Bodenrichtwert je m² | Einordnung |
|---|---|---|
| Brückenvorplatz, Sondergebiet Erholung | 1.000 € | höchster Wert im Stadtgebiet |
| Graswarder, Ferienhausgebiet | 1.200 € | eigene Zone für Ferienhäuser |
| Beste Wohnlagen, Ein- und Zweifamilienhaus | 400 € | |
| Gute Wohnlagen | 350 € | |
| Mittlere Wohnlagen | 300 € | |
| Übrige Wohnlagen | 140 € | niedrigster Wert im Stadtgebiet |
Heiligenhafen ist ein Ort mit zwei getrennten Märkten am selben Platz. Der Gutachterausschuss trennt sie selbst: Ferienwohnungen auf dem Steinwarder und im Ostseepark werden aus der normalen Regionsauswertung herausgerechnet und getrennt ausgewiesen. Der Unterschied beträgt fast das Anderthalbfache, 3.898 gegen 2.670 Euro je Quadratmeter.
Innerhalb des Ferienteilmarkts warnt der Bericht ausdrücklich vor Mittelwerten: Die Abweichung beträgt rund zwanzig Prozent nach oben und unten, der Ostseepark liegt darunter, der Steinwarder darüber. Wer eine Ferienwohnung in Heiligenhafen bewertet, muss die Anlage kennen, nicht nur den Ort.
Beim Bodenwert zeigt sich dasselbe Muster noch deutlicher: Zwischen den einfachsten Wohnlagen mit 140 Euro und dem Ferienhausgebiet Graswarder mit 1.200 Euro liegt fast das Neunfache. Zwei Grundstücke in derselben Stadt, unterschiedliche Nutzungsart, völlig unterschiedlicher Wert.
Ein Hinweis zur Herkunft der Zahlen: Der Gutachterausschuss im Kreis Ostholstein wertet nicht je Gemeinde in Tabellenform aus, sondern in Marktregionen. Ortsscharfe Zahlen erscheinen im Bericht nur in Diagrammen ohne abgedruckte Werte. Die Preiszahlen oben gelten deshalb für die jeweilige Region, nicht allein für diese Stadt. Ortsscharf belastbar sind die Bodenrichtwerte, und die stehen in der Tabelle.
Kaufpreise: Grundstücksmarktübersicht 2024 für den Kreis Ostholstein, herausgegeben vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein, veröffentlicht am 01.10.2025, Datenjahr 2024. Bodenrichtwerte: BORIS-SH im Digitalen Atlas Nord, Stichtag 01.01.2026, am 13.01.2026 beschlossen und am 06.02.2026 veröffentlicht, Bezugsgröße in der Regel 600 Quadratmeter, kostenfrei über BORIS-SH. Einwohnerzahlen: Statistikamt Nord, Bericht A I 2 vj 1/26 SH, Stichtag 31.03.2026.
Unterlagen
Was Sie brauchen und wo Sie es in Heiligenhafen bekommen
Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum sich ein Verkauf um Wochen verschiebt. Die Zuständigkeiten liegen auf drei Ebenen: Gericht, Land und Stadt oder Kreis. Wir beschaffen das im Maklerauftrag für Sie, hier steht trotzdem, was dahintersteckt.
| Unterlage | Zuständig | Gebühr | Zu beachten |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Amtsgericht Oldenburg in Holstein, Grundbuchamt. Ein Amtsgericht Neustadt in Holstein gibt es nicht. | 10 € einfach 20 € beglaubigt | Antrag per Post, Fax, E-Mail, über das Justizpostfach oder persönlich nach Terminvereinbarung. Als Eigentümer sind Sie immer einsichtsberechtigt, Dritte brauchen ein berechtigtes Interesse nach § 12 GBO. |
| Liegenschaftskarte | Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein. Das Liegenschaftskataster ist in Schleswig-Holstein Landesaufgabe, nicht Sache des Kreises. | 27,37 € | Bestellung über das amtliche Online-Formular des Landes, Versand per Post oder als PDF. Achtung: Drittanbieter im Netz verlangen dafür ein Vielfaches der amtlichen Gebühr. |
| Flurstücks- und Eigentumsnachweis | Landesamt für Vermessung und Geoinformation | 14,28 € | Gleicher Bestellweg. Für die Eigentumsangaben ist ein berechtigtes Interesse nachzuweisen. |
| Bauakte und Bauzeichnungen | Kreis Ostholstein, Fachdienst Bauordnung in Eutin. Das Kreisgebiet ist in die Bauaufsichtsbezirke Nord und Süd gegliedert. | nach Baugebührenverordnung | Einzige belegte Ausnahme im Kreis ist Bad Schwartau mit eigener Bauaufsicht. Die genaue Zuständigkeit für Ihr Objekt klären wir vor der Beschaffung telefonisch, das kostet einen Anruf und spart im Zweifel zwei Wochen. |
| Baulastenauskunft | Kreis Ostholstein | nach BauGebVO | Auskunft nur auf schriftlichen Antrag und bei berechtigtem Interesse, § 83 LBO. Den Betrag veröffentlicht das Land nicht, er richtet sich nach Tarifstelle 5 der Baugebührenverordnung. |
| Energieausweis | Keine Behörde. Ausstellung durch berechtigte Sachverständige, wir arbeiten mit eigenen Energieberatern. | nach Aufwand | Pflicht beim Verkauf. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und ist zehn Jahre gültig. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist zwingend ein Bedarfsausweis nötig. |
| Teilungserklärung und Aufteilungsplan | Grundakte beim Grundbuchamt oder beim beurkundenden Notariat, in der Praxis oft auch bei der Verwaltung | nach Umfang | Nur bei Eigentumswohnungen. Ohne diese Unterlage lässt sich Sondereigentum nicht sauber abgrenzen. |
| Wohngeldabrechnungen und Protokolle | Ausschließlich bei der WEG-Verwaltung, keine Behörde | nach Verwaltervertrag | Kaufinteressenten fragen die letzten drei Jahresabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen nach. Fehlen sie, entsteht Misstrauen. |
Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis Nummern 17000 und 17001. Katastergebühren nach dem amtlichen Bestellformular des Landesamts für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein, abgerufen im September 2026. Baulasten: § 83 Landesbauordnung Schleswig-Holstein in Verbindung mit der Baugebührenverordnung. Energieausweis: §§ 79, 80 und 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, vormals Gebäudeenergiegesetz.
Regeln vor Ort
Drei Punkte, die in Heiligenhafen über den Verkauf entscheiden
Ferienimmobilie oder Dauerwohnen macht in Heiligenhafen nicht nur beim Preis einen Unterschied, sondern auch bei den Regeln.
Sanierungsgebiet Innenstadt
Die Stadtvertretung hat am 29.04.2021 das Sanierungsgebiet Innenstadt beschlossen, die Satzung wurde am 14.05.2021 rechtskräftig. Die Laufzeit beträgt 15 Jahre, es gelten die §§ 136 bis 164 BauGB.
Damit ist die Veräußerung eines Grundstücks im Gebiet nach § 144 Absatz 2 Nummer 1 BauGB genehmigungspflichtig, und im Grundbuch steht ein Sanierungsvermerk. Wir sehen ihn, sobald der Grundbuchauszug vorliegt.
Zweitwohnungssteuer
Heiligenhafen erhebt eine Zweitwohnungssteuer, seit dem 01.01.2024 mit einem Satz von 434 vom Hundert nach der ersten Änderungssatzung vom 18.12.2023.
Diese Zahl klingt absurd hoch und ist es nicht: Jede Ostholsteiner Gemeinde verwendet eine andere Bemessungsgrundlage. Eutin rechnet mit 4,5 Prozent, Fehmarn mit 20, Neustadt mit 0,64. Die Prozentsätze sind untereinander nicht vergleichbar. Was zählt, ist der Betrag am Ende, und den rechnen wir für Ihren Kaufinteressenten konkret aus, statt ihn rätseln zu lassen.
Zwei Gestaltungssatzungen und kein Bahnhof
Heiligenhafen hat eine Gestaltungssatzung für den Altstadtbereich mit zwei Änderungen und eine zweite für die Weiße Siedlung. Im Geltungsbereich sind Maßnahmen an der Außengestaltung genehmigungspflichtig.
Zur Lage sagen wir es offen: Heiligenhafen hat keinen Bahnhof. Die nächste Station der Achse nach Lübeck ist Oldenburg in Holstein, die Verbindung läuft als Buslinie X 85. Für Ferienimmobilienkäufer spielt das selten eine Rolle, für Dauerbewohner ohne Auto sehr wohl.
Sanierungssatzung Innenstadt, Beschluss der Stadtvertretung 29.04.2021, rechtskräftig 14.05.2021, Laufzeit 15 Jahre. Gestaltungssatzung Altstadtbereich mit erster und zweiter Änderung sowie Gestaltungssatzung Weiße Siedlung mit erster Änderung, Ortsrecht der Stadt Heiligenhafen. Zweitwohnungssteuer: erste Änderungssatzung vom 18.12.2023, in Kraft seit 01.01.2024. Heiligenhafen ist in der Landesverordnung nach § 201a BauGB vom 24.01.2023 enthalten. Verkehr: NAH.SH Fahrplantabelle X 85 für das Fahrplanjahr 2025 und 2026. Eine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB gibt es in Schleswig-Holstein nicht.
Kosten und Recht
Was ein Verkauf in Heiligenhafen kostet
Drei Posten bestimmen die Nebenkosten. Zwei davon trägt in der Regel der Käufer, einer wird seit Ende 2020 gesetzlich geteilt.
Grunderwerbsteuer
Schleswig-Holstein erhebt 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist gemeinsam mit vier weiteren Bundesländern der höchste Satz in Deutschland. Er gilt seit dem 1. Januar 2014, davor waren es 5,0 Prozent.
Für Ihren Zeitplan wichtig: Erst nach der Steuerfestsetzung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und erst mit ihr kann das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer eintragen. Die Beteiligten müssen den Erwerb binnen zwei Wochen anzeigen.
Maklerprovision
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer der Teilungsgrundsatz nach den §§ 656a bis 656d BGB. Verkäufer und Käufer zahlen in gleicher Höhe, abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
Die Höhe selbst ist frei verhandelbar, das Gesetz regelt nur die gleiche Verteilung. Eine amtliche Statistik zur ortsüblichen Provision gibt es nicht, jede Zahl im Netz ist eine Marktschätzung. Wir nennen Ihnen unseren Satz vor dem Auftrag, nicht danach.
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie werden üblicherweise vom Käufer getragen.
Eine Ausnahme betrifft Sie direkt: Die Löschung von Grundschulden, die noch im Grundbuch stehen, geht zu Lasten des Verkäufers. Das klären wir vor dem ersten Besichtigungstermin mit Ihrer Bank, nicht erst beim Notar.
Grunderwerbsteuersatz: Schleswig-Holsteinischer Landtag, Drucksache 18/942, Anhebung von 5,0 auf 6,5 Prozent zum 1. Januar 2014, umgesetzt mit dem Haushaltsbegleitgesetz 2014. Anzeige- und Zahlungsfristen: Zuständigkeitsfinder Schleswig-Holstein. Teilungsgrundsatz: §§ 656a bis 656d BGB, eingeführt durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Häufige Fragen
Was Eigentümer in Heiligenhafen uns fragen
Wie viel ist meine Ferienwohnung in Heiligenhafen aktuell wert?
Lohnt sich ein Makler vor Ort in Heiligenhafen oder nehme ich besser einen großen überregionalen?
Was muss ich tun, wenn ich meine Immobilie in Heiligenhafen verkaufen möchte?
Was kostet mich ein Makler in Heiligenhafen?
Wie lange dauert der Verkauf in Heiligenhafen?
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich in Heiligenhafen verkaufe?
Kann ich auch verkaufen, wenn die Immobilie vermietet oder geerbt ist?
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