Immobilienmakler für Hamburg und das Umland
Haus oder Wohnung verkaufen in Hamburg
Vom ersten Wertgespräch bis zur Schlüsselübergabe. Mit Wertermittlung, energetischer Bewertung und einem festen Ansprechpartner.
Lokales Wissen
Drei Dinge, die in Hamburg über den Preis entscheiden
Kein allgemeiner Ratgebertext, sondern das, was hier vor Ort tatsächlich gilt. Alle Angaben mit Quelle, damit Sie sie selbst nachprüfen können.
Wir sitzen selbst in Hamburg-Nord
Unser Büro steht in der Hegestraße in Eppendorf. Der Bezirk Hamburg-Nord hat 332.153 Einwohner und 13 Stadtteile, von der Gründerzeitwohnung in Eppendorf bis zum Reihenhaus in Langenhorn.
Das ist kein Einzugsgebiet auf der Landkarte, sondern die Nachbarschaft, in der wir arbeiten. Der Unterschied zeigt sich beim Vor-Ort-Termin.
Bezirk Hamburg-Nord, 332.153 Einwohner zum 31.12.2025, Statistikamt Nord
Was 2025 tatsächlich gezahlt wurde
565.000 €So hoch war 2025 der Medianpreis für ein Ein- oder Zweifamilienhaus in Hamburg inklusive Grundstück, gegenüber dem Vorjahr ein Plus von einem Prozent. Bei Eigentumswohnungen lagen die Quadratmeterpreise ebenfalls stabil.
Gleichzeitig sind die Bodenrichtwerte für Einfamilienhaus-Bauplätze zum 01.01.2026 um fünf Prozent gefallen. Der Markt ist also nicht einheitlich, er sortiert sich nach Lage und Zustand neu. Die Zahl der Kauffälle stieg 2025 um elf Prozent auf rund 10.100. Es wird wieder gekauft.
Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, veröffentlicht am 29.04.2026, Datengrundlage sind die Kaufverträge des Jahres 2025. Bodenrichtwerte: BORIS.HH
Umwandlung in Eigentumswohnungen: genehmigungspflichtig
Wichtig für Eigentümer
Hamburg gilt seit 2021 als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Daraus folgt nach § 250 BauGB: Wer in einem Bestandsgebäude mit mehr als fünf Wohnungen Wohnungseigentum begründen will, braucht eine Genehmigung. Die Regelung gilt stadtweit und ist bis Ende 2030 verlängert.
In den 16 sozialen Erhaltungsgebieten reicht das noch weiter: Dort ist die Umwandlung schon unterhalb von sechs Wohnungen genehmigungspflichtig, ebenso Abriss, Nutzungsänderung und jede Modernisierung, die den Wohnwert steigert. In Hamburg-Nord betrifft das seit dem 30. Juli 2025 Barmbek-Nord, Barmbek-Süd und die Jarrestadt in Winterhude. Eppendorf, Alsterdorf, Ohlsdorf, Fuhlsbüttel und Langenhorn liegen nicht darin.
Dazu kommt das Wohnraumschutzgesetz: Leerstand über vier Monate ist meldepflichtig, und wer Wohnraum kurzzeitig vermietet, braucht eine Wohnraumschutznummer. Das betrifft Käufer, die mit Ferienvermietung kalkulieren.
Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB vom 16.12.2025, Laufzeit bis 31.12.2030. Soziale Erhaltungsverordnungen Barmbek-Nord, Barmbek-Süd und Jarrestadt, in Kraft seit 30.07.2025. Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz. Alle Angaben: Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen
Ihr Vorteil
Warum Eigentümer in Hamburg mit uns verkaufen
Verkauft in Hamburg: Eigentumswohnung an der Alster und Haus in Schnelsen mit Sanierungsplan. Beide Objekte weiter unten auf dieser Seite.
Immobilie in Hamburg kostenlos bewertenDer Markt in Hamburg
Ein Markt, der sich je Stadtteil unterscheidet
Hamburg gehört zu den nachgefragtesten Städten Deutschlands. Was in Bramfeld zählt, gilt in den Elbvororten nicht.
Wir ordnen Ihre Immobilie im richtigen Teilmarkt ein und zeigen, welche Stärken Sie aktiv bewerben können.
Preise 2025
Was in Hamburg tatsächlich gezahlt wurde
Die folgenden Zahlen stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Es sind beurkundete Kaufpreise, keine Angebotspreise aus Portalen. Der Unterschied ist erheblich: Angebotspreise zeigen, was gefordert wurde, diese Zahlen zeigen, was bezahlt wurde.
Preisniveau nach Stadtteil im Bezirk Hamburg-Nord
| Stadtteil | Kaufpreis je Quadratmeter | Gegenüber dem Hamburger Mittel |
|---|---|---|
| Eppendorf | 7.550 bis 8.712 € | 130 bis 150 Prozent |
| Winterhude | 7.550 bis 8.712 € | 130 bis 150 Prozent |
| Barmbek-Nord | 5.227 bis 6.389 € | 90 bis 110 Prozent |
| Barmbek-Süd | 5.227 bis 6.389 € | 90 bis 110 Prozent |
| Alsterdorf | 5.227 bis 6.389 € | 90 bis 110 Prozent |
| Groß Borstel | 4.646 bis 5.227 € | 80 bis 90 Prozent |
| Ohlsdorf | 4.646 bis 5.227 € | 80 bis 90 Prozent |
| Fuhlsbüttel | 4.066 bis 4.646 € | 70 bis 80 Prozent |
| Langenhorn | 4.066 bis 4.646 € | 70 bis 80 Prozent |
Warum Spannen und keine Einzelwerte: Der Gutachterausschuss veröffentlicht die Stadtteilergebnisse bewusst als Preisklassen, nicht als Punktwerte. Wir geben sie so wieder, wie sie amtlich vorliegen. Die Werte gelten für Bestandswohnungen ohne Neubau. Zum Vergleich: Harvestehude, Rotherbaum, Uhlenhorst und die HafenCity liegen über 8.712 Euro, Steilshoop, Bramfeld und Wilhelmsburg unter 4.066 Euro.
Die Spanne innerhalb eines Stadtteils ist größer als der Abstand zwischen zwei Stadtteilen. In bevorzugter Lage mit Baujahr ab 2020 lag der Mittelwert 2025 bei 13.600 Euro je Quadratmeter, der Höchstwert bei 30.427 Euro. Eine Standardwohnung mit 80 Quadratmetern im Altbau in mittlerer Lage kostete 441.000 Euro, dieselbe Fläche als Neubau mit Aufzug und Einbauküche 674.000 Euro. Genau deshalb sagt eine Stadtteilzahl allein wenig über Ihre Wohnung. Baujahr, Zustand, Grundriss, Etage und energetischer Stand entscheiden im Einzelfall über sechsstellige Unterschiede.
Alle Zahlen: Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, veröffentlicht am 29.04.2026, Datengrundlage sind die Kaufverträge des Jahres 2025. Stadtteilkarte Kapitel 3.4, Preistabellen Kapitel 3.3 und 3.4. Zur Veröffentlichung der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen
Unterlagen
Was Sie brauchen und wo Sie es in Hamburg bekommen
Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum sich ein Verkauf um Wochen verschiebt. In Hamburg sind dafür drei verschiedene Stellen zuständig, jede mit eigenen Regeln. Wir beschaffen das im Maklerauftrag für Sie, hier steht trotzdem, was dahintersteckt.
| Unterlage | Zuständig in Hamburg | Gebühr | Zu beachten |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht. Hamburg hat acht Amtsgerichte, welches zuständig ist, richtet sich nach der Adresse der Immobilie. | 10 € einfach 20 € beglaubigt | Der Antrag geht nur per Briefpost oder Fax, nicht per E-Mail. Ausweis und bei Bevollmächtigten eine Vollmacht sind nötig. Die Einsicht vor Ort ist gebührenfrei. |
| Liegenschaftskarte | Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung, Neuenfelder Straße 19 | 39,00 € | Bestellung ausschließlich über das Online-Portal, nicht per Post, Fax oder Telefon. Ohne Prüfung des berechtigten Interesses innerhalb eines Tages, mit Prüfung bis zu drei Arbeitstage. |
| Flurstücks- und Eigentumsnachweis | Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung | 30,50 € | Gleicher Bestellweg wie die Liegenschaftskarte. |
| Baulastenauskunft | Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung | 55,00 € je Flurstück 24,00 € je Auszug | Wichtig bei Grundstücken mit Zuwegung, Stellplatzverpflichtung oder Abstandsflächenübernahme. |
| Bauakte und Bauzeichnungen | Bauprüfabteilung des Bezirksamts, in dem die Immobilie liegt. Für Hamburg-Nord ist das Fachamt Bauprüfung zuständig, aufgeteilt nach Stadtteilen. | 40,00 € je Band | Nur mit Termin, Online-Buchung gibt es bisher nur in Eimsbüttel. Eine Vollmacht muss vom Eigentümer kommen, eine von der Hausverwaltung selbst ausgestellte reicht nicht. |
| Energieausweis | Keine Behörde. Ausstellung durch berechtigte Sachverständige, wir arbeiten mit eigenen Energieberatern. | nach Aufwand | Pflicht beim Verkauf. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und ist zehn Jahre gültig. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist zwingend ein Bedarfsausweis nötig. |
| Teilungserklärung und Aufteilungsplan | Grundakte beim Grundbuchamt oder beim beurkundenden Notariat, in der Praxis oft auch bei der Verwaltung | nach Umfang | Nur bei Eigentumswohnungen. Ohne diese Unterlage lässt sich Sondereigentum nicht sauber abgrenzen. |
| Wohngeldabrechnungen, Protokolle, Wirtschaftsplan | Ausschließlich bei der WEG-Verwaltung, keine Behörde | nach Verwaltervertrag | Kaufinteressenten fragen die letzten drei Jahresabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen nach. Fehlen sie, entsteht Misstrauen. |
Bauakteneinsicht in Hamburg-Nord: wer für Ihren Stadtteil zuständig ist
Das Fachamt Bauprüfung arbeitet nicht zentral, sondern in Teams nach Stadtteilen. Wer gleich beim richtigen Team anruft, spart eine Weiterleitung.
Eppendorf, Winterhude, Hoheluft-Ost, City-Nord
Fuhlsbüttel, Langenhorn
Barmbek-Nord, Barmbek-Süd, Dulsberg, Uhlenhorst, Hohenfelde
Groß Borstel, Alsterdorf, Ohlsdorf, Flughafen, Frank’sche Siedlung
Gebühren nach der Gebührenordnung für Vermessungs- und Katasterangelegenheiten, Stand 01.01.2026, sowie der Baugebührenordnung. Verfahrenshinweise: Grundbuchamt, Liegenschaftskarte beim LGV und Einsicht in Bauakten, jeweils abgerufen im September 2026. Energieausweis: §§ 79, 80 und 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, vormals Gebäudeenergiegesetz.
Kosten und Recht
Was ein Verkauf in Hamburg kostet
Drei Posten bestimmen die Nebenkosten. Zwei davon trägt in der Regel der Käufer, einer wird seit Ende 2020 gesetzlich geteilt.
Grunderwerbsteuer
Hamburg erhebt 5,5 Prozent des Kaufpreises. Der Satz gilt seit dem 1. Januar 2023, davor waren es 4,5 Prozent.
Wichtig für Ihren Zeitplan: Vom Notartermin bis zur Steuerfestsetzung vergehen in der Regel etwa sechs Wochen. Erst danach stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und erst mit ihr kann das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer eintragen.
Maklerprovision
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer der Teilungsgrundsatz nach den §§ 656a bis 656d BGB. Verkäufer und Käufer zahlen in gleicher Höhe, abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
In Hamburg liegen die marktüblichen Sätze bei etwa 3,12 bis 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite. Die Höhe ist frei verhandelbar, das Gesetz regelt nur die gleiche Verteilung. Wir nennen Ihnen unseren Satz vor dem Auftrag, nicht danach.
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie werden üblicherweise vom Käufer getragen.
Eine Ausnahme betrifft Sie direkt: Die Löschung von Grundschulden, die noch im Grundbuch stehen, geht zu Lasten des Verkäufers. Das klären wir vor dem ersten Besichtigungstermin mit Ihrer Bank, nicht erst beim Notar.
Grunderwerbsteuersatz und Bearbeitungsdauer: Hamburg Service, Grunderwerbsteuer, Stand 01.09.2026. Teilungsgrundsatz: §§ 656a bis 656d BGB, eingeführt durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Die genannte Provisionsspanne beruht auf Marktauswertungen von Portalbetreibern, eine amtliche Statistik zur ortsüblichen Provision gibt es nicht.
Aktuell von uns vermarktet in Hamburg und Umgebung
Ein Eindruck davon, wie wir Immobilien aufbereiten und präsentieren. Nicht jedes Mandat wird öffentlich inseriert.
Häufige Fragen
Was Eigentümer in Hamburg uns fragen
Lohnt sich ein Makler vor Ort in Hamburg oder nehme ich besser einen großen überregionalen?
Was muss ich tun, wenn ich meine Immobilie in Hamburg verkaufen möchte?
Wie viel ist meine Immobilie in Hamburg aktuell wert?
Was kostet mich ein Makler in Hamburg?
Wie lange dauert der Verkauf in Hamburg?
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich in Hamburg verkaufe?
Kann ich auch verkaufen, wenn die Immobilie vermietet oder geerbt ist?
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Zwei abgeschlossene Verkäufe aus Hamburg: eine Altbauwohnung an der Alster und ein Einfamilienhaus in Schnelsen.
VerkauftEigentumswohnung an der Alster
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Aus Rücksicht auf unsere Verkäufer nennen wir weder Adresse noch Kaufpreis. Alle weiteren Objekte finden Sie unter Referenzen.
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Immobilie kostenlos bewertenWas sagen unsere Kunden
Der Verkauf unserer geerbten Wohnung lief absolut reibungslos. Von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin wurden wir professionell, transparent und sehr freundlich begleitet.
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