Immobilienmakler für Sierksdorf an der Lübecker Bucht
Haus oder Wohnung verkaufen in Sierksdorf
Kleines Ostseebad zwischen Neustadt und Timmendorfer Strand, mit eigenem Bahnhof und einem klaren Vorteil für Eigentümer.
Der Markt in Sierksdorf
Klein, touristisch, und rechtlich entspannter als die Nachbarn
Sierksdorf hat rund 1.460 Einwohner und lebt vom Tourismus. Der Markt ist entsprechend dünn: Es gibt wenige Verkäufe im Jahr, dafür eine überregionale Käuferschicht, die gezielt an die Lübecker Bucht will. Wer hier nur lokal vermarktet, verschenkt Preis.
Der entscheidende Unterschied zu Grömitz, Scharbeutz und Timmendorfer Strand: Sierksdorf hat weder eine Zweckentfremdungssatzung noch eine Fremdenverkehrssatzung nach § 22 BauGB. Ferienwohnungen sind hier nicht genehmigungspflichtig gebremst. Das ist ein Verkaufsargument, das kaum jemand nennt.
Lokales Wissen
Drei Dinge, die in Sierksdorf über den Preis entscheiden
Kein allgemeiner Ratgebertext, sondern das, was hier vor Ort tatsächlich gilt. Alle Angaben mit Quelle, damit Sie sie selbst nachprüfen können.
Strand oder Land, das ist hier amtlich
Die Gemeinde ist amtlich zweigeteilt. Diese Trennung ist keine Marketingidee, sondern steht in der Kurabgabensatzung und wirkt sich direkt auf laufende Kosten aus.
Die Jahreskurabgabe für ortsfremde Eigentümer beträgt 86,90 Euro im Bereich Strand und 43,45 Euro im Bereich Land. Dazu kommt seit 2021 eine Tourismusabgabe. Käufer rechnen das mit, deshalb gehört es transparent ins Exposé und nicht in eine Fußnote.
Die Einwohnerschaft ist alt: Durchschnittsalter 54,5 Jahre, 36,7 Prozent sind über 65. Erbfälle und altersbedingte Verkäufe prägen das Angebot.
1.462 Einwohner zum 31.12.2024, Statistikamt Nord. Kurabgabensatzung und Tourismusabgabesatzung der Gemeinde Sierksdorf
Bodenrichtwerte: 100 bis 1.500 Euro
100 bis 1.500 €/m²Ein Faktor von fünfzehn zwischen der günstigsten und der teuersten Zone, im Mittel rund 177 Euro je Quadratmeter. Kaum irgendwo in unserem Gebiet ist die Spanne so extrem. Entscheidend ist die Entfernung zum Wasser, und zwar in Metern, nicht in Ortsteilen.
Zwei laufende Posten gehören in jede Kalkulation: Grundsteuer B liegt bei 421 Prozent, die Zweitwohnungssteuer bei 5,00 Prozent der Jahresrohmiete. Beides betrifft genau die Käufergruppe, die hier am meisten zahlt.
Bodenrichtwerte Stichtag 01.01.2024, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein. Hebesatz und Zweitwohnungssteuer: Satzungen der Gemeinde Sierksdorf. Zonenscharfe Werte: BORIS Schleswig-Holstein
Keine Zweckentfremdungssatzung, keine §-22-Satzung
Standortvorteil
Grömitz hat seit Oktober 2025 eine Zweckentfremdungssatzung mit Bußgeldern bis 100.000 Euro. Timmendorfer Strand und Scharbeutz haben Fremdenverkehrssatzungen nach § 22 BauGB, dort ist die Begründung von Wohnungseigentum genehmigungspflichtig. Sierksdorf hat beides nicht.
Die Gemeinde steht auch nicht auf der Liste der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB. Ein Sanierungsgebiet nach § 144 BauGB gibt es ebenfalls nicht.
Für Eigentümer bedeutet das: kein Genehmigungsvorbehalt beim Verkauf, keine Beschränkung bei der Ferienvermietung, kein Ausgleichsbetrag. Wer eine Ferienimmobilie an der Lübecker Bucht verkaufen will, hat hier die freieste Ausgangslage. Das gehört aktiv in die Vermarktung.
Auskunft Gemeinde Sierksdorf, Stand August 2026. Verordnung des Landes Schleswig-Holstein zu § 201a BauGB. Zum Vergleich: Zweckentfremdungssatzung Grömitz vom 23.10.2025
Ihr Vorteil
Warum Eigentümer in Sierksdorf mit uns verkaufen
Verkauft in Sierksdorf: Reetdachhaus nahe der Ostsee. Das Objekt weiter unten auf dieser Seite.
Immobilie in Sierksdorf kostenlos bewertenPreise und Bodenwerte
Was in der Lübecker Bucht tatsächlich gezahlt wurde
Die Zahlen stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses im Kreis Ostholstein. Es sind beurkundete Kaufpreise und amtliche Bodenrichtwerte, keine Angebotspreise aus Portalen.
Bodenrichtwerte in Sierksdorf, Stichtag 01.01.2026
| Zone | Bodenrichtwert je m² | Einordnung |
|---|---|---|
| Beste Lage | 1.250 € | höchster Wert, ohne Flächenbezug ausgewiesen |
| Gute Lage | 700 € | ohne Flächenbezug ausgewiesen |
| Mittlere Wohnlagen | 520 € | |
| Übrige Wohnlagen | 450 € | |
| Ferienhausgebiet | 400 € | eigene Zone für Ferienhäuser |
| Randlagen | 150 € | niedrigster Wert im Gemeindegebiet |
Sierksdorf ist der günstigste der drei Orte in der Lübecker Bucht Süd. Mit 3.489 Euro je Quadratmeter liegt der Ferienwohnungsmarkt bei rund der Hälfte von Timmendorfer Strand und Scharbeutz. Das ist kein Makel, sondern ein Marktsegment: Wer eine Ferienwohnung als Kapitalanlage sucht, findet hier ein anderes Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahme.
Allerdings ist der Sierksdorfer Ferienmarkt 2024 gefallen, von 3.997 auf 3.489 Euro je Quadratmeter, das sind knapp dreizehn Prozent. Gleichzeitig stieg die Zahl der Verträge von 42 auf 52. Es wird also mehr verkauft, aber günstiger. Wer hier eine Preisvorstellung aus 2022 mitbringt, verliert Monate.
Ein Punkt, der Sierksdorf von allen Nachbarorten unterscheidet: Sierksdorf ist als einziger der sechs Badeorte nicht in der Landesverordnung über Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt enthalten. Damit fehlt hier auch die Grundlage für eine Zweckentfremdungssatzung, wie sie Grömitz seit Oktober 2025 hat. Ferienvermietung ist in Sierksdorf also nicht über das Wohnraumschutzgesetz beschränkt.
Ein Hinweis zur Herkunft der Zahlen: Der Gutachterausschuss im Kreis Ostholstein wertet nicht je Gemeinde aus, sondern in Marktregionen. Sierksdorf, Timmendorfer Strand und Scharbeutz bilden zusammen die Region Lübecker Bucht Süd. Die Hauspreise oben gelten deshalb für diese drei Orte gemeinsam. Ortsscharf sind nur die Ferienwohnungszahlen und die Bodenrichtwerte.
Kaufpreise: Grundstücksmarktübersicht 2024 für den Kreis Ostholstein, herausgegeben vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein, veröffentlicht am 01.10.2025, Datenjahr 2024. Bodenrichtwerte: BORIS-SH im Digitalen Atlas Nord, Stichtag 01.01.2026, am 13.01.2026 beschlossen und am 06.02.2026 veröffentlicht, Bezugsgröße in der Regel 600 Quadratmeter, kostenfrei über BORIS-SH. Einwohnerzahlen: Statistikamt Nord, Bericht A I 2 vj 1/26 SH, Stichtag 31.03.2026.
Unterlagen
Was Sie brauchen und wo Sie es in Sierksdorf bekommen
Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum sich ein Verkauf um Wochen verschiebt. Die Zuständigkeiten liegen auf drei Ebenen: Gericht, Land und Stadt oder Kreis. Wir beschaffen das im Maklerauftrag für Sie, hier steht trotzdem, was dahintersteckt.
| Unterlage | Zuständig | Gebühr | Zu beachten |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Amtsgericht Oldenburg in Holstein, Grundbuchamt. Zuständig auch für Neustadt, Heiligenhafen und Fehmarn. | 10 € einfach 20 € beglaubigt | Antrag per Post, Fax, E-Mail, über das Justizpostfach oder persönlich nach Terminvereinbarung. Als Eigentümer sind Sie immer einsichtsberechtigt, Dritte brauchen ein berechtigtes Interesse nach § 12 GBO. |
| Liegenschaftskarte | Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein. Das Liegenschaftskataster ist in Schleswig-Holstein Landesaufgabe, nicht Sache des Kreises. | 27,37 € | Bestellung über das amtliche Online-Formular des Landes, Versand per Post oder als PDF. Achtung: Drittanbieter im Netz verlangen dafür ein Vielfaches der amtlichen Gebühr. |
| Flurstücks- und Eigentumsnachweis | Landesamt für Vermessung und Geoinformation | 14,28 € | Gleicher Bestellweg. Für die Eigentumsangaben ist ein berechtigtes Interesse nachzuweisen. |
| Bauakte und Bauzeichnungen | Kreis Ostholstein, Fachdienst Bauordnung in Eutin. Das Kreisgebiet ist in die Bauaufsichtsbezirke Nord und Süd gegliedert. | nach Baugebührenverordnung | Einzige belegte Ausnahme im Kreis ist Bad Schwartau mit eigener Bauaufsicht. Die genaue Zuständigkeit für Ihr Objekt klären wir vor der Beschaffung telefonisch, das kostet einen Anruf und spart im Zweifel zwei Wochen. |
| Baulastenauskunft | Kreis Ostholstein | nach BauGebVO | Auskunft nur auf schriftlichen Antrag und bei berechtigtem Interesse, § 83 LBO. Den Betrag veröffentlicht das Land nicht, er richtet sich nach Tarifstelle 5 der Baugebührenverordnung. |
| Energieausweis | Keine Behörde. Ausstellung durch berechtigte Sachverständige, wir arbeiten mit eigenen Energieberatern. | nach Aufwand | Pflicht beim Verkauf. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und ist zehn Jahre gültig. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist zwingend ein Bedarfsausweis nötig. |
| Teilungserklärung und Aufteilungsplan | Grundakte beim Grundbuchamt oder beim beurkundenden Notariat, in der Praxis oft auch bei der Verwaltung | nach Umfang | Nur bei Eigentumswohnungen. Ohne diese Unterlage lässt sich Sondereigentum nicht sauber abgrenzen. |
| Wohngeldabrechnungen und Protokolle | Ausschließlich bei der WEG-Verwaltung, keine Behörde | nach Verwaltervertrag | Kaufinteressenten fragen die letzten drei Jahresabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen nach. Fehlen sie, entsteht Misstrauen. |
Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis Nummern 17000 und 17001. Katastergebühren nach dem amtlichen Bestellformular des Landesamts für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein, abgerufen im September 2026. Baulasten: § 83 Landesbauordnung Schleswig-Holstein in Verbindung mit der Baugebührenverordnung. Energieausweis: §§ 79, 80 und 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, vormals Gebäudeenergiegesetz.
Regeln vor Ort
Sierksdorf ist der am wenigsten regulierte Badeort der Bucht
Das ist für Käufer ein echtes Argument, und es gehört ins Exposé, weil es sonst niemandem auffällt.
Keine Zweckentfremdungssatzung
Das Schleswig-Holsteinische Wohnraumschutzgesetz erlaubt Gemeinden, die Ferienvermietung per Satzung unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen. Grömitz hat das seit dem 23.10.2025 getan, mit einer harten Grenze von zwölf Wochen im Kalenderjahr.
In Sierksdorf gibt es keine solche Satzung, und die Voraussetzung dafür fehlt auch: Sierksdorf ist nicht in der Landesverordnung über Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt benannt. Für einen Käufer, der eine Ferienwohnung vermieten will, ist das der wichtigste Unterschied zum Nachbarort.
Keine Fremdenverkehrssatzung, kein Sanierungsgebiet
Anders als Timmendorfer Strand und Scharbeutz haben wir für Sierksdorf keine Satzung nach § 22 BauGB gefunden. Die Aufteilung in Eigentumswohnungen ist hier also nicht über diesen Weg genehmigungspflichtig.
Nach Abfrage des amtlichen Bodenrichtwertportals BORIS-SH besteht in Sierksdorf auch kein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet. Der Kaufvertrag braucht damit keine sanierungsrechtliche Genehmigung. Beides sind Negativbefunde aus öffentlich zugänglichen Verzeichnissen, wir prüfen sie für Ihr Objekt trotzdem konkret nach.
Bauverbote nach § 82 Landeswassergesetz
In Küstengebieten gelten gesetzliche Bauverbote: 50 Meter landwärts vom Fußpunkt der Innenböschung eines Landesschutzdeichs, 25 Meter bei Regionaldeichen, im gesamten Deichvorland, bis 150 Meter landwärts von der oberen Böschungskante eines Steilufers oder vom seewärtigen Fuß einer Düne, sowie in den Hochwasserrisikogebieten an der Küste.
Für Sie heißt das: Ein unbebautes Grundstück in Strandnähe ist nicht automatisch ein Bauplatz, und ein Abriss mit Neubau an gleicher Stelle ist nicht automatisch möglich. Der Generalplan Küstenschutz nennt für die aktiven Steilufer der Ostseeküste eine mittlere Rückgangsrate von rund 0,2 Metern im Jahr, lokal über 1,1 Meter. Wir klären die Bebaubarkeit vor der Bewertung.
Landesverordnung über die Bestimmung der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB vom 24.01.2023: Sierksdorf ist nicht enthalten. Schleswig-Holsteinisches Wohnraumschutzgesetz, ausgefertigt am 21.06.2024. Sanierungsgebiete: Abfrage des Layers Verfahrensgebiete im amtlichen Portal BORIS-SH, Stand 01.01.2026, kein Treffer für Sierksdorf. Küstenschutz: § 82 Landeswassergesetz Schleswig-Holstein, Generalplan Küstenschutz, Fortschreibung 2022. Eine Zweitwohnungssteuersatzung für Sierksdorf konnten wir nicht abrufen, das Ortsrecht wird über das Amt Ostholstein-Mitte geführt. Wir klären das im Einzelfall, statt hier eine Zahl zu raten.
Kosten und Recht
Was ein Verkauf in Sierksdorf kostet
Drei Posten bestimmen die Nebenkosten. Zwei davon trägt in der Regel der Käufer, einer wird seit Ende 2020 gesetzlich geteilt.
Grunderwerbsteuer
Schleswig-Holstein erhebt 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist gemeinsam mit vier weiteren Bundesländern der höchste Satz in Deutschland. Er gilt seit dem 1. Januar 2014, davor waren es 5,0 Prozent.
Für Ihren Zeitplan wichtig: Erst nach der Steuerfestsetzung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und erst mit ihr kann das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer eintragen. Die Beteiligten müssen den Erwerb binnen zwei Wochen anzeigen.
Maklerprovision
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer der Teilungsgrundsatz nach den §§ 656a bis 656d BGB. Verkäufer und Käufer zahlen in gleicher Höhe, abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
Die Höhe selbst ist frei verhandelbar, das Gesetz regelt nur die gleiche Verteilung. Eine amtliche Statistik zur ortsüblichen Provision gibt es nicht, jede Zahl im Netz ist eine Marktschätzung. Wir nennen Ihnen unseren Satz vor dem Auftrag, nicht danach.
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie werden üblicherweise vom Käufer getragen.
Eine Ausnahme betrifft Sie direkt: Die Löschung von Grundschulden, die noch im Grundbuch stehen, geht zu Lasten des Verkäufers. Das klären wir vor dem ersten Besichtigungstermin mit Ihrer Bank, nicht erst beim Notar.
Grunderwerbsteuersatz: Schleswig-Holsteinischer Landtag, Drucksache 18/942, Anhebung von 5,0 auf 6,5 Prozent zum 1. Januar 2014, umgesetzt mit dem Haushaltsbegleitgesetz 2014. Anzeige- und Zahlungsfristen: Zuständigkeitsfinder Schleswig-Holstein. Teilungsgrundsatz: §§ 656a bis 656d BGB, eingeführt durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Häufige Fragen
Was Eigentümer in Sierksdorf uns fragen
Wie viel ist meine Immobilie in Sierksdorf aktuell wert?
Darf ich meine Immobilie in Sierksdorf als Ferienwohnung vermieten oder verkaufen?
Was muss ich tun, wenn ich meine Immobilie in Sierksdorf verkaufen möchte?
Was kostet mich ein Makler in Sierksdorf?
Wie lange dauert der Verkauf in Sierksdorf?
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich in Sierksdorf verkaufe?
Kann ich auch verkaufen, wenn die Immobilie vermietet oder geerbt ist?
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Aus Rücksicht auf unsere Verkäufer nennen wir weder Adresse noch Kaufpreis. Alle weiteren Objekte finden Sie unter Referenzen.
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Der Verkauf unserer geerbten Wohnung lief absolut reibungslos. Von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin wurden wir professionell, transparent und sehr freundlich begleitet.
Alle Vorurteile, die man gegen Makler haben kann, werden hier widerlegt. Mit außerordentlichem Engagement wurde der Verkauf unseres Einfamilienhauses zu einem großen Erfolg gemacht.
Wir sind sehr zufrieden mit dem Makler. Die Kommunikation war jederzeit sehr freundlich, höflich und transparent.…Weiterlesen auf Google