Die Wohnung ist vermietet.
Verkauf mit Mieter im Haus. Wir kennen die Käufer, die genau so etwas suchen.
Die typische Lage
Andere Käufergruppe
Vermietete Einheiten kaufen Kapitalanleger, keine Eigennutzer. Die Ansprache ist eine andere.
Der Mieter bleibt
Ein Verkauf ändert am Mietverhältnis nichts. Das ist für beide Seiten wichtig zu wissen.
Zahlen entscheiden
Mietaufstellung, Rücklagen und Instandhaltung zählen hier mehr als schöne Bilder.
So gehen wir vor
Unterlagen zusammenstellen
Mietvertrag, Mietaufstellung, Protokolle und Abrechnungen. Wir sagen Ihnen genau, was gebraucht wird.
Rendite sauber darstellen
Käufer rechnen. Je klarer die Zahlen, desto weniger Abschlag verlangen sie.
Gezielt ansprechen
Wir gehen zuerst in unsere Kartei mit Kapitalanlegern, statt breit zu streuen.
Rücksicht auf den Mieter
Besichtigungen werden abgestimmt und gebündelt. Das hält die Lage ruhig.
Was beim Verkauf mit Mieter gilt
Der Mietvertrag läuft weiter, egal wer kauft. Wer das offen darstellt, verkauft an den passenden Käufer und muss weniger nachverhandeln.
Kauf bricht nicht Miete
Der Käufer tritt anstelle des Vermieters in das bestehende Mietverhältnis ein. Gleiche Miete, gleiche Laufzeit, gleiche Kaution. Ein Sonderkündigungsrecht des Käufers gibt es nicht.
§ 566 BGB
Vorkaufsrecht des Mieters nach Umwandlung
Wurde nach dem Einzug des Mieters Wohnungseigentum begründet und wird die Wohnung dann an einen Dritten verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Er muss darüber informiert werden und kann es binnen zwei Monaten ausüben. War die Wohnung beim Einzug schon Eigentumswohnung, greift es nicht.
§ 577 BGB
Kündigungssperrfrist: in Hamburg zehn Jahre
Nach Umwandlung und Verkauf kann sich der Erwerber erst nach Ablauf einer Sperrfrist auf Eigenbedarf berufen. Bundesweit sind das drei Jahre, in Hamburg gelten stadtweit zehn Jahre, in Niedersachsen fünf Jahre in 57 Gemeinden. In Schleswig-Holstein bleibt es nach unserem Stand bei drei Jahren.
§ 577a BGB
Kündigungsfristen laufen ab Einzug, nicht ab Verkauf
Nach fünf Jahren Mietdauer verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate. Der Eigentümerwechsel setzt diese Uhr nicht zurück.
§ 573c BGB
Besichtigungen: der Mieter muss dulden, aber nicht alles
Ein anlassloses Zutrittsrecht gibt es nicht. Bei Verkaufsabsicht besteht ein Zutrittsrecht als vertragliche Nebenpflicht, es braucht aber eine angemessene Ankündigung und Rücksicht auf die Lebenssituation des Mieters. Wir bündeln Termine, das hält die Lage ruhig. Umwandlung in Hamburg ist genehmigungspflichtigIn Hamburg gilt die Genehmigungspflicht für die Begründung von Wohnungseigentum im Bestand stadtweit für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen, nach aktuellem Stand bis Ende 2029. Wer mit einer Aufteilung kalkuliert, muss das vorher klären.
§ 250 BauGB
Kauf bricht nicht Miete
Der Käufer tritt anstelle des Vermieters in das bestehende Mietverhältnis ein. Gleiche Miete, gleiche Laufzeit, gleiche Kaution. Ein Sonderkündigungsrecht des Käufers gibt es nicht.§ 566 BGB Vorkaufsrecht des Mieters nach UmwandlungWurde nach dem Einzug des Mieters Wohnungseigentum begründet und wird die Wohnung dann an einen Dritten verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Er muss darüber informiert werden und kann es binnen zwei Monaten ausüben. War die Wohnung beim Einzug schon Eigentumswohnung, greift es nicht.§ 577 BGB Kündigungssperrfrist: in Hamburg zehn JahreNach Umwandlung und Verkauf kann sich der Erwerber erst nach Ablauf einer Sperrfrist auf Eigenbedarf berufen. Bundesweit sind das drei Jahre, in Hamburg gelten stadtweit zehn Jahre, in Niedersachsen fünf Jahre in 57 Gemeinden. In Schleswig-Holstein bleibt es nach unserem Stand bei drei Jahren.§ 577a BGB Kündigungsfristen laufen ab Einzug, nicht ab VerkaufNach fünf Jahren Mietdauer verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate. Der Eigentümerwechsel setzt diese Uhr nicht zurück.§ 573c BGB Besichtigungen: der Mieter muss dulden, aber nicht allesEin anlassloses Zutrittsrecht gibt es nicht. Bei Verkaufsabsicht besteht ein Zutrittsrecht als vertragliche Nebenpflicht, es braucht aber eine angemessene Ankündigung und Rücksicht auf die Lebenssituation des Mieters. Wir bündeln Termine, das hält die Lage ruhig.
Diese Übersicht gibt einen Überblick zum Stand September 2026 und ersetzt keine Rechtsberatung. Mietrechtliche Fragen im Einzelfall klären Sie bitte mit einem Fachanwalt.
Häufige Fragen
Kann der Käufer den Mieter danach kündigen?
Nur unter den normalen Voraussetzungen, also insbesondere bei Eigenbedarf, und nur mit den gesetzlichen Fristen. Wurde die Wohnung nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, kommt die Sperrfrist dazu: bundesweit drei Jahre, in Hamburg zehn. Wer damit kalkuliert, sollte das vor dem Kauf prüfen.
Muss ich dem Mieter sagen, dass ich verkaufe?
Rechtlich schulden Sie ihm keine Vorabinformation über die Verkaufsabsicht. Praktisch ist es fast immer besser, ihn früh und offen einzubinden. Ein Mieter, der sich übergangen fühlt, macht Besichtigungen schwer. Wurde umgewandelt und besteht ein Vorkaufsrecht, muss er ohnehin unterrichtet werden.
Wie oft muss der Mieter Besichtigungen zulassen?
Es gibt keine gesetzliche Zahl. Die Rechtsprechung akzeptiert gebündelte Termine mit angemessener Ankündigung, in der Praxis meist einige Tage vorher und zu üblichen Tageszeiten. Sonn- und Feiertage sind tabu. Der Mieter muss keinen Schlüssel herausgeben und keine Besichtigung in seiner Abwesenheit dulden.
Bekomme ich weniger, weil vermietet ist?
Es ist ein anderer Markt, nicht automatisch ein schlechterer. Kapitalanleger rechnen mit der Rendite. Wenn Mietaufstellung, Rücklagen und Instandhaltung sauber belegt sind, gibt es wenig Grund für einen Abschlag. Unklare Zahlen dagegen werden regelmäßig eingepreist.
Welche Unterlagen brauche ich?
Mietverträge mit allen Nachträgen, Mietaufstellung, Kautionsnachweise, Betriebskostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre, Grundbuchauszug, Energieausweis und bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und die Höhe der Erhaltungsrücklage. Wir sagen Ihnen genau, was fehlt, und beschaffen es.
Passend dazu
Was bringt Ihre vermietete Einheit?
Kostenlose Wertermittlung, auch bei laufendem Mietverhältnis.