Immobilienmakler für Pinneberg und das Umland
Haus oder Wohnung verkaufen in Pinneberg
Kreisstadt im Westen Hamburgs, Endpunkt der S3 und Zentrum des größten Baumschulgebiets Europas.
Der Markt in Pinneberg
Pendlerlage mit grünem Umfeld
Pinneberg ist eine klassische Pendlerstadt: Die S3 endet hier, die Wege nach Hamburg sind kurz, die Preise liegen unter denen der westlichen Elbvororte.
Rund um Thesdorf und Waldenau prägen Einfamilienhäuser und Reihenhäuser das Bild, im Zentrum kommen Eigentumswohnungen dazu. Die Baumschulflächen im Umland sorgen dafür, dass viele Wohnlagen unmittelbar an Grün grenzen.
Lokales Wissen
Drei Dinge, die in Pinneberg über den Preis entscheiden
Kein allgemeiner Ratgebertext, sondern das, was hier vor Ort tatsächlich gilt. Alle Angaben mit Quelle, damit Sie sie selbst nachprüfen können.
Villenvorort neben Baumschulland
Das Quellental wurde in den 1920er Jahren als wohlhabender Villenvorort entwickelt und ist bis heute die gefragteste Lage. Thesdorf hat eine eigene S-Bahn-Station mit großem Park-and-Ride-Platz, Eggerstedt ist von der ehemaligen Kaserne geprägt.
Rundherum liegen rund 4.170 Hektar Baumschulflächen, mit sinkender Tendenz durch den Siedlungsdruck. Wer ein Grundstück am Stadtrand hat, sollte die Bauleitplanung im Blick behalten.
Stadtteile und Baumschulflächen: Stadt Pinneberg. 44.865 Einwohner zum 31.12.2024, Statistikamt Nord
Was der Verkauf zusätzlich kostet
11.000 €So hoch ist in Pinneberg die Ablöse für einen nicht hergestellten Stellplatz im zentralen Bereich, im übrigen Stadtgebiet 6.600 Euro. Wer ein Dachgeschoss ausbaut, aufteilt oder umnutzt, sollte das vor der Preisfindung wissen.
Die Bodenrichtwerte sind zum Stichtag 01.01.2024 spürbar gefallen: im Geschosswohnungsbau kreisweit um elf Prozent, in Pinneberg und Elmshorn sogar um 17 Prozent. Die Grundsteuer B liegt seit 2026 bei 504 Prozent.
Stellplatzsatzung der Stadt Pinneberg vom 21.11.2019, Hebesatzsatzung vom 11.12.2025. Bodenrichtwerte Stichtag 01.01.2024, Gutachterausschuss Kreis Pinneberg. Zonenscharfe Werte: BORIS Schleswig-Holstein
Überschwemmungsgebiet und Sanierungsgebiet
Wichtig für Eigentümer
Das Überschwemmungsgebiet an Pinnau, Mühlenau und Bilsbek ist seit 1975 festgesetzt und reicht mitten ins Stadtgebiet. Dort sind Bauen, Verändern und selbst das Anpflanzen von Bäumen genehmigungspflichtig. Wichtig und aktuell: Das Land berechnet die Grenzen gerade neu, und der Kreis Pinneberg schreibt, die neuen Flächen seien deutlich größer. Grundstücke, die heute noch außerhalb liegen, können künftig betroffen sein.
Für die Innenstadt gilt seit 2015 ein Sanierungsgebiet im umfassenden Verfahren, in dem der Verkauf nach § 144 BauGB genehmigungspflichtig ist. Die Satzung sah eine Durchführungsfrist von zehn Jahren vor, die im April 2025 endete. Ob sie verlängert wurde, klären wir vor jedem Verkauf direkt beim Bauamt, statt auf eine veraltete Auskunft zu vertrauen.
Im Gebiet Koppelstraße gilt zusätzlich seit 2008 eine Erhaltungssatzung: Umbau, Abriss und Nutzungsänderung brauchen eine Genehmigung, Verstoß bis 25.000 Euro.
Landesverordnung Überschwemmungsgebiet Pinnau vom 23.12.1975, Neuberechnung laut Kreis Pinneberg. Sanierungssatzung Innenstadt, Neufassung der 2. Änderung vom 25.11.2021. Erhaltungssatzung Koppelstraße vom 10.07.2008
Ihr Vorteil
Warum Eigentümer in Pinneberg mit uns verkaufen
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Immobilie in Pinneberg kostenlos bewertenPreise und Bodenwerte
Was im Kreis Pinneberg tatsächlich gezahlt wurde
Die Zahlen stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses im Kreis Pinneberg, Auswertezeitraum 2025. Es sind beurkundete Kaufpreise und amtliche Bodenrichtwerte, keine Angebotspreise aus Portalen.
Bodenrichtwerte in Pinneberg, Stichtag 01.01.2026
| Nutzung | Bodenrichtwert je m² | Entwicklung seit 01.01.2024 |
|---|---|---|
| Ein- und Zweifamilienhaus, Zone 5 | 525 € | leicht über dem Wert von 2024 |
| Ein- und Zweifamilienhaus, Zonen 2 bis 4 | 500 € | unverändert |
| Ein- und Zweifamilienhaus, Zonen 1 und 15 | 475 € | leicht unter dem Wert von 2024 |
| Geschosswohnungsbau, alle Zonen | 500 € | unverändert |
Pinneberg ist beim Bodenwert bemerkenswert stabil geblieben. Während die Bodenrichtwerte im Nachbarort Wedel zwischen 2024 und 2026 um 15 bis 19 Prozent nachgegeben haben, bewegt sich Pinneberg in einem Korridor von 475 bis 525 Euro je Quadratmeter, praktisch auf dem Niveau von 2024. Wer 2024 verkauft hätte, stünde heute nicht besser da.
Der Durchschnitt für ein Ein- oder Zweifamilienhaus bezieht sich auf ein Objekt mit rund 145 Quadratmetern Wohnfläche, etwa 800 Quadratmetern Grundstück und einem mittleren Baujahr um 1970. Eine Doppelhaushälfte lag bei rund 390.000 Euro, ein Reihenmittelhaus bei rund 335.000 Euro.
Eine Einschränkung, die wir offen benennen: Der Gutachterausschuss im Kreis Pinneberg veröffentlicht derzeit keinen ausführlichen Immobilienmarktbericht und schlüsselt die Kaufpreise nicht nach Gemeinden auf. Im Bericht steht das wörtlich so drin. Die Preiszahlen oben gelten deshalb für den gesamten Kreis Pinneberg, nicht nur für diese Stadt. Wer Ihnen einen amtlichen Durchschnittspreis speziell für Pinneberg oder Wedel nennt, hat ihn nicht aus einer amtlichen Quelle. Ortsscharf belastbar sind hier nur die Bodenrichtwerte, und die stehen unten.
Kaufpreise: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Pinneberg, Immobilienmarktinformation für den Auswertezeitraum 2025, veröffentlicht am 15.05.2026. Bodenrichtwerte: BORIS-SH im Digitalen Atlas Nord, Stichtag 01.01.2026, beschlossen und veröffentlicht im April 2026. Einwohnerzahlen: Statistikamt Nord, Bericht A I 2 vj 1/26 SH, Stichtag 31.03.2026.
Unterlagen
Was Sie brauchen und wo Sie es in Pinneberg bekommen
Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum sich ein Verkauf um Wochen verschiebt. Die Zuständigkeiten liegen auf drei Ebenen: Gericht, Land und Stadt oder Kreis. Wir beschaffen das im Maklerauftrag für Sie, hier steht trotzdem, was dahintersteckt.
| Unterlage | Zuständig | Gebühr | Zu beachten |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Amtsgericht Pinneberg, Grundbuchamt. Achtung: Das Grundbuchamt sitzt nicht in Pinneberg, sondern in der Pascalkehre 1 in Quickborn. | 10 € einfach 20 € beglaubigt | Antrag per Post, Fax, E-Mail, über das Justizpostfach oder persönlich nach Terminvereinbarung, dazu gibt es eine Online-Terminbuchung. Sprechzeiten Montag, Dienstag, Donnerstag und Freitag von 8.30 bis 12 Uhr. |
| Liegenschaftskarte | Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein. Das Liegenschaftskataster ist in Schleswig-Holstein Landesaufgabe, nicht Sache des Kreises. | 27,37 € | Bestellung über das amtliche Online-Formular des Landes, Versand per Post oder als PDF. Achtung: Drittanbieter im Netz verlangen dafür ein Vielfaches der amtlichen Gebühr. |
| Flurstücks- und Eigentumsnachweis | Landesamt für Vermessung und Geoinformation | 14,28 € | Gleicher Bestellweg. Für die Eigentumsangaben ist ein berechtigtes Interesse nachzuweisen. |
| Bauakte und Bauzeichnungen | Stadt Pinneberg, Fachdienst Bauaufsicht im Rathaus. Pinneberg ist eigene untere Bauaufsichtsbehörde, der Kreis ist hier ausdrücklich nicht zuständig. | nach Baugebührenverordnung | Für die Akteneinsicht gibt es eine Online-Terminvergabe. Bauanträge laufen in Pinneberg seit dem 01.05.2026 vollständig digital. |
| Baulastenauskunft | Stadt Pinneberg, Fachdienst Bauaufsicht im Rathaus | nach BauGebVO | Auskunft nur auf schriftlichen Antrag und bei berechtigtem Interesse, § 83 LBO. Den Betrag veröffentlicht das Land nicht, er richtet sich nach Tarifstelle 5 der Baugebührenverordnung. |
| Energieausweis | Keine Behörde. Ausstellung durch berechtigte Sachverständige, wir arbeiten mit eigenen Energieberatern. | nach Aufwand | Pflicht beim Verkauf. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und ist zehn Jahre gültig. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist zwingend ein Bedarfsausweis nötig. |
| Teilungserklärung und Aufteilungsplan | Grundakte beim Grundbuchamt oder beim beurkundenden Notariat, in der Praxis oft auch bei der Verwaltung | nach Umfang | Nur bei Eigentumswohnungen. Ohne diese Unterlage lässt sich Sondereigentum nicht sauber abgrenzen. |
| Wohngeldabrechnungen und Protokolle | Ausschließlich bei der WEG-Verwaltung, keine Behörde | nach Verwaltervertrag | Kaufinteressenten fragen die letzten drei Jahresabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen nach. Fehlen sie, entsteht Misstrauen. |
Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis Nummern 17000 und 17001. Katastergebühren nach dem amtlichen Bestellformular des Landesamts für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein, abgerufen im September 2026. Baulasten: § 83 Landesbauordnung Schleswig-Holstein in Verbindung mit der Baugebührenverordnung. Energieausweis: §§ 79, 80 und 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, vormals Gebäudeenergiegesetz.
Regeln vor Ort
Drei Zuständigkeiten, die in Pinneberg regelmäßig verwechselt werden
Wer beim Verkauf an der falschen Stelle anruft, verliert eine Woche. In Pinneberg passiert das besonders oft, weil die drei wichtigsten Stellen an drei verschiedenen Orten sitzen.
Grundbuch: Quickborn
Das für Pinneberg zuständige Grundbuchamt gehört zum Amtsgericht Pinneberg, sitzt aber in der Pascalkehre 1 in Quickborn. Der Gerichtsbezirk umfasst neben Pinneberg unter anderem Wedel, Rellingen, Halstenbek, Quickborn, Schenefeld, Holm und Helgoland.
Ein einfacher Auszug kostet 10 Euro, ein beglaubigter 20 Euro. Als Eigentümer sind Sie immer einsichtsberechtigt.
Flurkarte: das Land
Das Liegenschaftskataster ist in Schleswig-Holstein Landesaufgabe. Zuständig ist das Landesamt für Vermessung und Geoinformation, für den Kreis Pinneberg mit einem Kundencenter in Elmshorn, nicht der Kreis.
Die amtliche Gebühr für eine farbige Liegenschaftskarte beträgt 27,37 Euro. Das Land weist selbst darauf hin, dass Drittanbieter im Netz dafür deutlich mehr verlangen. Bestellen Sie direkt.
Bauakte und Baulast: die Stadt
Der Kreis Pinneberg schreibt es auf seiner eigenen Seite: Für Angelegenheiten in den Städten Elmshorn, Pinneberg und Wedel sind die jeweiligen Stadtverwaltungen zuständig. Auf dem Baulastenformular des Kreises steht sogar ausdrücklich, dass es für diese drei Städte nicht gilt.
Ergänzend zum Rechtlichen: In Pinneberg gilt seit dem 10.07.2008 die Erhaltungssatzung Koppelstraße für die westliche Innenstadt zwischen Pinnau, Schauenburgerstraße, Rübekamp und Bahntrasse. Dort sind Rückbau, Änderung, Nutzungsänderung und Neubau genehmigungspflichtig, mit einem Bußgeldrahmen bis 25.000 Euro.
Zuständigkeiten: Amtsgericht Pinneberg, Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein, Kreis Pinneberg Fachdienst Bauordnung, jeweils abgerufen im September 2026. Erhaltungssatzung Nr. 1 der Stadt Pinneberg Koppelstraße vom 10.07.2008, Ortsrecht 6.93, § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 BauGB. Eine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB gibt es in Schleswig-Holstein nicht.
Kosten und Recht
Was ein Verkauf in Pinneberg kostet
Drei Posten bestimmen die Nebenkosten. Zwei davon trägt in der Regel der Käufer, einer wird seit Ende 2020 gesetzlich geteilt.
Grunderwerbsteuer
Schleswig-Holstein erhebt 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist gemeinsam mit vier weiteren Bundesländern der höchste Satz in Deutschland. Er gilt seit dem 1. Januar 2014, davor waren es 5,0 Prozent.
Für Ihren Zeitplan wichtig: Erst nach der Steuerfestsetzung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und erst mit ihr kann das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer eintragen. Die Beteiligten müssen den Erwerb binnen zwei Wochen anzeigen.
Maklerprovision
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer der Teilungsgrundsatz nach den §§ 656a bis 656d BGB. Verkäufer und Käufer zahlen in gleicher Höhe, abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
Die Höhe selbst ist frei verhandelbar, das Gesetz regelt nur die gleiche Verteilung. Eine amtliche Statistik zur ortsüblichen Provision gibt es nicht, jede Zahl im Netz ist eine Marktschätzung. Wir nennen Ihnen unseren Satz vor dem Auftrag, nicht danach.
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie werden üblicherweise vom Käufer getragen.
Eine Ausnahme betrifft Sie direkt: Die Löschung von Grundschulden, die noch im Grundbuch stehen, geht zu Lasten des Verkäufers. Das klären wir vor dem ersten Besichtigungstermin mit Ihrer Bank, nicht erst beim Notar.
Grunderwerbsteuersatz: Schleswig-Holsteinischer Landtag, Drucksache 18/942, Anhebung von 5,0 auf 6,5 Prozent zum 1. Januar 2014, umgesetzt mit dem Haushaltsbegleitgesetz 2014. Anzeige- und Zahlungsfristen: Zuständigkeitsfinder Schleswig-Holstein. Teilungsgrundsatz: §§ 656a bis 656d BGB, eingeführt durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Häufige Fragen
Was Eigentümer in Pinneberg uns fragen
Wie viel ist meine Immobilie in Pinneberg aktuell wert?
Lohnt sich ein Makler vor Ort in Pinneberg oder nehme ich besser einen großen überregionalen?
Was muss ich tun, wenn ich meine Immobilie in Pinneberg verkaufen möchte?
Was kostet mich ein Makler in Pinneberg?
Wie lange dauert der Verkauf in Pinneberg?
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich in Pinneberg verkaufe?
Kann ich auch verkaufen, wenn die Immobilie vermietet oder geerbt ist?
Ihre Frage ist nicht dabei? Schreiben Sie uns, oder lassen Sie Ihre Immobilie kostenlos bewerten.
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Der Verkauf unserer geerbten Wohnung lief absolut reibungslos. Von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin wurden wir professionell, transparent und sehr freundlich begleitet.
Alle Vorurteile, die man gegen Makler haben kann, werden hier widerlegt. Mit außerordentlichem Engagement wurde der Verkauf unseres Einfamilienhauses zu einem großen Erfolg gemacht.
Wir sind sehr zufrieden mit dem Makler. Die Kommunikation war jederzeit sehr freundlich, höflich und transparent.…Weiterlesen auf Google