Immobilienmakler für Henstedt-Ulzburg und den Kreis Segeberg
Haus oder Wohnung verkaufen in Henstedt-Ulzburg
Größte Gemeinde im Kreis Segeberg, mit eigener A7-Anschlussstelle und zwei AKN-Linien nach Hamburg.
Der Markt in Henstedt-Ulzburg
Große Gemeinde, sehr unterschiedliche Lagen
Henstedt-Ulzburg ist mit rund 29.000 Einwohnern die größte Gemeinde im Kreis Segeberg und kein gewachsener Stadtkern, sondern ein Zusammenschluss mehrerer Ortsteile. Das prägt den Markt: Wer hier kauft, sucht meist ein Haus mit Grundstück, nicht eine Adresse.
Die Anbindung ist das stärkste Verkaufsargument. Zwei AKN-Stationen bringen Käufer ohne Umstieg Richtung Hamburg-Eidelstedt, dazu kommt eine eigene Anschlussstelle an der A7. Wohnlagen mit kurzem Weg zur AKN erzielen dadurch spürbar mehr als vergleichbare Objekte im Umland ohne Schienenanschluss.
Lokales Wissen
Drei Dinge, die in Henstedt-Ulzburg über den Preis entscheiden
Kein allgemeiner Ratgebertext, sondern das, was hier vor Ort tatsächlich gilt. Alle Angaben mit Quelle, damit Sie sie selbst nachprüfen können.
Ein Ort, mehrere Ortsteile
Die Gemeinde ist 1970 aus mehreren eigenständigen Dörfern entstanden, und das merkt man bis heute. Ulzburg-Süd lebt vom AKN-Halt und der dichteren Bebauung, Henstedt und Rhen von Ein- und Zweifamilienhäusern mit großen Grundstücken, Götzberg und Kisdorferwohld sind ländlich geprägt.
Für die Bewertung heißt das: Ein Vergleichspreis aus dem Nachbarortsteil ist oft kein Vergleichspreis. Wir rechnen lagescharf, nicht mit einem Gemeindedurchschnitt.
Rund 29.000 Einwohner, Stand August 2026, Gemeinde Henstedt-Ulzburg. Ortsteilgliederung: Gemeindeverzeichnis Schleswig-Holstein
Bodenrichtwerte: 85 bis 750 Euro
85 bis 750 €/m²So weit liegen die amtlichen Bodenrichtwerte für Wohnbauland innerhalb der Gemeinde auseinander, im Mittel rund 509 Euro je Quadratmeter. Ein Faktor von fast neun zwischen der günstigsten und der teuersten Zone. Mit einem Durchschnittswert aus dem Internet zu rechnen, geht hier zwangsläufig schief.
Grundsteuer B liegt bei 308 Prozent, der Gewerbesteuerhebesatz bei 380 Prozent. Beides ist im Vergleich zum Umland moderat und ein Argument, das Käufer durchaus rechnen.
Bodenrichtwerte Stichtag 01.01.2024, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Segeberg. Hebesätze: Haushaltssatzung der Gemeinde Henstedt-Ulzburg. Zonenscharfe Werte: BORIS Schleswig-Holstein
Kein Sanierungsgebiet, aber Baumschutz ab 80 Zentimetern
Gut zu wissen
Henstedt-Ulzburg hat kein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet. Der Verkauf ist damit nicht nach § 144 BauGB genehmigungspflichtig, ein Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB kann nicht anfallen. Das ist ein echter Vorteil gegenüber Nachbargemeinden wie Bargteheide oder Norderstedt und verkürzt den Ablauf bis zum Notartermin.
Zwei Punkte kosten trotzdem Zeit und Geld, wenn man sie zu spät entdeckt: Die Baumschutzsatzung schützt Bäume ab 80 Zentimetern Stammumfang, gemessen in einem Meter Höhe. Wer vor dem Verkauf aufräumen will, braucht dafür unter Umständen eine Genehmigung.
Und die Stellplatzablöse liegt bei 6.100 Euro je Stellplatz. Relevant wird das bei Dachgeschossausbau, Anbau oder Aufteilung in Wohnungen. Wir klären beides vor der Vermarktung.
Baumschutzsatzung und Stellplatzsatzung der Gemeinde Henstedt-Ulzburg. Kein Sanierungsgebiet: Auskunft Bauamt, Stand August 2026
Ihr Vorteil
Warum Eigentümer in Henstedt-Ulzburg mit uns verkaufen
Verkauft in Henstedt-Ulzburg: Eigentumswohnung als Kapitalanlage und Haus mit Garten in ruhiger Lage. Beide Objekte weiter unten auf dieser Seite.
Immobilie in Henstedt-Ulzburg kostenlos bewertenPreise und Bodenwerte
Was in Henstedt-Ulzburg tatsächlich gezahlt wurde
Die Zahlen stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses im Kreis Segeberg. Es sind beurkundete Kaufpreise und amtliche Bodenrichtwerte, keine Angebotspreise aus Portalen.
Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke, Stichtag 01.01.2026
| Ortsteil | Bodenrichtwert je m² | Geschosswohnungsbau |
|---|---|---|
| Henstedt | 510 € | 640 € je m² |
| Ulzburg | 470 € | 640 € je m² |
| Ulzburg-Süd | 470 € | 500 € je m² |
| Henstedt-Rhen | 440 € | 440 € je m² |
| Götzberg | 190 € |
Einfamilienhäuser nach Baujahr, durchschnittlicher Kaufpreis 2024
| Baujahr | Kaufpreis | Verträge und Entwicklung |
|---|---|---|
| 2001 bis 2015 | 567.969 € | 17 Verträge, sechs Prozent über 2023 |
| 1990 bis 2000 | 487.000 € | 6 Verträge, praktisch unverändert |
| 1960 bis 1974 | 443.857 € | 9 Verträge, 13 Prozent über 2023 |
| 1975 bis 1989 | 428.000 € | 6 Verträge, zwei Prozent unter 2023 |
Henstedt-Ulzburg ist einer der wenigen Orte in unserem Gebiet, für die der Gutachterausschuss überhaupt Hauspreise nach Baujahr ausweist. Die Fallzahlen sind trotzdem klein, sechs bis siebzehn Verträge je Klasse. Lesen Sie die Tabelle als Größenordnung, nicht als Bewertung Ihres Hauses. Auffällig ist, dass die ältesten und die jüngsten Baujahre zugelegt haben und die mittleren nachgegeben. Das passt zu einem Markt, in dem entweder Sanierungspotenzial oder fertige Energiewerte gefragt sind, aber nicht das Dazwischen.
Der Abstand zwischen Götzberg und dem Ortsteil Henstedt beträgt beim Bodenwert fast das Dreifache. Bezugsgröße ist ein Grundstück von 600 Quadratmetern.
Zwischen Bestand und Neubau liegt eine sichtbare Lücke: 4.647 Euro je Quadratmeter im Erstverkauf gegen 2.607 bis 3.342 Euro im Weiterverkauf, je nach Baujahr. Wer eine Bestandswohnung verkauft, konkurriert nicht mit dem Neubaupreis, sondern muss den Abstand mit Zustand und Ausstattung begründen.
Kaufpreise und Kauffallzahlen: Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Segeberg, Datenjahr 2024. Bodenrichtwerte: Bodenrichtwertübersicht des Kreises Segeberg zum Stichtag 01.01.2026, kostenfrei auch über BORIS-SH. Einwohnerzahlen: Statistikamt Nord, Bericht A I 2 vj 4/25 SH, Stichtag 31.12.2025.
Unterlagen
Was Sie brauchen und wo Sie es in Henstedt-Ulzburg bekommen
Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum sich ein Verkauf um Wochen verschiebt. Die Zuständigkeiten liegen auf drei Ebenen: Gericht, Land und Stadt oder Kreis. Wir beschaffen das im Maklerauftrag für Sie, hier steht trotzdem, was dahintersteckt.
| Unterlage | Zuständig | Gebühr | Zu beachten |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Amtsgericht Norderstedt, Grundbuchamt, Rathausallee 80. Ein Amtsgericht in Henstedt-Ulzburg gibt es nicht. | 10 € einfach 20 € beglaubigt | Antrag per Post, Fax, E-Mail, über das Justizpostfach oder persönlich nach Terminvereinbarung. Elektronisch ausgestellt kostet der Auszug 5 Euro unbeglaubigt und 10 Euro beglaubigt. |
| Liegenschaftskarte | Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein. Das Liegenschaftskataster ist in Schleswig-Holstein Landesaufgabe, nicht Sache des Kreises. | 27,37 € | Bestellung über das amtliche Online-Formular des Landes, Versand per Post oder als PDF. Achtung: Drittanbieter im Netz verlangen dafür ein Vielfaches der amtlichen Gebühr. |
| Flurstücks- und Eigentumsnachweis | Landesamt für Vermessung und Geoinformation | 14,28 € | Gleicher Bestellweg. Für die Eigentumsangaben ist ein berechtigtes Interesse nachzuweisen. |
| Bauakte und Bauzeichnungen | Kreis Segeberg, untere Bauaufsichtsbehörde, Rosenstraße 28a in Bad Segeberg. Anders als Norderstedt hat Henstedt-Ulzburg keine eigene Bauaufsicht. | nach Baugebührenverordnung | Telefonzeiten der Bauaufsicht sind Montag bis Freitag von 8.30 bis 12 Uhr. Für die Baulastenauskunft gibt es beim Kreis einen Online-Assistenten. |
| Baulastenauskunft | Kreis Segeberg, untere Bauaufsichtsbehörde, Rosenstraße 28a in Bad Segeberg | nach BauGebVO | Auskunft nur auf schriftlichen Antrag und bei berechtigtem Interesse, § 83 LBO. Den Betrag veröffentlicht das Land nicht, er richtet sich nach Tarifstelle 5 der Baugebührenverordnung. |
| Energieausweis | Keine Behörde. Ausstellung durch berechtigte Sachverständige, wir arbeiten mit eigenen Energieberatern. | nach Aufwand | Pflicht beim Verkauf. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und ist zehn Jahre gültig. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist zwingend ein Bedarfsausweis nötig. |
| Teilungserklärung und Aufteilungsplan | Grundakte beim Grundbuchamt oder beim beurkundenden Notariat, in der Praxis oft auch bei der Verwaltung | nach Umfang | Nur bei Eigentumswohnungen. Ohne diese Unterlage lässt sich Sondereigentum nicht sauber abgrenzen. |
| Wohngeldabrechnungen und Protokolle | Ausschließlich bei der WEG-Verwaltung, keine Behörde | nach Verwaltervertrag | Kaufinteressenten fragen die letzten drei Jahresabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen nach. Fehlen sie, entsteht Misstrauen. |
Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis Nummern 17000 und 17001. Katastergebühren nach dem amtlichen Bestellformular des Landesamts für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein, abgerufen im September 2026. Baulasten: § 83 Landesbauordnung Schleswig-Holstein in Verbindung mit der Baugebührenverordnung. Energieausweis: §§ 79, 80 und 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, vormals Gebäudeenergiegesetz.
Regeln vor Ort
Was den Markt in Henstedt-Ulzburg bewegt
Zwei Faktoren prägen die Lagequalität, einer davon ändert sich in den nächsten Jahren.
Die AKN wird zur S5
Heute fährt die AKN-Linie A1 von Ulzburg Süd in 32 Minuten bis Eidelstedt, von dort sind es weitere 22 Minuten zum Hauptbahnhof. Mit Umstieg also gut eine Stunde. Nach Norderstedt Mitte sind es mit der A2 nur 16 Minuten.
Die Strecke wird auf rund 30 Kilometern zwischen Eidelstedt und Kaltenkirchen elektrifiziert. Voraussichtlich ab Ende 2028 fährt die Linie durchgehend bis zum Hamburger Hauptbahnhof, ohne Umstieg. Das ist ein echter Lagefaktor. Wir nennen ihn im Exposé mit Jahreszahl und Konjunktiv, nicht als Versprechen.
Barrierefreiheit
Die Züge der AKN-Linie A1 sind derzeit nicht barrierefrei. Für Käufergruppen, bei denen das zählt, etwa ältere Interessenten oder Familien mit Kinderwagen, ist das eine relevante Information.
Wir sagen so etwas offen. Ein Interessent, der es bei der ersten eigenen Fahrt merkt, springt ab. Einer, der es vorher wusste, hat sich bewusst entschieden.
Denkmalschutz kraft Gesetzes
Seit dem 30.01.2015 steht in Schleswig-Holstein ein Kulturdenkmal unmittelbar kraft Gesetzes unter Schutz. Das Verzeichnis dokumentiert den Schutz nur, es begründet ihn nicht.
Für Sie heißt das: Ein fehlender Eintrag ist kein Freibrief. Genehmigungspflichtig sind Instandsetzung, Veränderung und Beseitigung, und sogar Veränderungen in der Umgebung eines Denkmals, wenn sie dessen Erscheinungsbild wesentlich beeinträchtigen. Wir klären den Status vor der Vermarktung, nicht wenn der Käufer schon Umbaupläne zeichnet.
Fahrzeiten und Elektrifizierung: AKN Fahrplanflyer Linie A1, gültig ab 14.12.2025, sowie die Angaben der AKN zum Projekt S5. Denkmalschutzgesetz Schleswig-Holstein, in Kraft seit 30.01.2015. Eine Erhaltungssatzung oder ein Sanierungsgebiet ist für Henstedt-Ulzburg nicht belegbar. Eine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB gibt es in Schleswig-Holstein nicht.
Kosten und Recht
Was ein Verkauf in Henstedt-Ulzburg kostet
Drei Posten bestimmen die Nebenkosten. Zwei davon trägt in der Regel der Käufer, einer wird seit Ende 2020 gesetzlich geteilt.
Grunderwerbsteuer
Schleswig-Holstein erhebt 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist gemeinsam mit vier weiteren Bundesländern der höchste Satz in Deutschland. Er gilt seit dem 1. Januar 2014, davor waren es 5,0 Prozent.
Für Ihren Zeitplan wichtig: Erst nach der Steuerfestsetzung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und erst mit ihr kann das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer eintragen. Die Beteiligten müssen den Erwerb binnen zwei Wochen anzeigen.
Maklerprovision
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer der Teilungsgrundsatz nach den §§ 656a bis 656d BGB. Verkäufer und Käufer zahlen in gleicher Höhe, abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
Die Höhe selbst ist frei verhandelbar, das Gesetz regelt nur die gleiche Verteilung. Eine amtliche Statistik zur ortsüblichen Provision gibt es nicht, jede Zahl im Netz ist eine Marktschätzung. Wir nennen Ihnen unseren Satz vor dem Auftrag, nicht danach.
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie werden üblicherweise vom Käufer getragen.
Eine Ausnahme betrifft Sie direkt: Die Löschung von Grundschulden, die noch im Grundbuch stehen, geht zu Lasten des Verkäufers. Das klären wir vor dem ersten Besichtigungstermin mit Ihrer Bank, nicht erst beim Notar.
Grunderwerbsteuersatz: Schleswig-Holsteinischer Landtag, Drucksache 18/942, Anhebung von 5,0 auf 6,5 Prozent zum 1. Januar 2014, umgesetzt mit dem Haushaltsbegleitgesetz 2014. Anzeige- und Zahlungsfristen: Zuständigkeitsfinder Schleswig-Holstein. Teilungsgrundsatz: §§ 656a bis 656d BGB, eingeführt durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Häufige Fragen
Was Eigentümer in Henstedt-Ulzburg uns fragen
Wie viel ist mein Haus in Henstedt-Ulzburg aktuell wert?
Brauche ich für den Verkauf in Henstedt-Ulzburg eine Genehmigung der Gemeinde?
Was muss ich tun, wenn ich meine Immobilie in Henstedt-Ulzburg verkaufen möchte?
Was kostet mich ein Makler in Henstedt-Ulzburg?
Wie lange dauert der Verkauf in Henstedt-Ulzburg?
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich in Henstedt-Ulzburg verkaufe?
Kann ich auch verkaufen, wenn die Immobilie vermietet oder geerbt ist?
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Aus Rücksicht auf unsere Verkäufer nennen wir weder Adresse noch Kaufpreis. Alle weiteren Objekte finden Sie unter Referenzen.
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