Immobilienmakler für Wedel und das Umland
Haus oder Wohnung verkaufen in Wedel
Am Ende der S1, direkt an der Elbe. Wohnlagen mit Wasserblick und kurzem Weg nach Altona.
Der Markt in Wedel
Elbe, S-Bahn, Kleinstadt
Wedel lebt von der Kombination aus Elbnähe und direkter S-Bahn-Anbindung. Wer hier kauft, sucht meistens beides: Wasser und einen planbaren Arbeitsweg.
In Schulau und am Elbufer sind Lagen mit Blick auf die Fahrrinne besonders gefragt, in der Altstadt und den anschließenden Wohngebieten dominieren Einfamilien- und Reihenhäuser. Bei älteren Objekten entscheidet der energetische Stand oft über die Verhandlungsposition.
Lokales Wissen
Drei Dinge, die in Wedel über den Preis entscheiden
Kein allgemeiner Ratgebertext, sondern das, was hier vor Ort tatsächlich gilt. Alle Angaben mit Quelle, damit Sie sie selbst nachprüfen können.
Die Nähe zur Elbe ist der Preisfaktor
Wedel hat keine förmlichen Stadtteile, sondern gewachsene Quartiere. Die Altstadt um den Roland, Schulau mit Hafen und Willkomm-Höft direkt an der Elbe, und die planmäßig angelegte Gartenstadt Elbhochufer mit ihrer Reihenhausbebauung.
Wie stark die Elbnähe wirkt, zeigt der Gutachterausschuss selbst: Er hat für die elbnahen Lagen eine eigene Bodenrichtwertzone gebildet.
Quartiere und Satzungen: Stadt Wedel. 34.912 Einwohner zum 31.12.2024, Statistikamt Nord
Minus 19 Prozent, außer an der Elbe
650 statt 800 €/m²Wedel hatte zum Stichtag 01.01.2024 den stärksten Bodenwertrückgang im gesamten Kreis Pinneberg: bei Einfamilienhäusern von 800 auf 650 Euro je Quadratmeter, ein Minus von 19 Prozent. Bei Mehrfamilienhäusern von 850 auf 700 Euro, minus 18 Prozent.
Die Ausnahme ist die neu gebildete elbnahe Zone: Dort blieben die Werte stabil bei 800 Euro. Wer in Wedel bewertet und diesen Unterschied nicht kennt, liegt um bis zu einem Fünftel daneben.
Die Grundsteuer B liegt bei 519 Prozent, die Gewerbesteuer bei 420 Prozent.
Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2024, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Pinneberg. Hebesatzsatzung der Stadt Wedel vom 20.12.2024
Stadthafen: Verkauf braucht eine Genehmigung
Wichtig für Eigentümer
Das Sanierungsgebiet Stadthafen Wedel umfasst rund 23,5 Hektar rund um den Schulauer Hafen und das Elbufer, festgelegt 2009 und zuletzt 2020 geändert, im umfassenden Verfahren. Dort ist die Veräußerung eines Grundstücks nach § 144 BauGB genehmigungspflichtig, ebenso die Bestellung eines Erbbaurechts. Im Grundbuch steht ein Sanierungsvermerk, den Antrag stellt der Notar, die Stadt entscheidet in vier Wochen. Am Ende der Maßnahme wird ein Ausgleichsbetrag fällig.
In den Teilgebieten der Gartenstadt Elbhochufer gilt zusätzlich eine Erhaltungssatzung zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung: Abbruch, Änderung und Nutzungsänderung sind genehmigungspflichtig. Für die Reihenhäuser dort gilt außerdem eine Gestaltungssatzung mit klaren Vorgaben, unter anderem symmetrische Satteldächer mit 35 Grad Neigung. Im Gebiet Voßhagen zwischen Rissener Straße und Feldstraße gilt seit 2022 eine weitere Erhaltungssatzung.
Sanierungssatzung Stadthafen Wedel, Beschluss 17.09.2009, 1. Nachtrag in Kraft 14.12.2020, umfassendes Verfahren. Erhaltungssatzung Gartenstadt Elbhochufer vom 21.12.1995, Erhaltungssatzung Voßhagen, Beschluss 17.06.2021. Ortsrecht der Stadt Wedel
Ihr Vorteil
Warum Eigentümer in Wedel mit uns verkaufen
Verkauft in direkter Nachbarschaft: Hamburg und Norderstedt. Alle Objekte ansehen.
Immobilie in Wedel kostenlos bewertenPreise und Bodenwerte
Was in Wedel und im Kreis Pinneberg gezahlt wurde
Die Zahlen stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses im Kreis Pinneberg, Auswertezeitraum 2025, und aus dem amtlichen Bodenrichtwertsystem. Es sind beurkundete Kaufpreise, keine Angebotspreise aus Portalen.
Bodenrichtwerte in Wedel, Stichtag 01.01.2026
| Zone und Nutzung | Bodenrichtwert je m² | Entwicklung seit 01.01.2024 |
|---|---|---|
| Elblage, Geschosswohnungsbau | 975 € | von 1.050 Euro gefallen |
| Geschosswohnungsbau, Zonen 1, 1a und 2 | 650 € | von 700 bis 800 Euro gefallen |
| Ein- und Zweifamilienhaus, Zone 1a | 650 € | von 800 Euro gefallen, rund 19 Prozent |
| Ein- und Zweifamilienhaus, Zone 1 | 550 € | von 650 Euro gefallen |
| Ein- und Zweifamilienhaus, Zone 2 | 525 € | von 650 Euro gefallen |
Die Elblage ist in Wedel keine Marketingformel, sondern eine amtlich abgegrenzte eigene Bodenrichtwertzone. Das gibt es sonst nirgends in unserem Verkaufsgebiet. Der Gutachterausschuss geht sogar noch einen Schritt weiter und schreibt in seinem Bericht ausdrücklich, dass hochpreisige Sonderlagen mit Elbblick aus der Durchschnittsberechnung herausgenommen wurden. Wenn Ihre Immobilie Elbblick hat, ist der Kreisdurchschnitt für Sie also nicht die Obergrenze, sondern die falsche Bezugsgröße.
Ebenso ehrlich: Die Wedeler Bodenrichtwerte sind zwischen 2024 und 2026 in allen Zonen gefallen, bei Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken um 15 bis 19 Prozent. Wer 2022 gekauft hat und heute verkauft, sollte diese Zahl kennen, bevor er einen Preis festlegt. Wir sagen sie im Erstgespräch, nicht nach drei Monaten erfolgloser Vermarktung.
Eine Einschränkung, die wir offen benennen: Der Gutachterausschuss im Kreis Pinneberg veröffentlicht derzeit keinen ausführlichen Immobilienmarktbericht und schlüsselt die Kaufpreise nicht nach Gemeinden auf. Im Bericht steht das wörtlich so drin. Die Preiszahlen oben gelten deshalb für den gesamten Kreis Pinneberg, nicht nur für diese Stadt. Wer Ihnen einen amtlichen Durchschnittspreis speziell für Pinneberg oder Wedel nennt, hat ihn nicht aus einer amtlichen Quelle. Ortsscharf belastbar sind hier nur die Bodenrichtwerte, und die stehen unten.
Kaufpreise: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Pinneberg, Immobilienmarktinformation für den Auswertezeitraum 2025, veröffentlicht am 15.05.2026. Bodenrichtwerte: BORIS-SH im Digitalen Atlas Nord, Stichtag 01.01.2026, beschlossen und veröffentlicht im April 2026. Einwohnerzahlen: Statistikamt Nord, Bericht A I 2 vj 1/26 SH, Stichtag 31.03.2026.
Unterlagen
Was Sie brauchen und wo Sie es in Wedel bekommen
Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum sich ein Verkauf um Wochen verschiebt. Die Zuständigkeiten liegen auf drei Ebenen: Gericht, Land und Stadt oder Kreis. Wir beschaffen das im Maklerauftrag für Sie, hier steht trotzdem, was dahintersteckt.
| Unterlage | Zuständig | Gebühr | Zu beachten |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Amtsgericht Pinneberg, Grundbuchamt, Pascalkehre 1 in Quickborn. Es gibt kein Grundbuchamt in Wedel. | 10 € einfach 20 € beglaubigt | Antrag per Post, Fax, E-Mail, über das Justizpostfach oder persönlich nach Terminvereinbarung, Online-Terminbuchung vorhanden. |
| Liegenschaftskarte | Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein. Das Liegenschaftskataster ist in Schleswig-Holstein Landesaufgabe, nicht Sache des Kreises. | 27,37 € | Bestellung über das amtliche Online-Formular des Landes, Versand per Post oder als PDF. Achtung: Drittanbieter im Netz verlangen dafür ein Vielfaches der amtlichen Gebühr. |
| Flurstücks- und Eigentumsnachweis | Landesamt für Vermessung und Geoinformation | 14,28 € | Gleicher Bestellweg. Für die Eigentumsangaben ist ein berechtigtes Interesse nachzuweisen. |
| Bauakte und Bauzeichnungen | Stadt Wedel, Fachdienst 2-63 Bauaufsicht, Rathausplatz 3 bis 5. Wedel ist eigene untere Bauaufsichtsbehörde, der Kreis Pinneberg ist hier ausdrücklich nicht zuständig. | nach Baugebührenverordnung | Terminbuchung online. Bauberatung dienstags von 8.30 bis 13 Uhr, donnerstags von 15 bis 18 Uhr und freitags von 8.30 bis 13 Uhr. Baulastenanträge gehen an die Bauverwaltung im selben Haus. |
| Baulastenauskunft | Stadt Wedel, Fachdienst 2-63 Bauaufsicht, Rathausplatz 3 bis 5 | nach BauGebVO | Auskunft nur auf schriftlichen Antrag und bei berechtigtem Interesse, § 83 LBO. Den Betrag veröffentlicht das Land nicht, er richtet sich nach Tarifstelle 5 der Baugebührenverordnung. |
| Energieausweis | Keine Behörde. Ausstellung durch berechtigte Sachverständige, wir arbeiten mit eigenen Energieberatern. | nach Aufwand | Pflicht beim Verkauf. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und ist zehn Jahre gültig. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist zwingend ein Bedarfsausweis nötig. |
| Teilungserklärung und Aufteilungsplan | Grundakte beim Grundbuchamt oder beim beurkundenden Notariat, in der Praxis oft auch bei der Verwaltung | nach Umfang | Nur bei Eigentumswohnungen. Ohne diese Unterlage lässt sich Sondereigentum nicht sauber abgrenzen. |
| Wohngeldabrechnungen und Protokolle | Ausschließlich bei der WEG-Verwaltung, keine Behörde | nach Verwaltervertrag | Kaufinteressenten fragen die letzten drei Jahresabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen nach. Fehlen sie, entsteht Misstrauen. |
Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis Nummern 17000 und 17001. Katastergebühren nach dem amtlichen Bestellformular des Landesamts für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein, abgerufen im September 2026. Baulasten: § 83 Landesbauordnung Schleswig-Holstein in Verbindung mit der Baugebührenverordnung. Energieausweis: §§ 79, 80 und 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, vormals Gebäudeenergiegesetz.
Regeln vor Ort
Der Punkt, den viele Wedeler Eigentümer nicht auf dem Schirm haben
Wedel hat fünf Erhaltungssatzungen, und eine davon ist von einer anderen Sorte als alle anderen in unserem Verkaufsgebiet.
Milieuschutz Gartenstadt Elbhochufer
Die Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in Teilgebieten der Gartenstadt Elbhochufer gilt seit dem 21.12.1995. Das ist eine soziale Erhaltungssatzung, also echter Milieuschutz, und die einzige ihrer Art in unserem gesamten Gebiet außerhalb von Hamburg und Lübeck.
Abbruch, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen sind dort genehmigungspflichtig. Wer in diesem Bereich verkauft, sollte das im Exposé nennen, nicht in der Nachverhandlung. Ein Käufer mit Aufteilungs- oder Umbauplänen rechnet damit nicht.
Voßhagen, Altstadt und Spitzerdorf
Daneben bestehen Erhaltungssatzungen für den Straßenzug Voßhagen zwischen Rissener und Feldstraße mit den Hausnummern 1 bis 83 und 4 bis 86, für einen Teilbereich der Spitzerdorfstraße sowie für zwei Bereiche des ehemaligen Sanierungsgebiets Altstadt um Marktplatz und Rolandstraße.
Dazu kommen eine Sanierungssatzung Stadthafen, mehrere Gestaltungssatzungen, sechs Abgrenzungssatzungen und eine Baumschutzsatzung. Wir prüfen die Lage Ihres Objekts gegen alle Geltungsbereiche, bevor wir vermarkten.
Wedel Nord liegt auf Eis
Das Entwicklungsgebiet Wedel Nord mit rund 50 Hektar und zuletzt maximal 560 Wohneinheiten wurde am 08.10.2023 durch einen Bürgerentscheid gestoppt. Das Projekt ruht.
Für Verkäufer im Bestand ist das die relevanteste Marktinformation der Stadt: Das größte geplante Neubauvolumen Wedels kommt auf absehbare Zeit nicht an den Markt. Das Angebot bleibt knapp, und zwar dauerhaft, nicht nur konjunkturell.
Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB, Ortsrecht der Stadt Wedel, abgerufen im September 2026. Die Satzung Elbhochufer wurde am 21.12.1995 von der Ratsversammlung beschlossen, die Satzung Voßhagen am 17.06.2021 und wurde am 30.03.2022 ausgefertigt. Wedel Nord: Stadt Wedel, Entwicklungsgebiet Wedel Nord, Rahmenplanbeschluss November 2021, Bürgerentscheid vom 08.10.2023. Eine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB gibt es in Schleswig-Holstein nicht.
Kosten und Recht
Was ein Verkauf in Wedel kostet
Drei Posten bestimmen die Nebenkosten. Zwei davon trägt in der Regel der Käufer, einer wird seit Ende 2020 gesetzlich geteilt.
Grunderwerbsteuer
Schleswig-Holstein erhebt 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist gemeinsam mit vier weiteren Bundesländern der höchste Satz in Deutschland. Er gilt seit dem 1. Januar 2014, davor waren es 5,0 Prozent.
Für Ihren Zeitplan wichtig: Erst nach der Steuerfestsetzung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und erst mit ihr kann das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer eintragen. Die Beteiligten müssen den Erwerb binnen zwei Wochen anzeigen.
Maklerprovision
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer der Teilungsgrundsatz nach den §§ 656a bis 656d BGB. Verkäufer und Käufer zahlen in gleicher Höhe, abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
Die Höhe selbst ist frei verhandelbar, das Gesetz regelt nur die gleiche Verteilung. Eine amtliche Statistik zur ortsüblichen Provision gibt es nicht, jede Zahl im Netz ist eine Marktschätzung. Wir nennen Ihnen unseren Satz vor dem Auftrag, nicht danach.
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie werden üblicherweise vom Käufer getragen.
Eine Ausnahme betrifft Sie direkt: Die Löschung von Grundschulden, die noch im Grundbuch stehen, geht zu Lasten des Verkäufers. Das klären wir vor dem ersten Besichtigungstermin mit Ihrer Bank, nicht erst beim Notar.
Grunderwerbsteuersatz: Schleswig-Holsteinischer Landtag, Drucksache 18/942, Anhebung von 5,0 auf 6,5 Prozent zum 1. Januar 2014, umgesetzt mit dem Haushaltsbegleitgesetz 2014. Anzeige- und Zahlungsfristen: Zuständigkeitsfinder Schleswig-Holstein. Teilungsgrundsatz: §§ 656a bis 656d BGB, eingeführt durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Häufige Fragen
Was Eigentümer in Wedel uns fragen
Wie viel ist mein Haus in Wedel aktuell wert?
Lohnt sich ein Makler vor Ort in Wedel oder nehme ich besser einen großen überregionalen?
Was muss ich tun, wenn ich meine Immobilie in Wedel verkaufen möchte?
Was kostet mich ein Makler in Wedel?
Wie lange dauert der Verkauf in Wedel?
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich in Wedel verkaufe?
Kann ich auch verkaufen, wenn die Immobilie vermietet oder geerbt ist?
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Der Verkauf unserer geerbten Wohnung lief absolut reibungslos. Von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin wurden wir professionell, transparent und sehr freundlich begleitet.
Alle Vorurteile, die man gegen Makler haben kann, werden hier widerlegt. Mit außerordentlichem Engagement wurde der Verkauf unseres Einfamilienhauses zu einem großen Erfolg gemacht.
Wir sind sehr zufrieden mit dem Makler. Die Kommunikation war jederzeit sehr freundlich, höflich und transparent.…Weiterlesen auf Google