Immobilienmakler für Dahme und das Umland
Haus oder Wohnung verkaufen in Dahme
Ostseebad mit langem Sandstrand an der Küste Ostholsteins, ruhiger als die großen Nachbarorte.
Der Markt in Dahme
Strand ohne Trubel
Dahme ist klein, ruhig und lebt vom Strand. Käufer, die hierherkommen, suchen bewusst weniger Betrieb als in Grömitz oder Timmendorfer Strand.
Der Bestand besteht überwiegend aus Ferienwohnungen und kleineren Häusern in Strandnähe. Beim Verkauf sind Vermietbarkeit, Zustand und die Energiedaten die Punkte, an denen Käufer ansetzen.
Lokales Wissen
Drei Dinge, die in Dahme über den Preis entscheiden
Kein allgemeiner Ratgebertext, sondern das, was hier vor Ort tatsächlich gilt. Alle Angaben mit Quelle, damit Sie sie selbst nachprüfen können.
Ostseebad am Rand der Lübecker Bucht
Dahme liegt rund 20 Kilometer nördlich von Neustadt am Nordwestrand der Lübecker Bucht, südlich des Oldenburger Grabens in der Region Wagrien. Es ist Ostseebad und hat 1.195 Einwohner, Durchschnittsalter 55,7 Jahre, 41 Prozent über 65.
Wie Kellenhusen wird Dahme vom Rathaus in Grömitz mitverwaltet. Einen eigenen Bahnanschluss gibt es nicht, die Anbindung läuft über die Buslinie 550.
1.195 Einwohner zum 31.12.2024 und Altersstruktur: Statistikamt Nord
Bodenrichtwert: 140 bis 1.200 Euro
140 bis 1.200 €/m²So weit liegen die Bodenrichtwerte für Wohnbauland in Dahme auseinander, Stichtag 01.01.2024. Der Faktor zwischen der günstigsten Binnenlage und der teuersten Strandlage beträgt fast neun. Bei einem Ort dieser Größe ist eine Online-Bewertung damit praktisch wertlos.
Laufende Kosten für Eigentümer: die Jahreskurabgabe von 98 Euro, wobei Eigentümer einer überwiegend zu Erholungszwecken genutzten Wohnung pauschal mit 28 Hauptsaisontagen veranlagt werden, sowie die Zweitwohnungssteuer, deren Satzung zum Jahr 2025 neu gefasst wurde.
Kurabgabesatzung vom 12.12.2024, in Kraft 01.01.2025. Zweitwohnungssteuersatzung in der Neufassung ab 2025 mit 1. Änderung vom 18.02.2025. Bodenrichtwerte: Auswertung der amtlichen Zonenwerte des Gutachterausschusses Kreis Ostholstein, zonenscharf: BORIS Schleswig-Holstein
Keine Genehmigungspflicht beim Verkauf
Stand August 2026
Für Dahme sind im Ortsrecht weder ein Sanierungsgebiet nach § 142 BauGB noch eine Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB verzeichnet. Der Verkauf braucht damit keine Genehmigung nach § 144 BauGB, und Umbauten sind nicht über eine Erhaltungssatzung gebunden.
Auch eine Zweckentfremdungssatzung wie in Grömitz und eine Fremdenverkehrssatzung nach § 22 BauGB wie in Timmendorf oder Scharbeutz gibt es hier nicht. Ferienvermietung ist bisher nicht zeitlich begrenzt, die Aufteilung in Eigentumswohnungen nicht gesondert genehmigungspflichtig.
Damit gehört Dahme zu den wenigen Ostseebädern in unserem Gebiet, in denen ein Verkauf rechtlich unkompliziert bleibt. Das ist ein Argument, das in ein Exposé gehört, weil Käufer die Regeln aus den Nachbarorten kennen und entsprechend vorsichtig sind. Wichtig bleibt die Prüfung des jeweiligen Bebauungsplans, denn dort kann die zulässige Nutzung grundstücksscharf geregelt sein.
Ortsrecht der Gemeinde Dahme über die Verwaltungsgemeinschaft Grömitz. Zweckentfremdungssatzung der Gemeinde Grömitz, in Kraft seit 23.10.2025, gilt nur dort
Ihr Vorteil
Warum Eigentümer in Dahme mit uns verkaufen
Verkauft in direkter Nachbarschaft: Heiligenhafen und Fehmarn. Alle Objekte ansehen.
Immobilie in Dahme kostenlos bewertenPreise und Bodenwerte
Was in der nördlichen Lübecker Bucht gezahlt wurde
Die Zahlen stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses im Kreis Ostholstein. Es sind beurkundete Kaufpreise und amtliche Bodenrichtwerte, keine Angebotspreise aus Portalen.
Bodenrichtwerte in Dahme, Stichtag 01.01.2026
| Zone | Bodenrichtwert je m² | Einordnung |
|---|---|---|
| Beste Lage | 1.200 € | höchster Wert im Gemeindegebiet, eine Zone |
| Gute Lage | 450 € | |
| Mittlere Lage | 400 € | |
| Übrige Wohnlagen | 300 € | |
| Randlagen | 160 € | niedrigster Wert im Gemeindegebiet |
| Ferienhausgebiet | 200 € | eigene Zone für Ferienhäuser |
| Mischgebiet | 700 bis 800 € |
Dahme hat innerhalb des Gemeindegebiets den Faktor siebeneinhalb zwischen der besten Zone mit 1.200 Euro und den Randlagen mit 160 Euro. Bei einer Gemeinde mit 1.208 Einwohnern bedeutet das: Die Entfernung zum Strand entscheidet über den Bodenwert, und zwar auf wenigen hundert Metern.
Eine ehrliche Einschränkung: Der Gutachterausschuss weist für Dahme keine eigenen Kaufpreise aus, und auch keine gesonderte Ferienwohnungsauswertung wie für Timmendorfer Strand oder Heiligenhafen. Die Preiszahlen oben gelten für die gesamte nördliche Lübecker Bucht. Wer Ihnen einen amtlichen Durchschnittspreis speziell für Dahme nennt, hat ihn nicht aus einer amtlichen Quelle.
Auffällig ist das Ferienhausgebiet mit 200 Euro je Quadratmeter, deutlich unter den normalen Wohnlagen. Der Grund liegt in der Nutzungsart: Ein Ferienhausgrundstück darf nicht dauerhaft bewohnt werden, und das begrenzt den Kreis der Käufer. Wenn Sie so ein Objekt verkaufen, ist die Zielgruppe eine andere, und die Ansprache muss es auch sein.
Zur Anbindung sagen wir es offen: Der Ort hat keinen Bahnanschluss. Die Bahnstrecke Lübeck Puttgarden hält in Timmendorfer Strand, Scharbeutz, Haffkrug, Sierksdorf und Neustadt, weiter nördlich nicht mehr an der Küste. Wer hierher kommt, kommt mit dem Auto. Für Ferienimmobilienkäufer spielt das selten eine Rolle, für Dauerbewohner ohne Auto sehr wohl, und wir sagen es lieber vorher als bei der ersten Anfahrt des Interessenten.
Ein Hinweis zur Herkunft der Zahlen: Der Gutachterausschuss im Kreis Ostholstein wertet nicht je Gemeinde aus, sondern in Marktregionen. Grömitz, Kellenhusen, Dahme, Großenbrode, Grube, Heringsdorf und Schashagen bilden zusammen die Region Lübecker Bucht Nord. Die Preiszahlen oben gelten deshalb für diese Orte gemeinsam. Eine eigene Ferienwohnungsauswertung wie für Timmendorfer Strand oder Heiligenhafen gibt es für sie nicht. Ortsscharf belastbar sind nur die Bodenrichtwerte.
Kaufpreise: Grundstücksmarktübersicht 2024 für den Kreis Ostholstein, herausgegeben vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein, veröffentlicht am 01.10.2025, Datenjahr 2024. Bodenrichtwerte: BORIS-SH im Digitalen Atlas Nord, Stichtag 01.01.2026, am 13.01.2026 beschlossen und am 06.02.2026 veröffentlicht, Bezugsgröße in der Regel 600 Quadratmeter, kostenfrei über BORIS-SH. Einwohnerzahlen: Statistikamt Nord, Bericht A I 2 vj 1/26 SH, Stichtag 31.03.2026.
Unterlagen
Was Sie brauchen und wo Sie es in Dahme bekommen
Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum sich ein Verkauf um Wochen verschiebt. Die Zuständigkeiten liegen auf drei Ebenen: Gericht, Land und Stadt oder Kreis. Wir beschaffen das im Maklerauftrag für Sie, hier steht trotzdem, was dahintersteckt.
| Unterlage | Zuständig | Gebühr | Zu beachten |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Amtsgericht Oldenburg in Holstein, Grundbuchamt. Zuständig auch für Neustadt, Heiligenhafen und Fehmarn. | 10 € einfach 20 € beglaubigt | Antrag per Post, Fax, E-Mail, über das Justizpostfach oder persönlich nach Terminvereinbarung. Als Eigentümer sind Sie immer einsichtsberechtigt, Dritte brauchen ein berechtigtes Interesse nach § 12 GBO. |
| Liegenschaftskarte | Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein. Das Liegenschaftskataster ist in Schleswig-Holstein Landesaufgabe, nicht Sache des Kreises. | 27,37 € | Bestellung über das amtliche Online-Formular des Landes, Versand per Post oder als PDF. Achtung: Drittanbieter im Netz verlangen dafür ein Vielfaches der amtlichen Gebühr. |
| Flurstücks- und Eigentumsnachweis | Landesamt für Vermessung und Geoinformation | 14,28 € | Gleicher Bestellweg. Für die Eigentumsangaben ist ein berechtigtes Interesse nachzuweisen. |
| Bauakte und Bauzeichnungen | Kreis Ostholstein, Fachdienst Bauordnung in Eutin. Das Kreisgebiet ist in die Bauaufsichtsbezirke Nord und Süd gegliedert. | nach Baugebührenverordnung | Einzige belegte Ausnahme im Kreis ist Bad Schwartau mit eigener Bauaufsicht. Die genaue Zuständigkeit für Ihr Objekt klären wir vor der Beschaffung telefonisch, das kostet einen Anruf und spart im Zweifel zwei Wochen. |
| Baulastenauskunft | Kreis Ostholstein | nach BauGebVO | Auskunft nur auf schriftlichen Antrag und bei berechtigtem Interesse, § 83 LBO. Den Betrag veröffentlicht das Land nicht, er richtet sich nach Tarifstelle 5 der Baugebührenverordnung. |
| Energieausweis | Keine Behörde. Ausstellung durch berechtigte Sachverständige, wir arbeiten mit eigenen Energieberatern. | nach Aufwand | Pflicht beim Verkauf. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und ist zehn Jahre gültig. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist zwingend ein Bedarfsausweis nötig. |
| Teilungserklärung und Aufteilungsplan | Grundakte beim Grundbuchamt oder beim beurkundenden Notariat, in der Praxis oft auch bei der Verwaltung | nach Umfang | Nur bei Eigentumswohnungen. Ohne diese Unterlage lässt sich Sondereigentum nicht sauber abgrenzen. |
| Wohngeldabrechnungen und Protokolle | Ausschließlich bei der WEG-Verwaltung, keine Behörde | nach Verwaltervertrag | Kaufinteressenten fragen die letzten drei Jahresabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen nach. Fehlen sie, entsteht Misstrauen. |
Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis Nummern 17000 und 17001. Katastergebühren nach dem amtlichen Bestellformular des Landesamts für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein, abgerufen im September 2026. Baulasten: § 83 Landesbauordnung Schleswig-Holstein in Verbindung mit der Baugebührenverordnung. Energieausweis: §§ 79, 80 und 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, vormals Gebäudeenergiegesetz.
Regeln vor Ort
Was in Dahme für Käufer zählt
Dahme ist klein, liegt aber im selben rechtlichen Rahmen wie die größeren Nachbarorte. Zwei Punkte sind konkret.
Zweitwohnungssteuer seit 2025
Die Satzung gilt seit dem 01.01.2025 und setzt 12,5 vom Hundert des Wohnwerts an, berechnet aus Lagefaktor, Wohnfläche, Baujahresfaktor, Gebäudeartfaktor und Verfügbarkeitsgrad. Dahme liegt damit zwischen Timmendorfer Strand und Grömitz mit je 11 Prozent und Kellenhusen mit 17,5 Prozent.
Wichtig: Alle fünf Gemeinden haben zum Jahreswechsel 2024 auf 2025 von der alten Jahresrohmiete auf dieses Modell umgestellt. Die Sätze sind untereinander vergleichbar, ältere Zahlen aus dem Netz nicht. Wer ab 156 Vermietungstagen im Jahr liegt, kommt auf 55 Prozent Bemessungsgrundlage.
Keine Zweckentfremdungssatzung
Dahme ist in der Landesverordnung über Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt benannt, hat aber keine Zweckentfremdungssatzung erlassen. Grömitz hat das seit dem 23.10.2025 getan und begrenzt die Ferienvermietung dort auf zwölf Wochen im Jahr.
Für einen Käufer mit Vermietungsabsicht ist Dahme damit derzeit der freiere Standort. Wir sagen dazu, dass die Gemeinde das jederzeit ändern kann, weil die rechtliche Grundlage besteht. Ein Verkaufsargument mit Verfallsdatum ist immer noch besser als eine falsche Behauptung.
Bauverbote nach § 82 Landeswassergesetz
In Küstengebieten gelten gesetzliche Bauverbote: 50 Meter landwärts vom Fußpunkt der Innenböschung eines Landesschutzdeichs, 25 Meter bei Regionaldeichen, im gesamten Deichvorland, bis 150 Meter landwärts von der oberen Böschungskante eines Steilufers oder vom seewärtigen Fuß einer Düne, sowie in den Hochwasserrisikogebieten an der Küste.
Für Sie heißt das: Ein unbebautes Grundstück in Strandnähe ist nicht automatisch ein Bauplatz, und ein Abriss mit Neubau an gleicher Stelle ist nicht automatisch möglich. Der Generalplan Küstenschutz nennt für die aktiven Steilufer der Ostseeküste eine mittlere Rückgangsrate von rund 0,2 Metern im Jahr, lokal über 1,1 Meter. Wir klären die Bebaubarkeit vor der Bewertung.
Zweitwohnungssteuersatzung Dahme, in Kraft seit 01.01.2025, Satz 12,5 vom Hundert des Wohnwerts. Landesverordnung nach § 201a BauGB vom 24.01.2023: Dahme ist enthalten, Rang 54 von 67. Zweckentfremdung: Schleswig-Holsteinisches Wohnraumschutzgesetz, ausgefertigt am 21.06.2024. Eine Zweckentfremdungssatzung für Dahme ist nicht veröffentlicht. Sanierungsgebiete: Abfrage des Layers Verfahrensgebiete im amtlichen Portal BORIS-SH, Stand 01.01.2026, kein Treffer. Küstenschutz: § 82 Landeswassergesetz Schleswig-Holstein, Generalplan Küstenschutz, Fortschreibung 2022, mit den Landesschutzdeichen Rosenfelde bis Dahme und dem Deich Dahmer Moor.
Kosten und Recht
Was ein Verkauf in Dahme kostet
Drei Posten bestimmen die Nebenkosten. Zwei davon trägt in der Regel der Käufer, einer wird seit Ende 2020 gesetzlich geteilt.
Grunderwerbsteuer
Schleswig-Holstein erhebt 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist gemeinsam mit vier weiteren Bundesländern der höchste Satz in Deutschland. Er gilt seit dem 1. Januar 2014, davor waren es 5,0 Prozent.
Für Ihren Zeitplan wichtig: Erst nach der Steuerfestsetzung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und erst mit ihr kann das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer eintragen. Die Beteiligten müssen den Erwerb binnen zwei Wochen anzeigen.
Maklerprovision
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer der Teilungsgrundsatz nach den §§ 656a bis 656d BGB. Verkäufer und Käufer zahlen in gleicher Höhe, abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
Die Höhe selbst ist frei verhandelbar, das Gesetz regelt nur die gleiche Verteilung. Eine amtliche Statistik zur ortsüblichen Provision gibt es nicht, jede Zahl im Netz ist eine Marktschätzung. Wir nennen Ihnen unseren Satz vor dem Auftrag, nicht danach.
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie werden üblicherweise vom Käufer getragen.
Eine Ausnahme betrifft Sie direkt: Die Löschung von Grundschulden, die noch im Grundbuch stehen, geht zu Lasten des Verkäufers. Das klären wir vor dem ersten Besichtigungstermin mit Ihrer Bank, nicht erst beim Notar.
Grunderwerbsteuersatz: Schleswig-Holsteinischer Landtag, Drucksache 18/942, Anhebung von 5,0 auf 6,5 Prozent zum 1. Januar 2014, umgesetzt mit dem Haushaltsbegleitgesetz 2014. Anzeige- und Zahlungsfristen: Zuständigkeitsfinder Schleswig-Holstein. Teilungsgrundsatz: §§ 656a bis 656d BGB, eingeführt durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Häufige Fragen
Was Eigentümer in Dahme uns fragen
Wie viel ist meine Immobilie in Dahme aktuell wert?
Lohnt sich ein Makler vor Ort in Dahme oder nehme ich besser einen großen überregionalen?
Was muss ich tun, wenn ich meine Immobilie in Dahme verkaufen möchte?
Was kostet mich ein Makler in Dahme?
Wie lange dauert der Verkauf in Dahme?
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich in Dahme verkaufe?
Kann ich auch verkaufen, wenn die Immobilie vermietet oder geerbt ist?
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Alle Vorurteile, die man gegen Makler haben kann, werden hier widerlegt. Mit außerordentlichem Engagement wurde der Verkauf unseres Einfamilienhauses zu einem großen Erfolg gemacht.
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