Immobilienmakler für Neustadt in Holstein und das Umland
Haus oder Wohnung verkaufen in Neustadt in Holstein
Hafenstadt an der Lübecker Bucht mit historischem Stadtkern, Seebad und direkter A1-Anbindung.
Der Markt in Neustadt in Holstein
Stadt und Seebad in einem
Neustadt ist beides: eine funktionierende Kleinstadt mit ganzjährigem Leben und ein Seebad mit Ferienimmobilienmarkt. Diese Mischung macht den Ort für Käufer interessant, die nicht nur in der Saison hier sein wollen.
Im Stadtkern und am Hafen sind gewachsene Lagen gefragt, in Pelzerhaken und Rettin überwiegen Ferienobjekte und Zweitwohnsitze. Für den Preis ist entscheidend, welcher der beiden Märkte für Ihr Objekt der richtige ist.
Lokales Wissen
Drei Dinge, die in Neustadt in Holstein über den Preis entscheiden
Kein allgemeiner Ratgebertext, sondern das, was hier vor Ort tatsächlich gilt. Alle Angaben mit Quelle, damit Sie sie selbst nachprüfen können.
Altstadt auf der Halbinsel, zwei Seebadorte
Die Altstadt liegt auf einer Halbinsel zwischen Hafen und Binnenwasser. Pelzerhaken und Rettin sind eigene Ortsteile, die Stadt ist mit beiden zusammen als Seebad anerkannt.
16.190 Einwohner stehen 463.210 Übernachtungen im Jahr gegenüber. Größter Arbeitgeber ist die Schön Klinik, das sorgt für eine stabile Dauerwohn-Nachfrage neben dem Ferienmarkt.
Einwohner zum 01.01.2025 und Übernachtungen 2024: Stadt Neustadt in Holstein. Seebadstatus: Tourismusabgabesatzung, Beschluss 21.11.2024
Was Eigentümer laufend zahlen
75,60 €So hoch ist die Jahreskurabgabe je Person, und sie trifft ausdrücklich auch Eigentümer, Miteigentümer und Dauernutzungsberechtigte einer Wohngelegenheit. Dazu kommt die Zweitwohnungssteuer, deren Maßstab sich aus Lagefaktor, Wohnfläche, Baujahr, Gebäudeart und Verfügbarkeitsgrad zusammensetzt.
Beim Umbau relevant: Die Stellplatzablöse liegt bei 10.000 Euro je Kfz-Stellplatz und 500 Euro je Fahrradabstellplatz, angepasst alle zwei Jahre nach Baukostenindex.
Grundsteuer B seit 2026: 500 Prozent.
Kurabgabesatzung in Kraft seit 01.01.2025, Zweitwohnungssteuersatzung, Beschluss 21.11.2024, Stellplatzsatzung, Beschluss 25.04.2024, Hebesatzsatzung vom 11.12.2025. Alle Angaben: Stadt Neustadt in Holstein. Bodenrichtwerte: BORIS Schleswig-Holstein
Zwei Sanierungsgebiete und neuer Milieuschutz
Wichtig für Eigentümer
Neustadt hat zwei Sanierungsgebiete, beide seit Dezember 2014, und sie unterscheiden sich: In der Altstadt läuft das vereinfachte Verfahren, §§ 144 und 145 BauGB gelten, der Verkauf ist also genehmigungspflichtig. Auf der Hafenwestseite läuft das umfassende Verfahren, dort kommt zusätzlich der Ausgleichsbetrag nach §§ 152 bis 156a BauGB dazu.
Neu und für Käufer entscheidend: Seit dem 14. Juli 2025 gilt eine neu gefasste Erhaltungssatzung, und sie stützt sich auf beide Schutzgründe, städtebauliche Gestalt und Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Damit ist auch die Nutzungsänderung genehmigungspflichtig, etwa von Dauerwohnen in Ferienwohnen. In einem Seebad ist das der wichtigste Satz auf dieser Seite.
Eine Zweckentfremdungssatzung wie in Grömitz hat Neustadt nicht. Für Teile der Gemarkungen Neustadt und Rettin besteht ein besonderes Vorkaufsrecht der Stadt.
Sanierungssatzungen Altstadt und Hafenwestseite, Beschluss 11.12.2014. Erhaltungssatzung vom 26.06.2025, in Kraft seit 14.07.2025, nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 BauGB. Vorkaufssatzung vom 02.03.1995. Ortsrecht der Stadt Neustadt in Holstein
Ihr Vorteil
Warum Eigentümer in Neustadt in Holstein mit uns verkaufen
Verkauft in direkter Nachbarschaft: Sierksdorf und Heiligenhafen. Alle Objekte ansehen.
Immobilie in Neustadt in Holstein kostenlos bewertenPreise und Bodenwerte
Was in Neustadt und den ostholsteinischen Städten gezahlt wurde
Die Zahlen stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses im Kreis Ostholstein. Es sind beurkundete Kaufpreise und amtliche Bodenrichtwerte, keine Angebotspreise aus Portalen.
Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke in Neustadt, Stichtag 01.01.2026
| Lage | Bodenrichtwert je m² | Einordnung |
|---|---|---|
| Strandlage | 1.200 € | höchster Wert im Stadtgebiet, eigene Zone |
| Beste Wohnlagen | 650 € | |
| Gehobene Lagen | 600 € | |
| Gute Lagen | 450 € | |
| Mittlere Lagen | 250 bis 350 € | |
| Übrige Lagen | 180 bis 230 € | niedrigster Wert im Stadtgebiet |
Zwischen der Strandlage und den einfachsten Wohnlagen liegt in Neustadt der Faktor sieben. Das ist die größte Spreizung, die wir in unserem gesamten Verkaufsgebiet gemessen haben. Neustadt ist deshalb ein Ort, an dem eine Onlinebewertung besonders unzuverlässig ist: Sie kennt die Zonengrenze nicht.
Pelzerhaken ist im Marktbericht ein eigener Teilmarkt. Der Gutachterausschuss wertet Ferienwohnungen in besonderen Lagen getrennt aus, weil ihr Preisniveau sich vom Rest der Region stark abhebt. Mit 7.473 Euro je Quadratmeter liegt Pelzerhaken fast beim Dreifachen der normalen Neustädter Bestandswohnung. Die Fallzahl ist mit vier Verträgen allerdings klein, lesen Sie die Zahl als Größenordnung.
Neustadt ist in der Landesverordnung über Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB enthalten. Daraus folgen ein erweitertes gemeindliches Vorkaufsrecht auf brachliegende Grundstücke, das Baugebot und erleichterte Befreiungen für den Wohnungsbau.
Ein Hinweis zur Herkunft der Zahlen: Der Gutachterausschuss im Kreis Ostholstein wertet nicht je Gemeinde in Tabellenform aus, sondern in Marktregionen. Ortsscharfe Zahlen erscheinen im Bericht nur in Diagrammen ohne abgedruckte Werte. Die Preiszahlen oben gelten deshalb für die jeweilige Region, nicht allein für diese Stadt. Ortsscharf belastbar sind die Bodenrichtwerte, und die stehen in der Tabelle.
Kaufpreise: Grundstücksmarktübersicht 2024 für den Kreis Ostholstein, herausgegeben vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein, veröffentlicht am 01.10.2025, Datenjahr 2024. Bodenrichtwerte: BORIS-SH im Digitalen Atlas Nord, Stichtag 01.01.2026, am 13.01.2026 beschlossen und am 06.02.2026 veröffentlicht, Bezugsgröße in der Regel 600 Quadratmeter, kostenfrei über BORIS-SH. Einwohnerzahlen: Statistikamt Nord, Bericht A I 2 vj 1/26 SH, Stichtag 31.03.2026.
Unterlagen
Was Sie brauchen und wo Sie es in Neustadt bekommen
Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum sich ein Verkauf um Wochen verschiebt. Die Zuständigkeiten liegen auf drei Ebenen: Gericht, Land und Stadt oder Kreis. Wir beschaffen das im Maklerauftrag für Sie, hier steht trotzdem, was dahintersteckt.
| Unterlage | Zuständig | Gebühr | Zu beachten |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Amtsgericht Oldenburg in Holstein, Grundbuchamt. Ein Amtsgericht Neustadt in Holstein gibt es nicht. | 10 € einfach 20 € beglaubigt | Antrag per Post, Fax, E-Mail, über das Justizpostfach oder persönlich nach Terminvereinbarung. Als Eigentümer sind Sie immer einsichtsberechtigt, Dritte brauchen ein berechtigtes Interesse nach § 12 GBO. |
| Liegenschaftskarte | Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein. Das Liegenschaftskataster ist in Schleswig-Holstein Landesaufgabe, nicht Sache des Kreises. | 27,37 € | Bestellung über das amtliche Online-Formular des Landes, Versand per Post oder als PDF. Achtung: Drittanbieter im Netz verlangen dafür ein Vielfaches der amtlichen Gebühr. |
| Flurstücks- und Eigentumsnachweis | Landesamt für Vermessung und Geoinformation | 14,28 € | Gleicher Bestellweg. Für die Eigentumsangaben ist ein berechtigtes Interesse nachzuweisen. |
| Bauakte und Bauzeichnungen | Kreis Ostholstein, Fachdienst Bauordnung in Eutin. Das Kreisgebiet ist in die Bauaufsichtsbezirke Nord und Süd gegliedert. | nach Baugebührenverordnung | Einzige belegte Ausnahme im Kreis ist Bad Schwartau mit eigener Bauaufsicht. Die genaue Zuständigkeit für Ihr Objekt klären wir vor der Beschaffung telefonisch, das kostet einen Anruf und spart im Zweifel zwei Wochen. |
| Baulastenauskunft | Kreis Ostholstein | nach BauGebVO | Auskunft nur auf schriftlichen Antrag und bei berechtigtem Interesse, § 83 LBO. Den Betrag veröffentlicht das Land nicht, er richtet sich nach Tarifstelle 5 der Baugebührenverordnung. |
| Energieausweis | Keine Behörde. Ausstellung durch berechtigte Sachverständige, wir arbeiten mit eigenen Energieberatern. | nach Aufwand | Pflicht beim Verkauf. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und ist zehn Jahre gültig. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist zwingend ein Bedarfsausweis nötig. |
| Teilungserklärung und Aufteilungsplan | Grundakte beim Grundbuchamt oder beim beurkundenden Notariat, in der Praxis oft auch bei der Verwaltung | nach Umfang | Nur bei Eigentumswohnungen. Ohne diese Unterlage lässt sich Sondereigentum nicht sauber abgrenzen. |
| Wohngeldabrechnungen und Protokolle | Ausschließlich bei der WEG-Verwaltung, keine Behörde | nach Verwaltervertrag | Kaufinteressenten fragen die letzten drei Jahresabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen nach. Fehlen sie, entsteht Misstrauen. |
Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis Nummern 17000 und 17001. Katastergebühren nach dem amtlichen Bestellformular des Landesamts für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein, abgerufen im September 2026. Baulasten: § 83 Landesbauordnung Schleswig-Holstein in Verbindung mit der Baugebührenverordnung. Energieausweis: §§ 79, 80 und 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, vormals Gebäudeenergiegesetz.
Regeln vor Ort
Neustadt hat seit Juni 2025 eine neue Erhaltungssatzung
Sie ist von einer Sorte, die es sonst in unserem Gebiet nur in Hamburg, Lübeck, Wedel und Ratzeburg gibt. Wer eine Wohnimmobilie in Neustadt verkauft, sollte wissen, ob sein Objekt betroffen ist.
Erhaltungssatzung vom 26.06.2025
Die Satzung über die Erhaltung baulicher Anlagen nennt beide Tatbestände des § 172 BauGB: die städtebauliche Gestalt nach Nummer 1 und die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nach Nummer 2. Der zweite Punkt ist echter Milieuschutz.
Praktisch heißt das: Abbruch, Änderung und Nutzungsänderung sind im Geltungsbereich genehmigungspflichtig. Für einen Käufer, der eine Wohnung in eine Ferienwohnung umnutzen will, ist das die wichtigste Information überhaupt. Wir prüfen die Lage Ihres Objekts gegen den Geltungsbereich, bevor wir vermarkten.
Vorkaufsrechtssatzung
Neustadt hat seit dem 02.03.1995 eine Vorkaufsrechtssatzung nach § 25 Absatz 1 Nummer 2 BauGB für Flächen in der Gemarkung Neustadt, Flur 6 und 7.
Wenn Ihr Grundstück dort liegt, hat die Stadt beim Verkauf ein Vorkaufsrecht. Das verzögert den Vollzug, weil der Notar erst ein Negativzeugnis einholen muss. Wir kalkulieren diese Zeit von vornherein ein, statt sie als Verzögerung zu erleben.
33 Minuten nach Lübeck
Neustadt liegt an der Bahnstrecke Lübeck Puttgarden. Mit der Regionalbahn RB 85 sind Sie in 33 Minuten am Lübecker Hauptbahnhof, von dort weitere 44 Minuten mit dem RE 8 nach Hamburg.
Neustadt hat außerdem eine Werbesatzung für die Hafenwestseite und eine Stellplatzsatzung. Ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet gibt es nach dem Ortsrecht nicht, anders als in Eutin, Heiligenhafen und auf Fehmarn.
Satzung über die Erhaltung baulicher Anlagen vom 26.06.2025, § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 und Nummer 2 BauGB. Vorkaufsrechtssatzung nach § 25 Absatz 1 Nummer 2 BauGB, Beschluss 02.03.1995. Zweitwohnungssteuersatzung vom 26.11.2024, in Kraft seit 01.01.2025, Steuersatz 0,64 vom Hundert des Wohnwerts. Landesverordnung nach § 201a BauGB vom 24.01.2023. Fahrzeiten: NAH.SH Fahrplantabellen RB 85 und RE 8 für das Fahrplanjahr 2025 und 2026. Zur Zweitwohnungssteuer eine Warnung, die Sie im Netz sonst nicht finden: Die Prozentsätze der Ostholsteiner Gemeinden sind nicht miteinander vergleichbar. Eutin rechnet mit 4,5 Prozent, Fehmarn mit 20 Prozent, Neustadt mit 0,64 Prozent und Heiligenhafen mit 434 Prozent, weil jede Satzung eine andere Bemessungsgrundlage verwendet. Alle bauen auf Bodenrichtwert, Wohnfläche und Baujahresfaktor auf, kombinieren das aber unterschiedlich. Wer diese Zahlen nebeneinanderstellt, vergleicht nichts.
Kosten und Recht
Was ein Verkauf in Neustadt kostet
Drei Posten bestimmen die Nebenkosten. Zwei davon trägt in der Regel der Käufer, einer wird seit Ende 2020 gesetzlich geteilt.
Grunderwerbsteuer
Schleswig-Holstein erhebt 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist gemeinsam mit vier weiteren Bundesländern der höchste Satz in Deutschland. Er gilt seit dem 1. Januar 2014, davor waren es 5,0 Prozent.
Für Ihren Zeitplan wichtig: Erst nach der Steuerfestsetzung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und erst mit ihr kann das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer eintragen. Die Beteiligten müssen den Erwerb binnen zwei Wochen anzeigen.
Maklerprovision
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer der Teilungsgrundsatz nach den §§ 656a bis 656d BGB. Verkäufer und Käufer zahlen in gleicher Höhe, abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
Die Höhe selbst ist frei verhandelbar, das Gesetz regelt nur die gleiche Verteilung. Eine amtliche Statistik zur ortsüblichen Provision gibt es nicht, jede Zahl im Netz ist eine Marktschätzung. Wir nennen Ihnen unseren Satz vor dem Auftrag, nicht danach.
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie werden üblicherweise vom Käufer getragen.
Eine Ausnahme betrifft Sie direkt: Die Löschung von Grundschulden, die noch im Grundbuch stehen, geht zu Lasten des Verkäufers. Das klären wir vor dem ersten Besichtigungstermin mit Ihrer Bank, nicht erst beim Notar.
Grunderwerbsteuersatz: Schleswig-Holsteinischer Landtag, Drucksache 18/942, Anhebung von 5,0 auf 6,5 Prozent zum 1. Januar 2014, umgesetzt mit dem Haushaltsbegleitgesetz 2014. Anzeige- und Zahlungsfristen: Zuständigkeitsfinder Schleswig-Holstein. Teilungsgrundsatz: §§ 656a bis 656d BGB, eingeführt durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Häufige Fragen
Was Eigentümer in Neustadt in Holstein uns fragen
Wie viel ist meine Immobilie in Neustadt in Holstein aktuell wert?
Lohnt sich ein Makler vor Ort in Neustadt oder nehme ich besser einen großen überregionalen?
Was muss ich tun, wenn ich meine Immobilie in Neustadt verkaufen möchte?
Was kostet mich ein Makler in Neustadt in Holstein?
Wie lange dauert der Verkauf in Neustadt in Holstein?
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich in Neustadt in Holstein verkaufe?
Kann ich auch verkaufen, wenn die Immobilie vermietet oder geerbt ist?
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Der Verkauf unserer geerbten Wohnung lief absolut reibungslos. Von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin wurden wir professionell, transparent und sehr freundlich begleitet.
Alle Vorurteile, die man gegen Makler haben kann, werden hier widerlegt. Mit außerordentlichem Engagement wurde der Verkauf unseres Einfamilienhauses zu einem großen Erfolg gemacht.
Wir sind sehr zufrieden mit dem Makler. Die Kommunikation war jederzeit sehr freundlich, höflich und transparent.…Weiterlesen auf Google