Immobilienmakler für Eutin und das Umland
Haus oder Wohnung verkaufen in Eutin
Kreisstadt der Holsteinischen Schweiz, Schloss, Seen und ein Markt zwischen Dauerwohnen und Zweitwohnsitz.
Der Markt in Eutin
Stadt zwischen den Seen
Eutin liegt mitten in der Holsteinischen Schweiz und ist damit für zwei Gruppen interessant: Menschen, die hier dauerhaft wohnen, und solche, die einen Zweitwohnsitz suchen.
Rund um Schloss und Innenstadt sind gewachsene Lagen gefragt, in Fissau und Sielbeck kommen Objekte mit Seenähe dazu. Bei Zweitwohnsitzen sind die Regelungen der Gemeinde ein Punkt, den Käufer früh klären wollen.
Lokales Wissen
Drei Dinge, die in Eutin über den Preis entscheiden
Kein allgemeiner Ratgebertext, sondern das, was hier vor Ort tatsächlich gilt. Alle Angaben mit Quelle, damit Sie sie selbst nachprüfen können.
Kernstadt oder Dorfschaft
Eutin gliedert sich in die Kernstadt mit der historischen Altstadt und vier Dorfschaften. Fissau liegt zwischen Eutiner See und Kellersee und ist touristisch geprägt, Neudorf gilt als bevorzugte Wohnlage mit kurzem Weg in die Innenstadt. Sielbeck und Sibbersdorf sind mit rund 200 beziehungsweise gut 130 Einwohnern sehr klein, dort zählt jedes einzelne Objekt.
Wer in Eutin bewertet, muss zwischen Altstadtlage, Seelage und Dorflage unterscheiden. Das sind drei verschiedene Märkte innerhalb einer Stadt.
Dorfschaften: Stadt Eutin. Einwohnerzahl 17.275 zum 31.12.2024, Statistikamt Nord
Bodenrichtwert: 100 bis 650 Euro
100 bis 650 €/m²So weit liegen die amtlichen Bodenrichtwerte für Wohnbauland in Eutin je nach Lage auseinander. Der Faktor zwischen günstigster und teuerster Lage beträgt mehr als sechs.
Gegenüber dem Vorjahr sind die Werte um rund fünf Prozent gefallen. Wer seine Preisvorstellung aus dem Jahr 2021 mitbringt, rechnet mit einem Markt, den es so nicht mehr gibt.
Stichtag 01.01.2024, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein. Zonenscharfe Werte: BORIS Schleswig-Holstein
Altstadt: Sanierungsgebiet und Ausgleichsbetrag
Wichtig für Eigentümer
Der historische Stadtkern ist seit dem 20. Januar 2014 förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet, und zwar im umfassenden Verfahren. Damit greift der Genehmigungsvorbehalt nach § 144 BauGB: schon der Verkauf braucht die Zustimmung der Stadt. Zusätzlich gilt seit dem 21. Januar 2014 eine Erhaltungssatzung für Stadtkern und historische Stadtrandbebauung.
Der Punkt, der beim Verkauf richtig Geld kostet: Am Ende der Sanierung wird ein Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB fällig, für die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung. Die Stadt rechnet mit der Erhebung um 2030. Zahlen muss, wer dann im Grundbuch steht. Das gehört in den Kaufvertrag geregelt, nicht in eine spätere Diskussion.
Satzungsbeschluss 18.12.2013, Stadt Eutin, Stadtsanierung. Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB, Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB
Ihr Vorteil
Warum Eigentümer in Eutin mit uns verkaufen
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Immobilie in Eutin kostenlos bewertenPreise und Bodenwerte
Was in Eutin und den ostholsteinischen Städten gezahlt wurde
Die Zahlen stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses im Kreis Ostholstein. Es sind beurkundete Kaufpreise und amtliche Bodenrichtwerte, keine Angebotspreise aus Portalen.
Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke in Eutin, Stichtag 01.01.2026
| Lage | Bodenrichtwert je m² | Einordnung |
|---|---|---|
| Fissau, beste Zone | 670 € | höchster Wert im Stadtgebiet |
| Fissau, übrige Zone | 320 € | |
| Kernlagen | 200 bis 320 € | je nach Zone |
| Sibbersdorf | 170 € | |
| Randzone | 130 € | niedrigster Wert im Stadtgebiet |
Der Gutachterausschuss schreibt ausdrücklich, dass in Malente und Eutin der Quadratmeterpreis für ein Einfamilienhaus steigt, während er in Neustadt, Heiligenhafen und auf Fehmarn kontinuierlich absinkt. Eutin ist also innerhalb der eigenen Marktregion der stärkere Standort. Der Regionsdurchschnitt von 384.413 Euro ist für Eutin eher die Untergrenze als die Mitte.
Zwischen der besten Zone in Fissau und der Randzone liegt der Faktor fünf. Das ist die größte Spreizung unter den ostholsteinischen Städten. In Eutin entscheidet die Adresse mehr als das Haus.
Eine Besonderheit, die Eutin von fast allen Nachbargemeinden unterscheidet: Eutin ist in der Landesverordnung über Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB nicht enthalten. Grömitz, Timmendorfer Strand, Fehmarn, Heiligenhafen, Scharbeutz, Neustadt und Bad Schwartau sind es. Praktisch heißt das: In Eutin gibt es kein erweitertes gemeindliches Vorkaufsrecht auf brachliegende Grundstücke und kein Baugebot.
Ein Hinweis zur Herkunft der Zahlen: Der Gutachterausschuss im Kreis Ostholstein wertet nicht je Gemeinde in Tabellenform aus, sondern in Marktregionen. Ortsscharfe Zahlen erscheinen im Bericht nur in Diagrammen ohne abgedruckte Werte. Die Preiszahlen oben gelten deshalb für die jeweilige Region, nicht allein für diese Stadt. Ortsscharf belastbar sind die Bodenrichtwerte, und die stehen in der Tabelle.
Kaufpreise: Grundstücksmarktübersicht 2024 für den Kreis Ostholstein, herausgegeben vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein, veröffentlicht am 01.10.2025, Datenjahr 2024. Bodenrichtwerte: BORIS-SH im Digitalen Atlas Nord, Stichtag 01.01.2026, am 13.01.2026 beschlossen und am 06.02.2026 veröffentlicht, Bezugsgröße in der Regel 600 Quadratmeter, kostenfrei über BORIS-SH. Einwohnerzahlen: Statistikamt Nord, Bericht A I 2 vj 1/26 SH, Stichtag 31.03.2026.
Unterlagen
Was Sie brauchen und wo Sie es in Eutin bekommen
Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum sich ein Verkauf um Wochen verschiebt. Die Zuständigkeiten liegen auf drei Ebenen: Gericht, Land und Stadt oder Kreis. Wir beschaffen das im Maklerauftrag für Sie, hier steht trotzdem, was dahintersteckt.
| Unterlage | Zuständig | Gebühr | Zu beachten |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Amtsgericht Eutin, Grundbuchamt. Zuständig auch für Malente, Süsel, Ratekau, Scharbeutz und Timmendorfer Strand. | 10 € einfach 20 € beglaubigt | Antrag per Post, Fax, E-Mail, über das Justizpostfach oder persönlich nach Terminvereinbarung. Als Eigentümer sind Sie immer einsichtsberechtigt, Dritte brauchen ein berechtigtes Interesse nach § 12 GBO. Das Grundbuchamt Eutin bittet wegen hohen Antragsaufkommens derzeit um schriftliche Anträge per Post und ist mittwochs geschlossen. |
| Liegenschaftskarte | Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein. Das Liegenschaftskataster ist in Schleswig-Holstein Landesaufgabe, nicht Sache des Kreises. | 27,37 € | Bestellung über das amtliche Online-Formular des Landes, Versand per Post oder als PDF. Achtung: Drittanbieter im Netz verlangen dafür ein Vielfaches der amtlichen Gebühr. |
| Flurstücks- und Eigentumsnachweis | Landesamt für Vermessung und Geoinformation | 14,28 € | Gleicher Bestellweg. Für die Eigentumsangaben ist ein berechtigtes Interesse nachzuweisen. |
| Bauakte und Bauzeichnungen | Kreis Ostholstein, Fachdienst Bauordnung in Eutin. Das Kreisgebiet ist in die Bauaufsichtsbezirke Nord und Süd gegliedert. | nach Baugebührenverordnung | Einzige belegte Ausnahme im Kreis ist Bad Schwartau mit eigener Bauaufsicht. Die genaue Zuständigkeit für Ihr Objekt klären wir vor der Beschaffung telefonisch, das kostet einen Anruf und spart im Zweifel zwei Wochen. |
| Baulastenauskunft | Kreis Ostholstein | nach BauGebVO | Auskunft nur auf schriftlichen Antrag und bei berechtigtem Interesse, § 83 LBO. Den Betrag veröffentlicht das Land nicht, er richtet sich nach Tarifstelle 5 der Baugebührenverordnung. |
| Energieausweis | Keine Behörde. Ausstellung durch berechtigte Sachverständige, wir arbeiten mit eigenen Energieberatern. | nach Aufwand | Pflicht beim Verkauf. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und ist zehn Jahre gültig. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist zwingend ein Bedarfsausweis nötig. |
| Teilungserklärung und Aufteilungsplan | Grundakte beim Grundbuchamt oder beim beurkundenden Notariat, in der Praxis oft auch bei der Verwaltung | nach Umfang | Nur bei Eigentumswohnungen. Ohne diese Unterlage lässt sich Sondereigentum nicht sauber abgrenzen. |
| Wohngeldabrechnungen und Protokolle | Ausschließlich bei der WEG-Verwaltung, keine Behörde | nach Verwaltervertrag | Kaufinteressenten fragen die letzten drei Jahresabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen nach. Fehlen sie, entsteht Misstrauen. |
Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis Nummern 17000 und 17001. Katastergebühren nach dem amtlichen Bestellformular des Landesamts für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein, abgerufen im September 2026. Baulasten: § 83 Landesbauordnung Schleswig-Holstein in Verbindung mit der Baugebührenverordnung. Energieausweis: §§ 79, 80 und 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, vormals Gebäudeenergiegesetz.
Regeln vor Ort
Der Eutiner Punkt, der den Kaufvertrag betrifft
Der historische Stadtkern ist seit 2014 förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet, und zwar im umfassenden Verfahren. Das hat drei konkrete Folgen.
Sanierungsgebiet Historischer Stadtkern
Die Sanierungssatzung wurde am 18.12.2013 beschlossen und trat am 20.01.2014 in Kraft. Sie läuft im umfassenden Verfahren, die §§ 152 bis 156a BauGB gelten also.
Folge eins: Der Kaufvertrag braucht eine sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB. Folge zwei: Im Grundbuch steht ein Sanierungsvermerk. Folge drei: Nach Abschluss der Gesamtmaßnahme, geplant bis 2028, wird ein Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB erhoben, voraussichtlich ab 2030.
Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung
Die Fortschreibung vom August 2021 prognostiziert eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von null bis 32 Euro je Quadratmeter, bei einem Investitionsvolumen von rund 57 Millionen Euro. Die Erstprognose von 2013 lag noch bei 5 bis 50 Euro.
Das ist die Größenordnung, an der sich der spätere Ausgleichsbetrag orientiert. Bei einem Grundstück von 500 Quadratmetern reden wir also im ungünstigsten Fall über einen fünfstelligen Betrag. Wer im Sanierungsgebiet verkauft, sollte im Kaufvertrag regeln, wer ihn trägt.
Erhaltungs- und Gestaltungssatzung
Zusätzlich gilt seit dem 18.12.2013 eine Erhaltungssatzung für den Stadtkern und die historische Stadtrandbebauung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 BauGB, dazu seit dem 14.12.2007 eine Gestaltungssatzung für die Innenstadt, die bauliche Anlagen und Werbeanlagen regelt.
Eutin ist seit Mai 2012 im Bund-Länder-Programm Städtebaulicher Denkmalschutz. Das erklärt die Dichte der Regelungen, und es ist zugleich ein Verkaufsargument: Der Stadtkern wird öffentlich gefördert aufgewertet.
Sanierungssatzung Historischer Stadtkern, Beschluss 18.12.2013, in Kraft 20.01.2014, umfassendes Verfahren nach §§ 152 bis 156a BauGB, Gesamtmaßnahme bis 2028, Ausgleichsbetragserhebung voraussichtlich 2030, Fortschreibung der Bodenwertprognose August 2021. Erhaltungssatzung Stadtkern und historische Stadtrandbebauung, Beschluss 18.12.2013. Gestaltungssatzung Innenstadt vom 14.12.2007. Landesverordnung nach § 201a BauGB vom 24.01.2023: Eutin ist nicht enthalten. Eine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB gibt es in Schleswig-Holstein nicht.
Kosten und Recht
Was ein Verkauf in Eutin kostet
Drei Posten bestimmen die Nebenkosten. Zwei davon trägt in der Regel der Käufer, einer wird seit Ende 2020 gesetzlich geteilt.
Grunderwerbsteuer
Schleswig-Holstein erhebt 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist gemeinsam mit vier weiteren Bundesländern der höchste Satz in Deutschland. Er gilt seit dem 1. Januar 2014, davor waren es 5,0 Prozent.
Für Ihren Zeitplan wichtig: Erst nach der Steuerfestsetzung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und erst mit ihr kann das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer eintragen. Die Beteiligten müssen den Erwerb binnen zwei Wochen anzeigen.
Maklerprovision
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer der Teilungsgrundsatz nach den §§ 656a bis 656d BGB. Verkäufer und Käufer zahlen in gleicher Höhe, abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
Die Höhe selbst ist frei verhandelbar, das Gesetz regelt nur die gleiche Verteilung. Eine amtliche Statistik zur ortsüblichen Provision gibt es nicht, jede Zahl im Netz ist eine Marktschätzung. Wir nennen Ihnen unseren Satz vor dem Auftrag, nicht danach.
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie werden üblicherweise vom Käufer getragen.
Eine Ausnahme betrifft Sie direkt: Die Löschung von Grundschulden, die noch im Grundbuch stehen, geht zu Lasten des Verkäufers. Das klären wir vor dem ersten Besichtigungstermin mit Ihrer Bank, nicht erst beim Notar.
Grunderwerbsteuersatz: Schleswig-Holsteinischer Landtag, Drucksache 18/942, Anhebung von 5,0 auf 6,5 Prozent zum 1. Januar 2014, umgesetzt mit dem Haushaltsbegleitgesetz 2014. Anzeige- und Zahlungsfristen: Zuständigkeitsfinder Schleswig-Holstein. Teilungsgrundsatz: §§ 656a bis 656d BGB, eingeführt durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Häufige Fragen
Was Eigentümer in Eutin uns fragen
Wie viel ist meine Immobilie in Eutin aktuell wert?
Lohnt sich ein Makler vor Ort in Eutin oder nehme ich besser einen großen überregionalen?
Was muss ich tun, wenn ich meine Immobilie in Eutin verkaufen möchte?
Was kostet mich ein Makler in Eutin?
Wie lange dauert der Verkauf in Eutin?
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich in Eutin verkaufe?
Kann ich auch verkaufen, wenn die Immobilie vermietet oder geerbt ist?
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Der Verkauf unserer geerbten Wohnung lief absolut reibungslos. Von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin wurden wir professionell, transparent und sehr freundlich begleitet.
Alle Vorurteile, die man gegen Makler haben kann, werden hier widerlegt. Mit außerordentlichem Engagement wurde der Verkauf unseres Einfamilienhauses zu einem großen Erfolg gemacht.
Wir sind sehr zufrieden mit dem Makler. Die Kommunikation war jederzeit sehr freundlich, höflich und transparent.…Weiterlesen auf Google