Immobilienmakler für Ratzeburg und das Umland
Haus oder Wohnung verkaufen in Ratzeburg
Inselstadt im Ratzeburger See, Luftkurort mit Dom und Wasserlagen im Herzogtum Lauenburg.
Der Markt in Ratzeburg
Wasser rundherum
Ratzeburg verkauft Lage im wörtlichen Sinn: Die Altstadt liegt auf einer Insel im See, erreichbar über drei Dämme. Wasserlagen sind entsprechend knapp und gefragt.
Auf der Altstadtinsel dominieren historische Objekte, auf St. Georgsberg und in der Vorstadt Ein- und Mehrfamilienhäuser. Bei Objekten mit Seeblick oder Seezugang zahlen Käufer Aufschläge, die sich nur mit einer sauberen Bewertung belegen lassen.
Lokales Wissen
Drei Dinge, die in Ratzeburg über den Preis entscheiden
Kein allgemeiner Ratgebertext, sondern das, was hier vor Ort tatsächlich gilt. Alle Angaben mit Quelle, damit Sie sie selbst nachprüfen können.
Inselstadt und Festland
Die Altstadtinsel hat nach der Zerstörung von 1693 ein geradliniges, rechtwinkliges Straßennetz bekommen, nördlich davon liegt der Dombereich. St. Georgsberg wurde 1928 eingemeindet und liegt auf dem Festland.
Ratzeburg ist anerkannter Luftkurort, der Status wurde nach einer Prüfung des Deutschen Wetterdienstes 2020 bestätigt. Die Stadt liegt im Naturpark Lauenburgische Seen.
Stadtteile und Luftkurortstatus: Stadt Ratzeburg. 15.026 Einwohner zum 31.12.2024, Statistikamt Nord
Zweitwohnungssteuer: nur 6 Prozent
6 %Ratzeburg erhebt mit 6 Prozent die niedrigste Zweitwohnungssteuer in unserem gesamten Gebiet. Zum Vergleich: Fehmarn 20 Prozent, Grömitz und Timmendorf je 11. Die Satzung ist vom 17. März 2025 und staffelt nach Verfügbarkeitsgrad.
Neu ist eine Übernachtungssteuer, beschlossen im März 2026. Eine Kurabgabe gibt es dagegen nicht, obwohl Ratzeburg Luftkurort ist.
Grundsteuer B: 425 Prozent, Gewerbesteuer 380 Prozent.
Zweitwohnungssteuersatzung vom 17.03.2025, Übernachtungssteuersatzung vom 24.03.2026, Hebesatzsatzung 2024. Alle Angaben: Ortsrecht der Stadt Ratzeburg. Bodenrichtwerte: BORIS Schleswig-Holstein
Kein Sanierungsgebiet mehr, aber die Inselsatzung
Wichtig für Eigentümer
Gute Nachricht: Das Sanierungsgebiet Stadtinsel 1 wurde 2010 aufgehoben. Eine Genehmigung nach § 144 BauGB braucht der Verkauf in Ratzeburg heute nicht.
Was sehr wohl gilt: Die Erhaltungssatzung von 1989 erfasst die gesamte Stadtinsel einschließlich Dämme und Brückenköpfe. Abbruch, Änderung, Nutzungsänderung und Neubau sind genehmigungspflichtig, und zwar aus zwei Gründen zugleich: städtebauliche Eigenart und Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Wer auf der Insel kauft, um umzubauen, sollte das vorher wissen.
Die Ortsgestaltungssatzung für die Inselstadt wurde 2023 aufgehoben, es gibt aktuell also keine. Die Stadt fördert den südlichen Inselrand über das Programm Lebendige Zentren.
Aufhebung der Sanierungssatzung, Beschluss 15.03.2010. Erhaltungssatzung vom 01.03.1989 nach § 172 BauGB. Aufhebung der Gestaltungssatzung, rückwirkend zum 21.03.2023. Ortsrecht der Stadt Ratzeburg
Ihr Vorteil
Warum Eigentümer in Ratzeburg mit uns verkaufen
Verkauft in direkter Nachbarschaft: Schwarzenbek und Bad Oldesloe. Alle Objekte ansehen.
Immobilie in Ratzeburg kostenlos bewertenPreise und Bodenwerte
Was im Kreis Herzogtum Lauenburg gezahlt wurde
Die Zahlen stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses im Kreis Herzogtum Lauenburg. Es sind beurkundete Kaufpreise und amtliche Bodenrichtwerte, keine Angebotspreise aus Portalen.
Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke in Ratzeburg, Stichtag 01.01.2026
| Zonen | Bodenrichtwert je m² | Entwicklung seit 01.01.2024 |
|---|---|---|
| Beste Wohnlagen | 350 € | von 320 Euro gestiegen |
| Gehobene Lagen mit größerem Grundstück | 310 € | Bezugsgröße 1.000 m², von 280 Euro gestiegen |
| Mittlere Lagen | 240 € | von 210 Euro gestiegen |
| Übrige Wohnlagen | 200 € | von 160 bis 190 Euro gestiegen |
| Geschosswohnungsbau | 280 bis 440 € |
Die Richtung ist eindeutig und wir schreiben sie hin, auch wenn sie unbequem ist: Im Teilmarkt Städte sind 2024 alle Objektarten gefallen. Freistehende Einfamilienhäuser um fünf Prozent, Doppelhaushälften um zehn, Reihenhäuser um neun, Bestandswohnungen um siebeneinhalb und Neubauwohnungen um vierzehn Prozent. Gleichzeitig ist die Zahl der Verträge um ein Drittel gestiegen. Es wird also wieder gekauft, aber zu anderen Preisen. Wer eine Preisvorstellung aus 2022 mitbringt, verliert Zeit am Markt.
Ratzeburg ist der auffälligste Fall im Kreis: Die Bodenrichtwerte sind zwischen 2024 und 2026 in jeder Zone gestiegen, je nach Lage um zehn bis fünfundzwanzig Prozent. In Geesthacht und Schwarzenbek hat sich im selben Zeitraum nichts bewegt, in Mölln fast nichts. Wenn Sie in Ratzeburg verkaufen, ist die Zahl aus einer Bewertung von 2024 zu niedrig.
Der Grund liegt nahe, lässt sich aber nicht mit einer Quelle belegen, deshalb formulieren wir es als das, was es ist: eine Einschätzung. Die Inselstadtlage zwischen den Seen ist knapp und nicht vermehrbar, und der Naturpark Lauenburgische Seen begrenzt das Umland. Knappheit schlägt sich zuerst im Bodenwert nieder.
Ein Hinweis zur Herkunft der Zahlen: Der Gutachterausschuss im Kreis Herzogtum Lauenburg wertet nicht je Stadt aus, sondern in vier Teilmärkten. Geesthacht, Mölln, Ratzeburg, Schwarzenbek und Lauenburg bilden zusammen den Teilmarkt Städte. Die Preiszahlen oben gelten also für diese fünf Städte gemeinsam. Wer Ihnen einen amtlichen Durchschnittspreis für eine einzelne dieser Städte nennt, hat ihn nicht aus dem Marktbericht. Ortsscharf belastbar sind nur die Bodenrichtwerte, und die stehen in der Tabelle.
Zur Einordnung: Im selben Kreis lag ein freistehendes Einfamilienhaus am Hamburger Rand 2024 bei durchschnittlich 639.889 Euro, im Teilmarkt Städte bei 335.386 Euro. Das ist fast das Doppelte auf wenigen Kilometern. Die Entfernung nach Hamburg ist im Herzogtum Lauenburg der stärkste einzelne Preisfaktor, stärker als Baujahr oder Zustand.
Kaufpreise: Grundstücksmarktübersicht 2024 für den Kreis Herzogtum Lauenburg, herausgegeben vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg, veröffentlicht am 26.08.2025, korrigierte Fassung vom 24.09.2025, Datenjahr 2024. Bodenrichtwerte: BORIS-SH im Digitalen Atlas Nord, Stichtag 01.01.2026, Bezugsgröße 600 Quadratmeter, kostenfrei über BORIS-SH. Einwohnerzahlen: Statistikamt Nord, Stand 31.12.2024.
Unterlagen
Was Sie brauchen und wo Sie es in Ratzeburg bekommen
Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum sich ein Verkauf um Wochen verschiebt. Die Zuständigkeiten liegen auf drei Ebenen: Gericht, Land und Stadt oder Kreis. Wir beschaffen das im Maklerauftrag für Sie, hier steht trotzdem, was dahintersteckt.
| Unterlage | Zuständig | Gebühr | Zu beachten |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Amtsgericht Ratzeburg, Grundbuchamt. Zuständig auch für Mölln. | 10 € einfach 20 € beglaubigt | Antrag per Post, Fax, E-Mail, über das Justizpostfach oder persönlich nach Terminvereinbarung. Wichtig: Ein rein wirtschaftliches Kaufinteresse genügt als berechtigtes Interesse ausdrücklich nicht. Als Eigentümer sind Sie immer einsichtsberechtigt. |
| Liegenschaftskarte | Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein. Das Liegenschaftskataster ist in Schleswig-Holstein Landesaufgabe, nicht Sache des Kreises. | 27,37 € | Bestellung über das amtliche Online-Formular des Landes, Versand per Post oder als PDF. Achtung: Drittanbieter im Netz verlangen dafür ein Vielfaches der amtlichen Gebühr. |
| Flurstücks- und Eigentumsnachweis | Landesamt für Vermessung und Geoinformation | 14,28 € | Gleicher Bestellweg. Für die Eigentumsangaben ist ein berechtigtes Interesse nachzuweisen. |
| Bauakte und Bauzeichnungen | Kreis Herzogtum Lauenburg, Fachdienst Bauordnung und Denkmalschutz, Am Markt 4 in Ratzeburg. Nur Geesthacht hat im Kreis eine eigene Bauaufsicht. | nach Baugebührenverordnung | Vorsprache nur nach Termin. Für die Baulastenauskunft gibt es ein Online-Formular im Bürgerportal des Kreises. |
| Baulastenauskunft | Kreis Herzogtum Lauenburg | nach BauGebVO | Auskunft nur auf schriftlichen Antrag und bei berechtigtem Interesse, § 83 LBO. Den Betrag veröffentlicht das Land nicht, er richtet sich nach Tarifstelle 5 der Baugebührenverordnung. |
| Energieausweis | Keine Behörde. Ausstellung durch berechtigte Sachverständige, wir arbeiten mit eigenen Energieberatern. | nach Aufwand | Pflicht beim Verkauf. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und ist zehn Jahre gültig. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist zwingend ein Bedarfsausweis nötig. |
| Teilungserklärung und Aufteilungsplan | Grundakte beim Grundbuchamt oder beim beurkundenden Notariat, in der Praxis oft auch bei der Verwaltung | nach Umfang | Nur bei Eigentumswohnungen. Ohne diese Unterlage lässt sich Sondereigentum nicht sauber abgrenzen. |
| Wohngeldabrechnungen und Protokolle | Ausschließlich bei der WEG-Verwaltung, keine Behörde | nach Verwaltervertrag | Kaufinteressenten fragen die letzten drei Jahresabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen nach. Fehlen sie, entsteht Misstrauen. |
Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis Nummern 17000 und 17001. Katastergebühren nach dem amtlichen Bestellformular des Landesamts für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein, abgerufen im September 2026. Baulasten: § 83 Landesbauordnung Schleswig-Holstein in Verbindung mit der Baugebührenverordnung. Energieausweis: §§ 79, 80 und 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, vormals Gebäudeenergiegesetz.
Regeln vor Ort
Was auf der Ratzeburger Inselstadt gilt
Ratzeburg hat eine Besonderheit, die es sonst in unserem Gebiet nur in Hamburg, Lübeck und Wedel gibt, und eine zweite, die vielen gar nicht bewusst ist.
Erhaltungssatzung für die gesamte Stadtinsel
Die Erhaltungssatzung der Stadt Ratzeburg vom 01.03.1989 gilt für die gesamte Stadtinsel einschließlich Dämme und Brückenköpfe. Sie ist ungewöhnlich, weil sie beide Tatbestände des § 172 BauGB enthält: die städtebauliche Eigenart und die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, also Milieuschutz.
Wenn Ihre Immobilie auf der Insel liegt, sind Abbruch, Änderung und Nutzungsänderung genehmigungspflichtig. Ein Käufer, der aufteilen oder umnutzen will, muss das vorher wissen.
Die Gestaltungssatzung gibt es nicht mehr
Die Ortsgestaltungssatzung für die Inselstadt wurde aufgehoben. Die Aufhebungssatzung wurde am 19.06.2022 beschlossen, trat rückwirkend zum 21.03.2023 in Kraft und wurde am 04.07.2023 ausgefertigt.
Für die Inselstadt gibt es damit keine Gestaltungssatzung mehr. Das ist eine gute Nachricht für Käufer mit Modernisierungsabsicht, und ein Punkt, bei dem ältere Ratgebertexte im Netz falsch liegen. Die Erhaltungssatzung gilt davon unberührt weiter.
Grundstücksteilungen sind genehmigungspflichtig
Ratzeburg hat seit dem 10.02.2003 eine Satzung über die Genehmigungsbedürftigkeit von Grundstücksteilungen. Das betrifft jeden, der eine Teilfläche abtrennen und getrennt verkaufen will, etwa den hinteren Gartenteil als Bauplatz.
Diese Konstellation kommt bei uns regelmäßig vor, wenn Eigentümer im Alter das Haus zu groß finden. In Ratzeburg ist der Weg dorthin länger als anderswo. Wir klären das vor der Bewertung, nicht danach.
Erhaltungssatzung über die Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart des Stadtgebietes, Beschluss vom 20.02.1989, Satzung vom 01.03.1989, § 172 BauGB. Aufhebungssatzung zur Ortsgestaltungssatzung Inselstadt, Beschluss 19.06.2022, in Kraft rückwirkend zum 21.03.2023. Satzung über die Genehmigungsbedürftigkeit von Grundstücksteilungen vom 10.02.2003. Alle aus dem Ortsrecht der Stadt Ratzeburg, abgerufen im September 2026. Naturpark Lauenburgische Seen: seit 1960, 474 Quadratkilometer.
Kosten und Recht
Was ein Verkauf in Ratzeburg kostet
Drei Posten bestimmen die Nebenkosten. Zwei davon trägt in der Regel der Käufer, einer wird seit Ende 2020 gesetzlich geteilt.
Grunderwerbsteuer
Schleswig-Holstein erhebt 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist gemeinsam mit vier weiteren Bundesländern der höchste Satz in Deutschland. Er gilt seit dem 1. Januar 2014, davor waren es 5,0 Prozent.
Für Ihren Zeitplan wichtig: Erst nach der Steuerfestsetzung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und erst mit ihr kann das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer eintragen. Die Beteiligten müssen den Erwerb binnen zwei Wochen anzeigen.
Maklerprovision
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer der Teilungsgrundsatz nach den §§ 656a bis 656d BGB. Verkäufer und Käufer zahlen in gleicher Höhe, abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
Die Höhe selbst ist frei verhandelbar, das Gesetz regelt nur die gleiche Verteilung. Eine amtliche Statistik zur ortsüblichen Provision gibt es nicht, jede Zahl im Netz ist eine Marktschätzung. Wir nennen Ihnen unseren Satz vor dem Auftrag, nicht danach.
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie werden üblicherweise vom Käufer getragen.
Eine Ausnahme betrifft Sie direkt: Die Löschung von Grundschulden, die noch im Grundbuch stehen, geht zu Lasten des Verkäufers. Das klären wir vor dem ersten Besichtigungstermin mit Ihrer Bank, nicht erst beim Notar.
Grunderwerbsteuersatz: Schleswig-Holsteinischer Landtag, Drucksache 18/942, Anhebung von 5,0 auf 6,5 Prozent zum 1. Januar 2014, umgesetzt mit dem Haushaltsbegleitgesetz 2014. Anzeige- und Zahlungsfristen: Zuständigkeitsfinder Schleswig-Holstein. Teilungsgrundsatz: §§ 656a bis 656d BGB, eingeführt durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Häufige Fragen
Was Eigentümer in Ratzeburg uns fragen
Wie viel ist meine Immobilie in Ratzeburg aktuell wert?
Lohnt sich ein Makler vor Ort in Ratzeburg oder nehme ich besser einen großen überregionalen?
Was muss ich tun, wenn ich meine Immobilie in Ratzeburg verkaufen möchte?
Was kostet mich ein Makler in Ratzeburg?
Wie lange dauert der Verkauf in Ratzeburg?
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich in Ratzeburg verkaufe?
Kann ich auch verkaufen, wenn die Immobilie vermietet oder geerbt ist?
Ihre Frage ist nicht dabei? Schreiben Sie uns, oder lassen Sie Ihre Immobilie kostenlos bewerten.
Wir sind auch hier vor Ort
Alle 31 Regionen →Was ist Ihre Immobilie in Ratzeburg wert?
Kostenlose Wertermittlung mit energetischer Einordnung. Unverbindlich und in wenigen Minuten gestartet.
Immobilie kostenlos bewertenWas sagen unsere Kunden
Der Verkauf unserer geerbten Wohnung lief absolut reibungslos. Von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin wurden wir professionell, transparent und sehr freundlich begleitet.
Alle Vorurteile, die man gegen Makler haben kann, werden hier widerlegt. Mit außerordentlichem Engagement wurde der Verkauf unseres Einfamilienhauses zu einem großen Erfolg gemacht.
Wir sind sehr zufrieden mit dem Makler. Die Kommunikation war jederzeit sehr freundlich, höflich und transparent.…Weiterlesen auf Google