Immobilienmakler für Bad Oldesloe und das Umland
Haus oder Wohnung verkaufen in Bad Oldesloe
Kreisstadt an der Trave, genau zwischen Hamburg und Lübeck, mit stündlicher Bahnverbindung in beide Städte.
Der Markt in Bad Oldesloe
Zwischen zwei Städten, mit eigenem Markt
Bad Oldesloe profitiert von einer Lage, die beides erlaubt: Arbeiten in Hamburg oder in Lübeck. Die Bahnverbindung ist der wichtigste Preisfaktor im Ort.
Rund um die Altstadt und die Trave finden sich gewachsene Wohnlagen, in den Randlagen Einfamilienhausgebiete mit größeren Grundstücken. Für Käufer aus Hamburg ist Bad Oldesloe oft der Punkt, an dem sich Haus und Garten wieder rechnen.
Lokales Wissen
Drei Dinge, die in Bad Oldesloe über den Preis entscheiden
Kein allgemeiner Ratgebertext, sondern das, was hier vor Ort tatsächlich gilt. Alle Angaben mit Quelle, damit Sie sie selbst nachprüfen können.
Kreisstadt mit dörflichem Rand
Bad Oldesloe ist Kreisstadt von Stormarn und hat keine förmlichen Ortsteile mit Ortsbeirat, sondern eine Kernstadt mit eingemeindeten Dörfern. Zwischen der Altstadtinsel und Wolkenwehe oder Blumendorf liegen völlig verschiedene Käuferschichten.
Die Lage am Kurpark ist ein eigenes Verkaufsargument. Der Park geht auf den Kurbetrieb ab 1813 zurück, der Titel Bad wurde 1910 verliehen. Die Binnensalzstellen dort sind heute Natura-2000-Gebiet.
Kurpark und Stadtgeschichte: Stormarn-Lexikon und Heimatmuseum Bad Oldesloe. 24.846 Einwohner zum 31.12.2024, Stadt Bad Oldesloe
Bodenrichtwert: 50 bis 390 Euro
50 bis 390 €/m²Bad Oldesloe ist deutlich günstiger als Ahrensburg im selben Kreis, bei ähnlich guter Bahnanbindung nach Hamburg und Lübeck. Das ist der Grund, warum hier viele Käufer landen, die weiter südlich nicht mehr mitbieten können.
Ein Punkt, den Käufer spätestens beim Notar rechnen: Die Grundsteuer B liegt bei 519 Prozent, deutlich über Ahrensburg mit 350 Prozent.
Stichtag 01.01.2024, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Stormarn. Hebesätze: Stadt Bad Oldesloe. Zonenscharfe Werte: BORIS Schleswig-Holstein
Zwei Sanierungsgebiete decken Altstadt und Bahnhof ab
Wichtig für Eigentümer
Bad Oldesloe hat gleich zwei Sanierungsgebiete, und sie liegen genau dort, wo die meisten Verkäufe stattfinden. Traveinsel mit rund 11,6 Hektar umfasst seit November 2022 die Altstadt und die Füßgängerzone, im umfassenden Verfahren. Südliche Innenstadt reicht vom Bahnhof bis zur Besttorstraße und schließt Teile des Kurparks ein.
In beiden Gebieten ist der Verkauf nach § 144 BauGB genehmigungspflichtig, ebenso die Eintragung von Grundpfandrechten und Miet- oder Pachtverträge über einem Jahr. Bei der Traveinsel kommt wegen des umfassenden Verfahrens der Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB dazu.
Neu seit August 2025 ist die Stellplatzsatzung. Wer ein Dachgeschoss ausbaut, aufteilt oder umnutzt, zahlt bei Ablösung 8.900 Euro je Stellplatz in der Altstadt und 12.680 Euro im übrigen Stadtgebiet. Das gehört in jede Kalkulation, bevor der Preis feststeht.
Sanierungssatzung Traveinsel, Beschluss 27.06.2022, bekannt gemacht 16.11.2022, umfassendes Verfahren. Sanierungsgebiet Südliche Innenstadt, Programm Stadtumbau West seit 2007. Stellplatzsatzung, Beschluss 03.03.2025, bekannt gemacht 16.08.2025. Alle Angaben: Stadt Bad Oldesloe
Ihr Vorteil
Warum Eigentümer in Bad Oldesloe mit uns verkaufen
Verkauft in Bad Oldesloe: Einfamilienhaus mit Sanierungsstau. Das Objekt weiter unten auf dieser Seite.
Immobilie in Bad Oldesloe kostenlos bewertenPreise und Bodenwerte
Was in Bad Oldesloe tatsächlich gezahlt wurde
Die Zahlen stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses im Kreis Stormarn. Es sind beurkundete Kaufpreise und amtliche Bodenrichtwerte, keine Angebotspreise aus Portalen.
Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke, Stichtag 01.01.2026
| Lage | Bodenrichtwert je m² | Einordnung |
|---|---|---|
| Heiligengeiststraße | 365 € | Bezugsgröße 1.000 m² |
| Innerer Stadtbereich | 345 € | höchster Wert in der regulären Bezugsgröße |
| Stadtrand West | 310 € | |
| Stadtrand Nord, Nordost und Südost | 305 € | |
| Stadtrand Ost | 300 € | |
| Stadtrand Süd | 270 € | |
| Sehmsdorf | 230 € | |
| Wolkenwehe | 240 € | |
| Rethwischfeld | 195 € | |
| Kneeden, Seefeld, Düpenau | 115 € | Dorfgebiete, niedrigster Wert |
Die beiden Wohnungszahlen oben erzählen zusammen die eigentliche Geschichte: Bestandswohnungen sind um 16 Prozent gefallen, während gleichzeitig die Zahl der Neubauverkäufe von 8 auf 25 stieg und deren Preis leicht anzog. Bad Oldesloe hat 2024 kein Nachfrageproblem gehabt, sondern eine Verschiebung der Nachfrage zum Neubau. Für Verkäufer einer Bestandswohnung ist das die wichtigste Zahl der Seite: Sie konkurrieren hier unmittelbar mit Erstbezug.
Bezugsgröße ist ein Grundstück von 700 Quadratmetern, baureifes Land einschließlich Erschließung, wo nicht anders vermerkt. Zwischen den Dorfgebieten und dem inneren Stadtbereich liegt der Faktor drei.
Warum hier kein durchschnittlicher Hauspreis für die Stadt steht: Der Gutachterausschuss wertet Einfamilienhäuser nicht je Stadt aus, sondern nach Bodenrichtwert- und Baualtersklassen. Kreisweit lag der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus 2024 bei 484.000 Euro bei 597 Verkäufen, ein Prozent über dem Vorjahr. Reihenhäuser lagen bei 359.000 Euro, Doppelhaushälften bei 422.000 Euro, beide leicht unter Vorjahr. Eine Stadtzahl wäre gerechnet, nicht belegt, und die schreiben wir hier nicht hin.
Kaufpreise: Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Stormarn, Stand 01.01.2025, Datenjahre 2023 und 2024. Bodenrichtwerte: Bodenrichtwertübersicht des Kreises Stormarn zum Stichtag 01.01.2026, kostenfrei auch über BORIS-SH. Einwohnerzahlen: Statistikamt Nord, Bericht A I 2 vj 1/26 SH, Stichtag 31.03.2026.
Unterlagen
Was Sie brauchen und wo Sie es in Bad Oldesloe bekommen
Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum sich ein Verkauf um Wochen verschiebt. Im Kreis Stormarn liegen die Zuständigkeiten auf drei Ebenen: Gericht, Land und Stadt oder Kreis. Wir beschaffen das im Maklerauftrag für Sie, hier steht trotzdem, was dahintersteckt.
| Unterlage | Zuständig | Gebühr | Zu beachten |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Amtsgericht Ahrensburg, Grundbuchamt. Ein Amtsgericht Bad Oldesloe gibt es nicht, zuständig ist Ahrensburg. | 10 € einfach 20 € beglaubigt | Antrag per Post, Fax, E-Mail, über das Justizpostfach oder persönlich nach Terminvereinbarung. Als Eigentümer sind Sie immer einsichtsberechtigt, Dritte brauchen ein berechtigtes Interesse nach § 12 GBO. |
| Liegenschaftskarte | Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein. Das Liegenschaftskataster ist in Schleswig-Holstein Landesaufgabe, nicht Sache des Kreises. | 27,37 € | Bestellung über das amtliche Online-Formular des Landes, Versand per Post oder als PDF. Achtung: Drittanbieter im Netz verlangen dafür ein Vielfaches der amtlichen Gebühr. |
| Flurstücks- und Eigentumsnachweis | Landesamt für Vermessung und Geoinformation | 14,28 € | Gleicher Bestellweg. Für die Eigentumsangaben ist ein berechtigtes Interesse nachzuweisen. |
| Bauakte und Bauzeichnungen | Stadt Bad Oldesloe, Bauaufsicht. Bad Oldesloe ist eigene untere Bauaufsichtsbehörde, der Kreis Stormarn ist hier ausdrücklich nicht zuständig. | nach Gebührensatzung | Einsicht nach Terminvereinbarung, Eigentumsnachweis oder Vollmacht erforderlich. Die Gebühr richtet sich nach Rechercheaufwand und Ausgabeformat, einen veröffentlichten Festbetrag gibt es nicht. |
| Baulastenauskunft | Stadt Bad Oldesloe, Bauaufsicht | nach BauGebVO | Auskunft nur auf schriftlichen Antrag und bei berechtigtem Interesse, § 83 LBO. Den Betrag veröffentlicht das Land nicht, er richtet sich nach Tarifstelle 5 der Baugebührenverordnung. |
| Energieausweis | Keine Behörde. Ausstellung durch berechtigte Sachverständige, wir arbeiten mit eigenen Energieberatern. | nach Aufwand | Pflicht beim Verkauf. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und ist zehn Jahre gültig. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist zwingend ein Bedarfsausweis nötig. |
| Teilungserklärung und Aufteilungsplan | Grundakte beim Grundbuchamt oder beim beurkundenden Notariat, in der Praxis oft auch bei der Verwaltung | nach Umfang | Nur bei Eigentumswohnungen. Ohne diese Unterlage lässt sich Sondereigentum nicht sauber abgrenzen. |
| Wohngeldabrechnungen und Protokolle | Ausschließlich bei der WEG-Verwaltung, keine Behörde | nach Verwaltervertrag | Kaufinteressenten fragen die letzten drei Jahresabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen nach. Fehlen sie, entsteht Misstrauen. |
Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis Nummern 17000 und 17001. Katastergebühren nach dem amtlichen Bestellformular des Landesamts für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein, abgerufen im September 2026. Baulasten: § 83 Landesbauordnung Schleswig-Holstein in Verbindung mit der Baugebührenverordnung. Energieausweis: §§ 79, 80 und 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, vormals Gebäudeenergiegesetz.
Regeln vor Ort
Der Punkt, der in Bad Oldesloe den Kaufvertrag betrifft
Ein Teil der Innenstadt liegt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. Das hat unmittelbare Folgen für den Verkauf, nicht nur für den Umbau.
Sanierungsgebiet Südliche Innenstadt
Bad Oldesloe hat 2009 das Sanierungsgebiet Südliche Innenstadt förmlich festgelegt. Der Geltungsbereich reicht vom Bahnhof bis zum Fußgängerzoneneingang Besttorstraße und schließt den Alten Friedhof sowie einen Teil des Kurparks bis Sülzberg, Mommsenstraße und Pölitzer Weg ein.
In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten ist der Kaufvertrag nach § 144 BauGB genehmigungspflichtig, im Grundbuch steht ein Sanierungsvermerk, und nach Abschluss der Sanierung kann ein Ausgleichsbetrag anfallen. Wer das erst beim Notartermin merkt, verliert Wochen. Wir prüfen es beim ersten Vor-Ort-Termin.
Denkmalschutz kraft Gesetzes
Seit dem 30.01.2015 steht in Schleswig-Holstein ein Kulturdenkmal unmittelbar kraft Gesetzes unter Schutz. Das Verzeichnis dokumentiert den Schutz nur, es begründet ihn nicht.
Für Sie heißt das: Ein fehlender Eintrag ist kein Freibrief. Genehmigungspflichtig sind Instandsetzung, Veränderung und Beseitigung, und sogar Veränderungen in der Umgebung eines Denkmals, wenn sie dessen Erscheinungsbild wesentlich beeinträchtigen. Wir klären den Status vor der Vermarktung, nicht wenn der Käufer schon Umbaupläne zeichnet.
24 Minuten nach Hamburg
Bad Oldesloe liegt an der Hauptstrecke Hamburg Lübeck. Mit dem Regionalexpress RE 8 sind Sie in 24 Minuten am Hamburger Hauptbahnhof, mit der Regionalbahn RB 81 in 43 Minuten.
Das ist schneller als aus manchem Hamburger Randbezirk und der wichtigste Grund, warum Bad Oldesloe für Pendler interessant bleibt. In der Vermarktung nennen wir die konkrete Verbindung mit Linie und Fahrzeit, nicht die Floskel von der guten Anbindung.
Sanierungsgebiet Südliche Innenstadt, förmlich festgelegt 2009, Stadt Bad Oldesloe. Genehmigungspflichten nach §§ 144 und 145 BauGB, Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB. Denkmalschutzgesetz Schleswig-Holstein, in Kraft seit 30.01.2015. Fahrzeiten: Kursbuchauszug RE 8 und RB 81 für 2025 und 2026.
Kosten und Recht
Was ein Verkauf in Bad Oldesloe kostet
Drei Posten bestimmen die Nebenkosten. Zwei davon trägt in der Regel der Käufer, einer wird seit Ende 2020 gesetzlich geteilt.
Grunderwerbsteuer
Schleswig-Holstein erhebt 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist gemeinsam mit vier weiteren Bundesländern der höchste Satz in Deutschland. Er gilt seit dem 1. Januar 2014, davor waren es 5,0 Prozent.
Für Ihren Zeitplan wichtig: Erst nach der Steuerfestsetzung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und erst mit ihr kann das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer eintragen. Die Beteiligten müssen den Erwerb binnen zwei Wochen anzeigen.
Maklerprovision
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer der Teilungsgrundsatz nach den §§ 656a bis 656d BGB. Verkäufer und Käufer zahlen in gleicher Höhe, abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
Die Höhe selbst ist frei verhandelbar, das Gesetz regelt nur die gleiche Verteilung. Eine amtliche Statistik zur ortsüblichen Provision gibt es nicht, jede Zahl im Netz ist eine Marktschätzung. Wir nennen Ihnen unseren Satz vor dem Auftrag, nicht danach.
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie werden üblicherweise vom Käufer getragen.
Eine Ausnahme betrifft Sie direkt: Die Löschung von Grundschulden, die noch im Grundbuch stehen, geht zu Lasten des Verkäufers. Das klären wir vor dem ersten Besichtigungstermin mit Ihrer Bank, nicht erst beim Notar.
Grunderwerbsteuersatz: Schleswig-Holsteinischer Landtag, Drucksache 18/942, Anhebung von 5,0 auf 6,5 Prozent zum 1. Januar 2014, umgesetzt mit dem Haushaltsbegleitgesetz 2014. Anzeige- und Zahlungsfristen: Zuständigkeitsfinder Schleswig-Holstein. Teilungsgrundsatz: §§ 656a bis 656d BGB, eingeführt durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Häufige Fragen
Was Eigentümer in Bad Oldesloe uns fragen
Wie viel ist mein Haus in Bad Oldesloe aktuell wert?
Lohnt sich ein Makler vor Ort in Bad Oldesloe oder nehme ich besser einen großen überregionalen?
Was muss ich tun, wenn ich meine Immobilie in Bad Oldesloe verkaufen möchte?
Was kostet mich ein Makler in Bad Oldesloe?
Wie lange dauert der Verkauf in Bad Oldesloe?
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich in Bad Oldesloe verkaufe?
Kann ich auch verkaufen, wenn die Immobilie vermietet oder geerbt ist?
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Einfamilienhaus mit Sanierungsstau
Aus Rücksicht auf unsere Verkäufer nennen wir weder Adresse noch Kaufpreis. Zu diesem Objekt liegt uns kein freigegebenes Foto vor. Alle weiteren Objekte finden Sie unter Referenzen.
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Der Verkauf unserer geerbten Wohnung lief absolut reibungslos. Von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin wurden wir professionell, transparent und sehr freundlich begleitet.
Alle Vorurteile, die man gegen Makler haben kann, werden hier widerlegt. Mit außerordentlichem Engagement wurde der Verkauf unseres Einfamilienhauses zu einem großen Erfolg gemacht.
Wir sind sehr zufrieden mit dem Makler. Die Kommunikation war jederzeit sehr freundlich, höflich und transparent.…Weiterlesen auf Google