Immobilienmakler für Lüneburg und das Umland
Haus oder Wohnung verkaufen in Lüneburg
Hansestadt mit mittelalterlicher Altstadt, Universität und stabiler Nachfrage nach Wohnraum.
Der Markt in Lüneburg
Altstadt, Universität, Zuzug
Lüneburg hat einen Markt, der von zwei Seiten getragen wird: Studierende und Beschäftigte suchen Wohnungen, Familien aus dem Hamburger Süden suchen Häuser.
In der Altstadt und im Wasserviertel sind historische Objekte gefragt, im Roten Feld und in der Weststadt Wohnungen und Stadthäuser, in Kaltenmoor Geschosswohnungsbau. Denkmalschutz ist in der Altstadt der Regelfall und muss vor dem Verkauf geklärt sein.
Lokales Wissen
Drei Dinge, die in Lüneburg über den Preis entscheiden
Kein allgemeiner Ratgebertext, sondern das, was hier vor Ort tatsächlich gilt. Alle Angaben mit Quelle, damit Sie sie selbst nachprüfen können.
17 Stadtteile, vom Kaltenmoor bis Rettmer
Lüneburg hat 17 Stadtteile und ein sehr breites Spektrum. Das Rote Feld südlich der Altstadt mit Altbauten und Innenhöfen zählt zu den gefragtesten Lagen, Kaltenmoor ist eine Großsiedlung der Jahre 1966 bis 1975, Rettmer und Oedeme haben ländlichen Charakter.
Bockelsberg ist studentisch geprägt, dort steht die Leuphana Universität. Das wirkt sich auf Nachfrage und Mietniveau aus.
Stadtteile und 76.815 Einwohner zum 31.12.2025: Hansestadt Lüneburg
Angespannter Wohnungsmarkt, mit Folgen
10 %So viel darf die Neuvertragsmiete in Lüneburg höchstens über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Lüneburg ist eine von 57 Kommunen in der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung, die seit dem 01.01.2025 gilt.
Dazu gehören eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren und eine Kündigungssperrfrist von fünf Jahren nach Umwandlung. Das Land hat die Gebietsbestimmung im November 2025 bis Ende 2029 verlängert.
Wer eine vermietete Wohnung verkauft, verkauft in Lüneburg also ein Objekt mit gedeckelter Mietentwicklung. Das gehört in die Rendite-Rechnung des Käufers. Grundsteuer B: 560 Prozent.
Niedersächsische Mieterschutzverordnung, in Kraft seit 01.01.2025, verlängert bis 31.12.2029. Hebesatzsatzung der Hansestadt Lüneburg vom 30.10.2024. Bodenrichtwerte: BORIS.NI
Das Senkungsgebiet, und vier Sanierungsgebiete
Nur in Lüneburg
Jahrhundertelange Soleförderung hat unter Lüneburg ein Senkungsgebiet von rund 1,8 Quadratkilometern hinterlassen, darin ein etwa 1,2 Quadratkilometer großer, erdfallgefährdeter Bereich über dem Salzstock. Die Stadt überwacht das mit rund 300 Messpunkten.
Ein Bauverbot gibt es nicht, aber Bauvorhaben dort brauchen ein Baugrundgutachten, eine Erdfallberechnung und einen extern geprüften Standsicherheitsnachweis. Für Käufer ist das ein erheblicher Kostenfaktor, für Verkäufer ein Punkt, den man besser von sich aus anspricht als später erklären zu müssen.
Dazu vier Sanierungsgebiete, und sie unterscheiden sich: Im Wasserviertel und in Kaltenmoor ist der Verkauf nach § 144 BauGB genehmigungspflichtig und es kann ein Ausgleichsbetrag anfallen. Am Weißen Turm gilt § 144 ohne Ausgleichsbetrag. Im Grünband Innenstadt gilt beides nicht. Wer das pauschal beantwortet, liegt in drei von vier Fällen daneben.
Seit Juli 2024 gilt außerdem eine Zweckentfremdungssatzung: Ferienwohnungsnutzung und Leerstand über sechs Monate sind genehmigungspflichtig.
Senkungsgebiet: Hansestadt Lüneburg, Bauaufsicht. Sanierungssatzungen Nr. 3, 4, 8 und 9 der Hansestadt Lüneburg. Zweckentfremdungssatzung, beschlossen 20.06.2024, veröffentlicht 25.07.2024
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Warum Eigentümer in Lüneburg mit uns verkaufen
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Immobilie in Lüneburg kostenlos bewertenPreise und Bodenwerte
Was der Lüneburger Markt hergibt und was nicht
Bei den Preisen fangen wir mit einer unbequemen Feststellung an, weil sie für Ihre Bewertung wichtiger ist als jede Zahl: Für die Hansestadt Lüneburg gibt es derzeit keine öffentlich abrufbaren amtlichen Kaufpreise auf Stadtebene.
Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke in Lüneburg
| Lagequalität | Bodenrichtwert je m² | Wohnungseigentum |
|---|---|---|
| Gute Lage | 455 € | 520 € je m² |
| Mittlere Lage | 350 € | 405 € je m² |
| Einfache Lage | 275 € | 360 € je m² |
Zur Tabelle gehört ein ehrlicher Hinweis: Diese Werte stammen aus dem letzten als PDF veröffentlichten Grundstücksmarktbericht für Lüneburg. Seitdem stellt Niedersachsen die Zahlen nur noch als Online-Dashboard bereit. Aktuelle Bodenrichtwerte sind in Niedersachsen über BORIS.NI kostenfrei abrufbar, niedersachsenweit ermitteln die Gutachterausschüsse jährlich über 25.000 Werte. Nehmen Sie die Tabelle als Größenordnung und als Beleg dafür, wie weit gute und einfache Lage in Lüneburg auseinanderliegen, nicht als tagesaktuellen Wert Ihres Grundstücks.
Was das für Sie bedeutet: Zahlen, die Sie auf Portalen zu Lüneburger Preisen finden, stammen fast immer aus Angebotsdatenbanken, also aus geforderten und nicht aus gezahlten Preisen. Zwei große Auswertungen zum Lüneburger Markt kamen 2025 sogar zu gegensätzlichen Ergebnissen, die eine sah steigende, die andere sinkende Preise. Der einzige belastbare Weg zu einer Zahl für Ihr Objekt ist eine kostenpflichtige Auskunft aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Genau die holen wir im Maklerauftrag ein, statt eine Portalzahl abzuschreiben.
Zur Einordnung des Landkreises: Niedersachsenweit wurden 2025 rund 94.600 Kaufverträge geschlossen, zehn Prozent mehr als im Vorjahr, bei einem Geldumsatz von rund 25 Milliarden Euro. Ein- und Zweifamilienhäuser lagen landesweit im Schnitt bei 270.000 Euro. Der Landkreis Lüneburg liegt bei Eigentumswohnungen deutlich darüber, auf dem Niveau der Landeshauptstadt.
Landesauswertung: Landesgrundstücksmarktdaten 2026 der niedersächsischen Gutachterausschüsse, veröffentlicht am 02.02.2026, Berichtszeitraum November 2024 bis Oktober 2025. Bodenrichtwerttabelle: Grundstücksmarktbericht Lüneburg, letzte PDF-Ausgabe. Aktuelle Werte kostenfrei über BORIS.NI. Einwohnerzahl: Hansestadt Lüneburg, Melderegister, Stand 31.12.2025. Die Stadt weist selbst darauf hin, dass diese Zahl nicht mit der Fortschreibung des Landesamts für Statistik identisch ist.
Unterlagen
Was Sie brauchen und wo Sie es in Lüneburg bekommen
Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum sich ein Verkauf um Wochen verschiebt. In Lüneburg ist für fast alles die Stadt selbst zuständig, nicht der Landkreis. Wir beschaffen das im Maklerauftrag für Sie, hier steht trotzdem, was dahintersteckt.
| Unterlage | Zuständig | Gebühr | Zu beachten |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Amtsgericht Lüneburg, Grundbuchamt | 10,00 € Ausdruck 18,00 € amtlicher Ausdruck | Elektronisches Grundbuch. Antrag über das barrierefreie Formular der Amtsgerichtsseite oder Einsicht an den Auskunftsstationen im Gericht. Einsicht nur bei berechtigtem Interesse, als Eigentümer haben Sie es immer. |
| Liegenschaftskarte | Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen, Regionaldirektion Lüneburg | ab 20,00 € zzgl. Umsatzsteuer | Bestellung online über Katasterkarten-Online mit Zahlung per PayPal, Giropay oder Kreditkarte. Bei Online-Bestellung gibt es 20 Prozent Rabatt. Beglaubigung ab 12 Euro, weitere Ausfertigungen ab 4 Euro. |
| Bauakte und Bauzeichnungen | Hansestadt Lüneburg, Bereich 63 Bauaufsicht und Denkmalpflege, Neue Sülze 35 | nach Gebührenblatt | Die Hansestadt ist eigene untere Bauaufsichtsbehörde, der Landkreis ist nur für die übrigen Gemeinden zuständig. Antrag über ein Online-Formular mit Ausweiskopie und Kostenübernahme, Zustellung wahlweise per Post, über einen Online-Zugang oder als Einsicht vor Ort. |
| Baulastenauskunft | Hansestadt Lüneburg, Bauaufsicht, Neue Sülze 35 | nach Baugebührenordnung | Niedersachsen führt ein Baulastenverzeichnis, anders als etwa Bayern. Wichtig für Käufer: Eine eingetragene Baulast bindet auch den Rechtsnachfolger. Sie gehört deshalb in die Unterlagen, nicht in eine spätere Überraschung. |
| Energieausweis | Keine Behörde. Ausstellung durch berechtigte Sachverständige, wir arbeiten mit eigenen Energieberatern. | nach Aufwand | Pflicht beim Verkauf. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und ist zehn Jahre gültig. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist zwingend ein Bedarfsausweis nötig. |
| Teilungserklärung und Aufteilungsplan | Grundakte beim Grundbuchamt oder beim beurkundenden Notariat, in der Praxis oft auch bei der Verwaltung | nach Umfang | Nur bei Eigentumswohnungen. Ohne diese Unterlage lässt sich Sondereigentum nicht sauber abgrenzen. |
| Wohngeldabrechnungen und Protokolle | Ausschließlich bei der WEG-Verwaltung, keine Behörde | nach Verwaltervertrag | Kaufinteressenten fragen die letzten drei Jahresabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen nach. Fehlen sie, entsteht Misstrauen. |
Ein Lüneburger Sonderfall: das Baugrundgutachten
Im Senkungsgebiet der westlichen Altstadt verlangt die Stadt bei Bauvorhaben Baugrundgutachten, Setzungsberechnungen und nachstellbare Leitungssysteme. Wenn Ihr Objekt dort liegt und ein solches Gutachten existiert, ist es ein Verkaufsargument und gehört in die Unterlagen. Fehlt es, sollte der Käufer vorher wissen, dass er es für eigene Bauabsichten brauchen wird.
Grundbuchgebühren: Amtsgericht Lüneburg, Grundbuchamt, abgerufen im September 2026. Katastergebühren: Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen, Stand 09.06.2024, Rechtsgrundlage §§ 2 und 5 Niedersächsisches Vermessungs- und Katastergesetz in Verbindung mit der Kostenordnung für das amtliche Vermessungswesen. Bauaufsicht und Baulasten: Serviceportal der Hansestadt Lüneburg. Energieausweis: §§ 79, 80 und 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, vormals Gebäudeenergiegesetz.
Regeln vor Ort
Drei Lüneburger Besonderheiten, die den Verkauf betreffen
Lüneburg hat einen der größten geschlossenen historischen Stadtkerne Norddeutschlands. Das ist schön und es hat rechtliche Folgen. Eine davon betrifft direkt den Kaufvertrag.
Vier Sanierungsgebiete
Lüneburg hat vier aktive Sanierungsgebiete nach § 136 BauGB: Kaltenmoor, Am Weißen Turm, Wasserviertel im westlichen Teil und Grünband Innenstadt.
In diesen Gebieten ist nach § 144 BauGB unter anderem die Veräußerung eines Grundstücks selbst genehmigungspflichtig, ebenso die Bestellung von Erbbaurechten, die Begründung von Baulasten und Grundstücksteilungen. Nach Abschluss der Sanierung kann ein Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB anfallen. Zuständig ist die Stabsstelle Bauverwaltungsmanagement in der Waagestraße 3. Das klären wir vor der Vermarktung, nicht beim Notar.
Über 1.500 Baudenkmale
Die Hansestadt ist selbst untere Denkmalschutzbehörde. Für die Altstadt und Kloster Lüne gilt seit dem 02.01.2014 eine örtliche Bauvorschrift zur Gestaltung, mit sehr konkreten Vorgaben: Fenster mit konstruktiver Sprossenteilung in Holz, aufgesetzte Sprossen sind unzulässig, neue Dächer als Satteldächer mit mindestens 45 Grad Neigung und vorzugsweise roten Hohlpfannen.
Jede Maßnahme der Außengestaltung im Geltungsbereich braucht eine vorherige Genehmigung, die allerdings gebührenfrei ist. Ergänzend gilt seit dem 28.06.2007 eine Erhaltungssatzung für den Stadtteil Rotes Feld. Der reine Verkauf eines Baudenkmals ist übrigens nicht genehmigungspflichtig, die Genehmigungspflichten greifen bei Veränderung, Instandsetzung und Abbruch.
Das Senkungsgebiet
Die jahrhundertelange Soleförderung hat unter Lüneburg einen Salzstock hinterlassen, der 30 bis 70 Meter unter der Oberfläche liegt. Die Stadt überwacht ein Senkungsgebiet von rund 1,8 Quadratkilometern mit etwa 300 Messpunkten, ausgewertet alle zwei Jahre.
Die Bewegungen sind heute meist gering, oft nur Millimeter im Jahr, in den 1970er Jahren gab es allerdings erhebliche Senkungen mit Gebäudeschäden in der westlichen Altstadt. Bauen ist möglich, aber mit Baugrundgutachten und Setzungsberechnungen. Eine gesetzliche Sonderpflicht zur Offenlegung gibt es nicht, wohl aber die allgemeine Pflicht, bekannte und nicht erkennbare Mängel zu offenbaren. Wir gehen damit offensiv um, weil ein Käufer, der es später selbst herausfindet, den Kaufpreis anzweifelt.
Sanierungsgebiete: Hansestadt Lüneburg, Sanierungsgebiete, mit Antragsformular für die sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB. Gestaltung: Örtliche Bauvorschrift der Hansestadt Lüneburg zum Schutz der Altstadt, § 84 NBauO, beschlossen am 19.12.2013, in Kraft seit 02.01.2014, Ortsrecht 63/08. Erhaltungssatzung Rotes Feld vom 28.06.2007, Ortsrecht 61/01, § 172 BauGB. Senkungsgebiet: Hansestadt Lüneburg, Stadtgeschichte. Niedersachsen hat eine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB mit Laufzeit bis zum 31.12.2029. Ob Lüneburg zu den erfassten Gemeinden gehört, prüfen wir für Ihr Objekt konkret.
Kosten und Recht
Was ein Verkauf in Lüneburg kostet
Drei Posten bestimmen die Nebenkosten. Zwei davon trägt in der Regel der Käufer, einer wird seit Ende 2020 gesetzlich geteilt.
Grunderwerbsteuer
Niedersachsen erhebt 5,0 Prozent des Kaufpreises, geregelt im Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer. Der Satz gilt seit dem 1. Januar 2014, davor waren es 4,5 Prozent.
Das sind anderthalb Prozentpunkte weniger als im benachbarten Schleswig-Holstein. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro macht das rund 7.500 Euro Unterschied auf der Käuferseite, ein Argument, das im Gespräch mit Hamburger Interessenten zählt.
Maklerprovision
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer der Teilungsgrundsatz nach den §§ 656a bis 656d BGB. Verkäufer und Käufer zahlen in gleicher Höhe, abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
Die Höhe selbst ist frei verhandelbar, das Gesetz regelt nur die gleiche Verteilung. Eine amtliche Statistik zur ortsüblichen Provision gibt es nicht, jede Zahl im Netz ist eine Marktschätzung. Wir nennen Ihnen unseren Satz vor dem Auftrag, nicht danach.
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie werden üblicherweise vom Käufer getragen.
Eine Ausnahme betrifft Sie direkt: Die Löschung von Grundschulden, die noch im Grundbuch stehen, geht zu Lasten des Verkäufers. Das klären wir vor dem ersten Besichtigungstermin mit Ihrer Bank, nicht erst beim Notar.
Grunderwerbsteuer: Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen, VORIS 62100. Teilungsgrundsatz: §§ 656a bis 656d BGB, eingeführt durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Häufige Fragen
Was Eigentümer in Lüneburg uns fragen
Wie viel ist meine Immobilie in Lüneburg aktuell wert?
Lohnt sich ein Makler vor Ort in Lüneburg oder nehme ich besser einen großen überregionalen?
Was muss ich tun, wenn ich meine Immobilie in Lüneburg verkaufen möchte?
Was kostet mich ein Makler in Lüneburg?
Wie lange dauert der Verkauf in Lüneburg?
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich in Lüneburg verkaufe?
Kann ich auch verkaufen, wenn die Immobilie vermietet oder geerbt ist?
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Der Verkauf unserer geerbten Wohnung lief absolut reibungslos. Von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin wurden wir professionell, transparent und sehr freundlich begleitet.
Alle Vorurteile, die man gegen Makler haben kann, werden hier widerlegt. Mit außerordentlichem Engagement wurde der Verkauf unseres Einfamilienhauses zu einem großen Erfolg gemacht.
Wir sind sehr zufrieden mit dem Makler. Die Kommunikation war jederzeit sehr freundlich, höflich und transparent.…Weiterlesen auf Google