Immobilienmakler für Stade und das Umland
Haus oder Wohnung verkaufen in Stade
Hansestadt an der Unterelbe mit Fachwerkaltstadt, S-Bahn-Anschluss seit 2023 und starkem Industriestandort.
Der Markt in Stade
Altstadt, Arbeitsplätze, Anbindung
Stade hat eine der besterhaltenen Altstädte der Region und gleichzeitig einen großen Arbeitsmarkt vor Ort. Das hält die Nachfrage auch unabhängig von Hamburg stabil.
Im Hansehafen und der Altstadt sind historische Objekte gefragt, in Campe, Hahle und Wiepenkathen dominieren Einfamilienhäuser. Die S-Bahn-Anbindung seit Ende 2023 hat den Kreis der Käufer aus Hamburg spürbar erweitert.
Lokales Wissen
Drei Dinge, die in Stade über den Preis entscheiden
Kein allgemeiner Ratgebertext, sondern das, was hier vor Ort tatsächlich gilt. Alle Angaben mit Quelle, damit Sie sie selbst nachprüfen können.
Vier Ortschaften, viele Wohnlagen
Vier Ortschaften haben einen eigenen Ortsrat: Bützfleth an der Elbe mit rund 4.500 Einwohnern, Wiepenkathen mit rund 4.000, Haddorf und Hagen. Ottenbeck entstand ab 1997 auf einem ehemaligen Kasernengelände.
Ein Detail, das auf vielen Maklerseiten falsch steht: Stade wird seit Dezember 2023 von der S5 bedient, nicht mehr von der S3.
Ortschaften und Einwohnerzahlen zum 31.12.2023: Hansestadt Stade. Linienwechsel: S-Bahn Hamburg
Stellplatzablöse bis 12.600 Euro
12.600 €So hoch ist in Stade die Ablöse je Stellplatz in Zone I, in Zone II sind es 7.875 Euro, in Zone III 6.125 Euro. Die Satzung ist von Dezember 2023 und damit neu genug, dass sie auf kaum einer Wettbewerberseite steht.
Ein zweiter Punkt, der beim Verkauf Zeit kostet: Stade hat auffällig viele Vorkaufsrechtssatzungen, unter anderem für bebaute und unbebaute Grundstücke allgemein, für Riensförde und für mehrere Kompensationsflächen. Bei jedem Verkauf braucht es ein Negativattest der Stadt.
Grundsteuer B seit 2026: 512 Prozent. Gewerbesteuer: 420 Prozent.
Stellplatzsatzung, Ratsbeschluss 18.12.2023, Vorkaufsrechtssatzungen und Hebesätze: Hansestadt Stade. Bodenrichtwerte grundstücksscharf: BORIS.NI
Drei Sanierungsgebiete, drei Mal § 144 BauGB
Wichtig für Eigentümer
Stade hat drei förmlich festgelegte Sanierungsgebiete, alle im umfassenden Verfahren: Altstadt mit 31,9 Hektar, Hahle mit 15 Hektar und Harschenflether Vorstadt mit 18,6 Hektar. In allen dreien ist der Verkauf nach § 144 BauGB genehmigungspflichtig, im Grundbuch steht ein Sanierungsvermerk, und am Ende der Maßnahme kann ein Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB fällig werden.
Die Altstadtsatzung ist ganz frisch: Der Rat hat sie am 30. Juni 2025 neu beschlossen. Zeitgleich kam eine neue Gestaltungssatzung, die seit 1. Oktober 2025 gilt und erstmals Solaranlagen auf Altstadtdächern unter Bedingungen erlaubt.
Zum Denkmalschutz eine Klarstellung, die oft falsch gemacht wird: Die Stader Altstadt steht nicht als Ganzes unter Ensembleschutz. Niedersachsen kennt stattdessen Gruppen baulicher Anlagen nach § 3 Absatz 3 des Denkmalschutzgesetzes, und davon gibt es in Stade rund ein Dutzend kleinräumige, etwa um Hafen und Fischmarkt oder an der Bungenstraße. Ob Ihr Haus dazu gehört, entscheidet über jede Maßnahme an der Fassade.
Sanierungssatzungen der Hansestadt Stade: Altstadt vom 30.06.2025, Hahle vom 19.06.2017, Harschenflether Vorstadt vom 24.06.2013. Gestaltungssatzung Altstadt in Kraft seit 01.10.2025. Gruppen baulicher Anlagen nach § 3 Abs. 3 NDSchG, Denkmalatlas Niedersachsen
Ihr Vorteil
Warum Eigentümer in Stade mit uns verkaufen
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Immobilie in Stade kostenlos bewertenPreise und Bodenwerte
Was in Stade gezahlt wurde
Stade ist einer der wenigen Orte in unserem niedersächsischen Gebiet, für den ein Gutachterausschuss überhaupt einmal stadtscharfe Kaufpreise veröffentlicht hat. Wir zeigen sie mit Jahreszahl, weil sie nicht mehr aktuell sind.
Kaufpreise in Stade nach Baujahr, Datenjahr 2020
| Baujahr | Einfamilienhaus | Eigentumswohnung je m² |
|---|---|---|
| ab 2018 | 498.000 €, 3 Fälle | 3.761 €, 34 Fälle |
| 1991 bis 2017 | 425.000 €, 19 Fälle | 2.049 €, 32 Fälle |
| 1978 bis 1990 | 374.000 €, 12 Fälle | 2.032 €, 14 Fälle |
| 1950 bis 1977 | 247.000 €, 67 Fälle | 1.146 €, 78 Fälle |
| bis 1949 | 240.000 €, 16 Fälle | keine Auswertung |
Bodenrichtwerte für Wohnbauland in Stade, Stichtag 01.01.2026
| Lage | Bodenrichtwert je m² | Einordnung |
|---|---|---|
| KOPE-West und Horststraße | 380 € | höchster Wert im Stadtgebiet |
| Am Horstsee, Spiegelberg und Altstadt | 350 € | |
| Bungenstraße und Altstadt | 340 € | |
| Schwedenviertel | 320 € | |
| Median über 98 ausgewertete Zonen | 215 € | eigene Auswertung, siehe Hinweis unten |
| Bützfleth, Außenlagen | 52 bis 60 € | niedrigste Werte im Stadtgebiet |
Die erste Tabelle ist fünf Jahre alt, und wir schreiben es dazu, statt es zu verschweigen. Was sie trotzdem zeigt: Der Abstand zwischen Bestand und Neubau war in Stade schon 2020 enorm. Eine Wohnung der Baujahre 1950 bis 1977 lag bei 1.146 Euro je Quadratmeter, ein Neubau ab 2018 bei 3.761 Euro. Das ist mehr als das Dreifache im selben Ort.
Zur Tabelle gehört ein Hinweis zur Methode: Die Spannen und der Median stammen aus unserer eigenen Auswertung der amtlichen Bodenrichtwertdaten, nicht aus einer vom Gutachterausschuss veröffentlichten Kennzahl. Wir haben alle Zonen mit baureifem Land und Wohnnutzung ausgewertet und Zonen für Geschosswohnungsbau ausgeschlossen. Die Einzelwerte sind amtlich, die Zusammenfassung ist unsere.
Zwischen den Bützflether Außenlagen mit 52 Euro und KOPE-West mit 380 Euro liegt in Stade der Faktor sieben. Bei 98 ausgewerteten Zonen ist Stade die Stadt mit der differenziertesten Bodenrichtwertlandschaft in unserem gesamten niedersächsischen Gebiet.
Warum hier keine aktuellen Kaufpreise für die Stadt stehen: Niedersachsen hat seit dem Berichtsjahr 2022 aufgehört, klassische Grundstücksmarktberichte zu veröffentlichen. An ihre Stelle sind interaktive Dashboards getreten, aus denen sich keine zitierfähige Tabelle ziehen lässt. Es gibt keinen Datenexport und keine PDF-Fassung mit Kreiswerten. Wer Ihnen für 2026 einen amtlichen Durchschnittspreis für diese Stadt nennt, kann ihn nicht belegen. Belastbar und tagesaktuell sind die Bodenrichtwerte, und die stehen in der Tabelle.
Landeszahlen: Landesgrundstücksmarktdaten 2026 der niedersächsischen Gutachterausschüsse, veröffentlicht am 02.02.2026, Berichtszeitraum November 2024 bis Oktober 2025. Bodenrichtwerte: eigene Auswertung der amtlichen Rohdaten aus dem offenen Datendienst des Landesamts für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen, Stichtag 01.01.2026, baureifes Land mit Wohnnutzung. Bodenrichtwerte sind in Niedersachsen kostenfrei über BORIS.NI abrufbar. Einwohnerzahlen: Landesamt für Statistik Niedersachsen, Stand 31.12.2024. Stadtzahlen Datenjahr 2020: Grundstücksmarktbericht 2021 des Gutachterausschusses Otterndorf, Abschnitte 9.2 und 9.4.5.
Unterlagen
Was Sie brauchen und wo Sie es in Stade bekommen
Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum sich ein Verkauf um Wochen verschiebt. Die Zuständigkeiten liegen auf drei Ebenen: Gericht, Land und Stadt oder Landkreis. Wir beschaffen das im Maklerauftrag für Sie, hier steht trotzdem, was dahintersteckt.
| Unterlage | Zuständig | Gebühr | Zu beachten |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Amtsgericht Stade, Grundbuchamt, Wilhadikirchhof 1. | 10,00 € einfach 20,00 € beglaubigt | Wichtig: Der elektronische Rechtsverkehr mit dem Grundbuchamt ist nicht eröffnet, der Antrag muss schriftlich gestellt werden. Wer nicht Eigentümer ist, braucht Originalvollmacht oder den Nachweis eines berechtigten Interesses. Die Gerichte warnen ausdrücklich vor privaten Online-Anbietern. |
| Liegenschaftskarte | Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen, Regionaldirektion Otterndorf, Katasteramt Stade | ab 20,00 € zzgl. Umsatzsteuer | Bestellung online über Katasterkarten-Online, dort gibt es 20 Prozent Gebührenermäßigung. Beglaubigung für das Grundbuchamt ab 12 Euro, jede weitere Ausfertigung ab 4 Euro. Außerhalb des § 7 Absatz 2 GBO ist die Karte auch ohne Beglaubigung gültig. |
| Bauakte und Bauzeichnungen | Hansestadt Stade, Bauaufsicht, Hökerstraße 2. Stade ist eigene untere Bauaufsichtsbehörde und führt auch das eigene Baulastenverzeichnis. | nach Gebührenordnung | Der Antrag auf Baulastenauskunft geht per E-Mail an die Bauverwaltung, die Bearbeitung dauert nach Angabe der Stadt ein bis zwei Wochen. Die Gebühr fällt unabhängig vom Ergebnis an. |
| Baulastenauskunft | Hansestadt Stade, Bauaufsicht, Hökerstraße 2. Stade ist eigene untere Bauaufsichtsbehörde und führt auch das eigene Baulastenverzeichnis. | 30,00 € je Flurstück | Rechtsgrundlage ist § 81 der Niedersächsischen Bauordnung. Ein berechtigtes Interesse liegt ausdrücklich auch bei einem Makler mit Vollmacht vor. Die Gebühr fällt unabhängig davon an, ob eine Baulast eingetragen ist oder nicht. |
| Energieausweis | Keine Behörde. Ausstellung durch berechtigte Sachverständige, wir arbeiten mit eigenen Energieberatern. | nach Aufwand | Pflicht beim Verkauf. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und ist zehn Jahre gültig. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist zwingend ein Bedarfsausweis nötig. |
| Teilungserklärung und Aufteilungsplan | Grundakte beim Grundbuchamt oder beim beurkundenden Notariat, in der Praxis oft auch bei der Verwaltung | nach Umfang | Nur bei Eigentumswohnungen. Ohne diese Unterlage lässt sich Sondereigentum nicht sauber abgrenzen. |
| Wohngeldabrechnungen und Protokolle | Ausschließlich bei der WEG-Verwaltung, keine Behörde | nach Verwaltervertrag | Kaufinteressenten fragen die letzten drei Jahresabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen nach. Fehlen sie, entsteht Misstrauen. |
Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis Nummern 17000 und 17001. Katastergebühren nach der Kostenordnung für das amtliche Vermessungswesen, Stand 09.06.2024, Rechtsgrundlage §§ 2 und 5 Niedersächsisches Vermessungs- und Katastergesetz. Baulasten: § 81 Niedersächsische Bauordnung. Energieausweis: §§ 79, 80 und 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, vormals Gebäudeenergiegesetz.
Regeln vor Ort
Drei Stader Punkte, die den Verkauf beeinflussen
Stade hat die dichteste Regelungslage in unserem niedersächsischen Gebiet. Einer der Punkte ist neu, zwei betreffen die Altstadt.
Drei Sanierungsgebiete
In Stade bestehen derzeit drei Sanierungsgebiete: Altstadt, Hahle und Harschenflether Vorstadt. Das Gebiet Altstadt ist in das Städtebauförderprogramm Lebendige Zentren aufgenommen.
In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten ist die Veräußerung eines Grundstücks nach § 144 Absatz 2 Nummer 1 BauGB genehmigungspflichtig, das Verfahren regelt § 145 BauGB. Im Grundbuch steht ein Sanierungsvermerk. Wir sehen ihn, sobald der Grundbuchauszug vorliegt, und das ist der erste Schritt in jedem unserer Aufträge.
Gestaltungssatzung Altstadt
Der Rat der Hansestadt hat am 30.06.2025 die Gestaltungssatzung für die Altstadt beschlossen, sie gilt seit dem 01.10.2025. Sie regelt Fenster, Türen, Dachform, Materialität, Farbgebung und Werbeanlagen.
Neu und für Käufer besonders relevant: Die Satzung regelt erstmals auch Solarenergieanlagen auf Dächern. Wer ein Altstadthaus kauft und mit einer Photovoltaikanlage rechnet, sollte das vorher klären. Diese Information gehört in die Beratung, nicht in die Enttäuschung nach dem Kauf.
Umwandlung ist genehmigungspflichtig
Das ist der wichtigste rechtliche Unterschied zu unserem schleswig-holsteinischen Gebiet. Niedersachsen hat am 27.11.2025 eine Verordnung nach § 250 BauGB erlassen, in Kraft seit dem 01.01.2026 und gültig bis zum 31.12.2029. Diese Stadt ist darin namentlich genannt.
Die Folge: Die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum an bestehenden Wohngebäuden ist genehmigungspflichtig. Wer ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen will, um es einzeln zu verkaufen, braucht dafür eine Genehmigung. Zuständig ist nach Paragraf 1 Absatz 3 der Verordnung die Gemeinde selbst, nicht der Landkreis. In Schleswig-Holstein gibt es keine solche Verordnung.
Sanierungsgebiete Altstadt, Hahle und Harschenflether Vorstadt: Hansestadt Stade, Stand 20.11.2025. Gestaltungssatzung Stade Altstadt, Ratsbeschluss vom 30.06.2025, in Kraft seit 01.10.2025, offiziell Örtliche Bauvorschrift über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Regelung der Außenwerbung in der Altstadt von Stade. Niedersächsische Verordnung nach § 250 BauGB vom 27.11.2025, Nds. GVBl. 2025 Nr. 91, in Kraft seit 01.01.2026: die Hansestadt Stade ist in § 1 Absatz 1 Nummer 2 namentlich genannt. Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz: Der Verkauf eines Baudenkmals ist weder genehmigungs- noch anzeigepflichtig, § 11 gilt nur für bewegliche Denkmale.
Kosten und Recht
Was ein Verkauf in Stade kostet
Drei Posten bestimmen die Nebenkosten. Zwei davon trägt in der Regel der Käufer, einer wird seit Ende 2020 gesetzlich geteilt.
Grunderwerbsteuer
Niedersachsen erhebt 5,0 Prozent des Kaufpreises, geregelt im Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer. Der Satz gilt seit dem 1. Januar 2014, davor waren es 4,5 Prozent.
Das sind anderthalb Prozentpunkte weniger als im benachbarten Schleswig-Holstein. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro macht das rund 7.500 Euro Unterschied auf der Käuferseite, ein Argument, das im Gespräch mit Hamburger Interessenten zählt.
Maklerprovision
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer der Teilungsgrundsatz nach den §§ 656a bis 656d BGB. Verkäufer und Käufer zahlen in gleicher Höhe, abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
Die Höhe selbst ist frei verhandelbar, das Gesetz regelt nur die gleiche Verteilung. Eine amtliche Statistik zur ortsüblichen Provision gibt es nicht, jede Zahl im Netz ist eine Marktschätzung. Wir nennen Ihnen unseren Satz vor dem Auftrag, nicht danach.
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie werden üblicherweise vom Käufer getragen.
Eine Ausnahme betrifft Sie direkt: Die Löschung von Grundschulden, die noch im Grundbuch stehen, geht zu Lasten des Verkäufers. Das klären wir vor dem ersten Besichtigungstermin mit Ihrer Bank, nicht erst beim Notar.
Grunderwerbsteuer: Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen, VORIS 62100. Teilungsgrundsatz: §§ 656a bis 656d BGB, eingeführt durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Häufige Fragen
Was Eigentümer in Stade uns fragen
Wie viel ist mein Haus in Stade aktuell wert?
Lohnt sich ein Makler vor Ort in Stade oder nehme ich besser einen großen überregionalen?
Was muss ich tun, wenn ich meine Immobilie in Stade verkaufen möchte?
Was kostet mich ein Makler in Stade?
Wie lange dauert der Verkauf in Stade?
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich in Stade verkaufe?
Kann ich auch verkaufen, wenn die Immobilie vermietet oder geerbt ist?
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Der Verkauf unserer geerbten Wohnung lief absolut reibungslos. Von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin wurden wir professionell, transparent und sehr freundlich begleitet.
Alle Vorurteile, die man gegen Makler haben kann, werden hier widerlegt. Mit außerordentlichem Engagement wurde der Verkauf unseres Einfamilienhauses zu einem großen Erfolg gemacht.
Wir sind sehr zufrieden mit dem Makler. Die Kommunikation war jederzeit sehr freundlich, höflich und transparent.…Weiterlesen auf Google