Immobilienmakler für Schwarzenbek und das Herzogtum Lauenburg
Haus oder Wohnung verkaufen in Schwarzenbek
Stadt am Sachsenwald, rund 20 Minuten mit dem RE 1 bis Hamburg Hauptbahnhof.
Der Markt in Schwarzenbek
Junge Stadt mit direkter Bahnverbindung
Schwarzenbek hat rund 17.000 Einwohner und ein Durchschnittsalter von 42,8 Jahren. Das ist deutlich jünger als der Landesschnitt und prägt die Nachfrage: Familien, die aus Hamburg herausziehen, aber nicht auf die Bahn verzichten wollen.
Der RE 1 fährt in rund 20 Minuten bis Hamburg Hauptbahnhof, ohne Umstieg. Für Pendler ist das schneller als aus vielen Hamburger Randlagen. Wer verkauft, sollte diese Zahl im Exposé stehen haben, denn sie ist das stärkste Argument gegen den Preisabschlag für die Entfernung.
Lokales Wissen
Drei Dinge, die in Schwarzenbek über den Preis entscheiden
Kein allgemeiner Ratgebertext, sondern das, was hier vor Ort tatsächlich gilt. Alle Angaben mit Quelle, damit Sie sie selbst nachprüfen können.
Seit Januar 2026 ein Drittel größer
Zum 1. Januar 2026 wurden 379,91 Hektar aus dem gemeindefreien Gebiet Sachsenwald nach Schwarzenbek eingemeindet. Das Stadtgebiet ist damit von 11,65 auf 15,45 Quadratkilometer gewachsen, ein Plus von rund einem Drittel.
Planungsrechtlich ist Schwarzenbek ein Unterzentrum mit Teilfunktionen eines Mittelzentrums, nicht ein Mittelzentrum. Das ist kein Detail für Juristen: Es bestimmt, wie viel Wohnbauland die Stadt ausweisen darf, und damit mittelfristig das Angebot.
16.999 Einwohner zum 31.12.2024, Durchschnittsalter 42,8 Jahre, Statistikamt Nord. Eingemeindung zum 01.01.2026: Kreis Herzogtum Lauenburg. Zentralörtliche Einstufung: Landesentwicklungsplan Schleswig-Holstein
Bodenrichtwerte: 120 bis 430 Euro
120 bis 430 €/m²Im Mittel rund 253 Euro je Quadratmeter. Die Spanne ist enger als in vielen Nachbargemeinden, weil das Stadtgebiet kompakt ist. Entscheidend für den Preis ist deshalb weniger die Lage als der Zustand und der energetische Stand des Gebäudes.
Ein Punkt, den Käufer sehr wohl nachrechnen: Grundsteuer B liegt bei 506 Prozent. Das ist der höchste Satz in unserem Gebiet, Henstedt-Ulzburg kommt mit 308 Prozent aus. Bei einem Einfamilienhaus macht das mehrere hundert Euro im Jahr aus. Wer das im Verkaufsgespräch nicht einordnet, überlässt dem Käufer das Argument.
Bodenrichtwerte Stichtag 01.01.2024, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg. Hebesätze: Haushaltssatzung der Stadt Schwarzenbek, Grundsteuer B 506 Prozent, Gewerbesteuer 405 Prozent. Zonenscharfe Werte: BORIS Schleswig-Holstein
Kein Sanierungsgebiet, keine Erhaltungssatzung
Gut zu wissen
Schwarzenbek hat weder ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet noch eine Erhaltungs- oder Gestaltungssatzung. Eine Genehmigung nach § 144 BauGB ist beim Verkauf deshalb nicht erforderlich, ein Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB kann nicht anfallen.
Das unterscheidet Schwarzenbek von Bargteheide, Bad Schwartau und Mölln, wo der Verkauf in bestimmten Lagen genehmigungspflichtig ist und der Notartermin daran hängt. Hier gibt es diese Wartezeit nicht.
Zu beachten bleibt die Baumschutzsatzung ab 80 Zentimetern Stammumfang. Die Stellplatzsatzung sieht eine Ablösemöglichkeit vor, nennt aber keine festen Beträge, die Höhe wird im Einzelfall festgelegt. Bei Aufteilung oder Anbau klären wir das vorab mit dem Bauamt.
Auskunft Bauamt der Stadt Schwarzenbek, Stand August 2026. Baumschutzsatzung und Stellplatzsatzung der Stadt Schwarzenbek
Ihr Vorteil
Warum Eigentümer in Schwarzenbek mit uns verkaufen
Verkauft in Schwarzenbek: Eigentumswohnung mit Balkon und Garage. Das Objekt weiter unten auf dieser Seite.
Immobilie in Schwarzenbek kostenlos bewertenPreise und Bodenwerte
Was im Kreis Herzogtum Lauenburg gezahlt wurde
Die Zahlen stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses im Kreis Herzogtum Lauenburg. Es sind beurkundete Kaufpreise und amtliche Bodenrichtwerte, keine Angebotspreise aus Portalen.
Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke in Schwarzenbek, Stichtag 01.01.2026
| Zonen | Bodenrichtwert je m² | Entwicklung seit 01.01.2024 |
|---|---|---|
| Beste Wohnlagen | 290 € | unverändert gegenüber 2024 |
| Mittlere Wohnlagen | 280 € | unverändert |
| Übrige Wohnlagen | 260 € | unverändert |
| Geschosswohnungsbau | 380 bis 400 € | |
| Wohn- und Geschäftshäuser | 270 bis 430 € |
Die Richtung ist eindeutig und wir schreiben sie hin, auch wenn sie unbequem ist: Im Teilmarkt Städte sind 2024 alle Objektarten gefallen. Freistehende Einfamilienhäuser um fünf Prozent, Doppelhaushälften um zehn, Reihenhäuser um neun, Bestandswohnungen um siebeneinhalb und Neubauwohnungen um vierzehn Prozent. Gleichzeitig ist die Zahl der Verträge um ein Drittel gestiegen. Es wird also wieder gekauft, aber zu anderen Preisen. Wer eine Preisvorstellung aus 2022 mitbringt, verliert Zeit am Markt.
Schwarzenbek hat die engste Bodenwertspanne im ganzen Kreis: zwischen 260 und 290 Euro liegen nur elf Prozent. In Ratzeburg sind es zwischen niedrigster und höchster Zone fünfundsiebzig Prozent. Für Sie bedeutet das: Der Wert Ihres Grundstücks ergibt sich in Schwarzenbek kaum aus der Lage innerhalb der Stadt, sondern fast vollständig aus Zuschnitt, Größe und Bebaubarkeit. Eine Bewertung, die nur den Bodenrichtwert multipliziert, ist hier besonders wertlos.
Ein Hinweis zur Herkunft der Zahlen: Der Gutachterausschuss im Kreis Herzogtum Lauenburg wertet nicht je Stadt aus, sondern in vier Teilmärkten. Geesthacht, Mölln, Ratzeburg, Schwarzenbek und Lauenburg bilden zusammen den Teilmarkt Städte. Die Preiszahlen oben gelten also für diese fünf Städte gemeinsam. Wer Ihnen einen amtlichen Durchschnittspreis für eine einzelne dieser Städte nennt, hat ihn nicht aus dem Marktbericht. Ortsscharf belastbar sind nur die Bodenrichtwerte, und die stehen in der Tabelle.
Zur Einordnung: Im selben Kreis lag ein freistehendes Einfamilienhaus am Hamburger Rand 2024 bei durchschnittlich 639.889 Euro, im Teilmarkt Städte bei 335.386 Euro. Das ist fast das Doppelte auf wenigen Kilometern. Die Entfernung nach Hamburg ist im Herzogtum Lauenburg der stärkste einzelne Preisfaktor, stärker als Baujahr oder Zustand.
Kaufpreise: Grundstücksmarktübersicht 2024 für den Kreis Herzogtum Lauenburg, herausgegeben vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg, veröffentlicht am 26.08.2025, korrigierte Fassung vom 24.09.2025, Datenjahr 2024. Bodenrichtwerte: BORIS-SH im Digitalen Atlas Nord, Stichtag 01.01.2026, Bezugsgröße 600 Quadratmeter, kostenfrei über BORIS-SH. Einwohnerzahlen: Statistikamt Nord, Stand 31.12.2024.
Unterlagen
Was Sie brauchen und wo Sie es in Schwarzenbek bekommen
Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum sich ein Verkauf um Wochen verschiebt. Die Zuständigkeiten liegen auf drei Ebenen: Gericht, Land und Stadt oder Kreis. Wir beschaffen das im Maklerauftrag für Sie, hier steht trotzdem, was dahintersteckt.
| Unterlage | Zuständig | Gebühr | Zu beachten |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Amtsgericht Schwarzenbek, Grundbuchamt. Zuständig auch für Geesthacht. | 10 € einfach 20 € beglaubigt | Antrag per Post, Fax, E-Mail, über das Justizpostfach oder persönlich nach Terminvereinbarung. Wichtig: Ein rein wirtschaftliches Kaufinteresse genügt als berechtigtes Interesse ausdrücklich nicht. Als Eigentümer sind Sie immer einsichtsberechtigt. |
| Liegenschaftskarte | Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein. Das Liegenschaftskataster ist in Schleswig-Holstein Landesaufgabe, nicht Sache des Kreises. | 27,37 € | Bestellung über das amtliche Online-Formular des Landes, Versand per Post oder als PDF. Achtung: Drittanbieter im Netz verlangen dafür ein Vielfaches der amtlichen Gebühr. |
| Flurstücks- und Eigentumsnachweis | Landesamt für Vermessung und Geoinformation | 14,28 € | Gleicher Bestellweg. Für die Eigentumsangaben ist ein berechtigtes Interesse nachzuweisen. |
| Bauakte und Bauzeichnungen | Kreis Herzogtum Lauenburg, Fachdienst Bauordnung und Denkmalschutz, Am Markt 4 in Ratzeburg. Nur Geesthacht hat im Kreis eine eigene Bauaufsicht. | nach Baugebührenverordnung | Vorsprache nur nach Termin. Für die Baulastenauskunft gibt es ein Online-Formular im Bürgerportal des Kreises. |
| Baulastenauskunft | Kreis Herzogtum Lauenburg | nach BauGebVO | Auskunft nur auf schriftlichen Antrag und bei berechtigtem Interesse, § 83 LBO. Den Betrag veröffentlicht das Land nicht, er richtet sich nach Tarifstelle 5 der Baugebührenverordnung. |
| Energieausweis | Keine Behörde. Ausstellung durch berechtigte Sachverständige, wir arbeiten mit eigenen Energieberatern. | nach Aufwand | Pflicht beim Verkauf. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und ist zehn Jahre gültig. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist zwingend ein Bedarfsausweis nötig. |
| Teilungserklärung und Aufteilungsplan | Grundakte beim Grundbuchamt oder beim beurkundenden Notariat, in der Praxis oft auch bei der Verwaltung | nach Umfang | Nur bei Eigentumswohnungen. Ohne diese Unterlage lässt sich Sondereigentum nicht sauber abgrenzen. |
| Wohngeldabrechnungen und Protokolle | Ausschließlich bei der WEG-Verwaltung, keine Behörde | nach Verwaltervertrag | Kaufinteressenten fragen die letzten drei Jahresabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen nach. Fehlen sie, entsteht Misstrauen. |
Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis Nummern 17000 und 17001. Katastergebühren nach dem amtlichen Bestellformular des Landesamts für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein, abgerufen im September 2026. Baulasten: § 83 Landesbauordnung Schleswig-Holstein in Verbindung mit der Baugebührenverordnung. Energieausweis: §§ 79, 80 und 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, vormals Gebäudeenergiegesetz.
Regeln vor Ort
Schwarzenbek ist der unkomplizierteste Standort im Kreis
Das ist keine Floskel, sondern ein Verkaufsargument. Hier steht, was das konkret heißt.
RE 1 zum Hamburger Hauptbahnhof
Schwarzenbek liegt an der Bahnstrecke Hamburg Berlin. Der Regionalexpress RE 1 bringt Sie in etwa 20 Minuten zum Hamburger Hauptbahnhof, mit Halt in Bergedorf. Der Bahnhof hat fünf Gleise und ist mit fünf städtischen Elektrobuslinien angebunden.
Schwarzenbek liegt in der HVV-Tarifzone 706. Das ist für Hamburger Interessenten ein konkretes Argument: gleiche Fahrkarte, gleiche App, ein Fünftel des Hamburger Bodenpreises.
Keine Erhaltungs- oder Sanierungssatzung
In der vollständig geprüften Satzungssammlung der Stadt Schwarzenbek gibt es keine Erhaltungssatzung, keine Gestaltungssatzung und kein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet. Vorhanden sind eine Baumschutzsatzung und eine Stellplatzsatzung.
Für Käufer mit Umbau-, Anbau- oder Nachverdichtungsabsicht ist das ein echter Vorteil gegenüber Mölln und Ratzeburg. Wir nennen ihn aktiv im Exposé, weil er sonst niemandem auffällt.
Denkmalschutz kraft Gesetzes
Seit dem 30.01.2015 steht in Schleswig-Holstein ein Kulturdenkmal unmittelbar kraft Gesetzes unter Schutz. Das Verzeichnis dokumentiert den Schutz nur, es begründet ihn nicht.
Für Sie heißt das: Ein fehlender Eintrag ist kein Freibrief. Genehmigungspflichtig sind Instandsetzung, Veränderung und Beseitigung, und sogar Veränderungen in der Umgebung eines Denkmals, wenn sie dessen Erscheinungsbild wesentlich beeinträchtigen. Wir klären den Status vor der Vermarktung, nicht wenn der Käufer schon Umbaupläne zeichnet.
Satzungssammlung der Stadt Schwarzenbek, vollständig geprüft im September 2026. Bahnanbindung: Bahnstrecke Hamburg Berlin, Linie RE 1, HVV-Tarifzone 706. Denkmalschutzgesetz Schleswig-Holstein, in Kraft seit 30.01.2015. Eine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB gibt es in Schleswig-Holstein nicht.
Kosten und Recht
Was ein Verkauf in Schwarzenbek kostet
Drei Posten bestimmen die Nebenkosten. Zwei davon trägt in der Regel der Käufer, einer wird seit Ende 2020 gesetzlich geteilt.
Grunderwerbsteuer
Schleswig-Holstein erhebt 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist gemeinsam mit vier weiteren Bundesländern der höchste Satz in Deutschland. Er gilt seit dem 1. Januar 2014, davor waren es 5,0 Prozent.
Für Ihren Zeitplan wichtig: Erst nach der Steuerfestsetzung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und erst mit ihr kann das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer eintragen. Die Beteiligten müssen den Erwerb binnen zwei Wochen anzeigen.
Maklerprovision
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer der Teilungsgrundsatz nach den §§ 656a bis 656d BGB. Verkäufer und Käufer zahlen in gleicher Höhe, abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
Die Höhe selbst ist frei verhandelbar, das Gesetz regelt nur die gleiche Verteilung. Eine amtliche Statistik zur ortsüblichen Provision gibt es nicht, jede Zahl im Netz ist eine Marktschätzung. Wir nennen Ihnen unseren Satz vor dem Auftrag, nicht danach.
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie werden üblicherweise vom Käufer getragen.
Eine Ausnahme betrifft Sie direkt: Die Löschung von Grundschulden, die noch im Grundbuch stehen, geht zu Lasten des Verkäufers. Das klären wir vor dem ersten Besichtigungstermin mit Ihrer Bank, nicht erst beim Notar.
Grunderwerbsteuersatz: Schleswig-Holsteinischer Landtag, Drucksache 18/942, Anhebung von 5,0 auf 6,5 Prozent zum 1. Januar 2014, umgesetzt mit dem Haushaltsbegleitgesetz 2014. Anzeige- und Zahlungsfristen: Zuständigkeitsfinder Schleswig-Holstein. Teilungsgrundsatz: §§ 656a bis 656d BGB, eingeführt durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Häufige Fragen
Was Eigentümer in Schwarzenbek uns fragen
Wie viel ist mein Haus in Schwarzenbek aktuell wert?
Brauche ich für den Verkauf in Schwarzenbek eine Genehmigung der Stadt?
Was muss ich tun, wenn ich meine Immobilie in Schwarzenbek verkaufen möchte?
Was kostet mich ein Makler in Schwarzenbek?
Wie lange dauert der Verkauf in Schwarzenbek?
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich in Schwarzenbek verkaufe?
Kann ich auch verkaufen, wenn die Immobilie vermietet oder geerbt ist?
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Aus Rücksicht auf unsere Verkäufer nennen wir weder Adresse noch Kaufpreis. Alle weiteren Objekte finden Sie unter Referenzen.
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Der Verkauf unserer geerbten Wohnung lief absolut reibungslos. Von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin wurden wir professionell, transparent und sehr freundlich begleitet.
Alle Vorurteile, die man gegen Makler haben kann, werden hier widerlegt. Mit außerordentlichem Engagement wurde der Verkauf unseres Einfamilienhauses zu einem großen Erfolg gemacht.
Wir sind sehr zufrieden mit dem Makler. Die Kommunikation war jederzeit sehr freundlich, höflich und transparent.…Weiterlesen auf Google