Immobilienmakler für Fehmarn und das Umland
Haus oder Wohnung verkaufen auf Fehmarn
Deutschlands sonnenreichste Ostseeinsel. Wir verkaufen Wohnimmobilien, Ferienobjekte und Kapitalanlagen.
Der Markt auf Fehmarn
Insel mit ganzjährigem Leben
Burg auf Fehmarn bildet das Zentrum mit gewachsener Infrastruktur und Leben über das ganze Jahr.
Burgtiefe und der Südstrand sind bei Käufern von Ferien- und Kapitalanlageimmobilien besonders gefragt.
Lokales Wissen
Drei Dinge, die auf Fehmarn über den Preis entscheiden
Kein allgemeiner Ratgebertext, sondern das, was hier vor Ort tatsächlich gilt. Alle Angaben mit Quelle, damit Sie sie selbst nachprüfen können.
Eine Stadt, 42 Dörfer
Seit 2003 ist Fehmarn eine Einheitsgemeinde aus Burg und 42 weiteren Ortschaften auf 185 Quadratkilometern. Burg ist mit gut 6.000 Einwohnern das Zentrum, Burgtiefe am Südstrand wurde ab den 1960er Jahren zum Heilbad ausgebaut, Orth und Burgstaaken sind Hafensiedlungen.
13.200 Einwohnern zum 31.12.2024 standen rund 1,2 Millionen Übernachtungen im Jahr gegenüber. Das prägt jeden Quadratmeter dieses Marktes.
1.203.066 Übernachtungen 2024 in Betrieben ab 10 Betten, Statistikamt Nord. Ortschaften: Stadt Fehmarn
Zweitwohnungssteuer: 20 Prozent
20 %Fehmarn erhebt 20 Prozent Zweitwohnungssteuer auf den Wohnwert, der höchste Satz in unserem gesamten Einsatzgebiet. Die Satzung vom 02.12.2024 gilt rückwirkend ab 2019.
Entscheidend ist der Verfügbarkeitsgrad: Wer die Wohnung selbst nutzt, zahlt auf 100 Prozent, wer viel vermietet, auf 55 oder 72 Prozent. Dazu kommt die Kurabgabe, die im gesamten Stadtgebiet auch von Eigentümern erhoben wird, und seit 2026 eine Tourismusabgabe von 3,3 Prozent auf Vermietungserträge.
Für Käufer ist das keine Nebensache, sondern ein Posten in der Rechnung. Wer das beim Verkaufsgespräch nicht auf dem Tisch hat, verhandelt an der Realität vorbei.
Zweitwohnungssteuersatzung vom 02.12.2024, Kurabgabesatzung seit 01.01.2025, Tourismusabgabe 3,3 Prozent ab 01.01.2026. Ortsrecht der Stadt Fehmarn
Burgtiefe: Verkauf ist genehmigungspflichtig
Wichtig für Eigentümer
Im Ortsteil Burgtiefe gilt seit dem 10. Oktober 2017 ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet im umfassenden Verfahren, im Programm Städtebaulicher Denkmalschutz. Es umfasst unter anderem die Arne-Jacobsen-Siedlung mit Stranddistel-, Strandhafer- und Dünenweg.
Dort ist nach § 144 BauGB jeder Kaufvertrag genehmigungspflichtig, ebenso Bauvorhaben und Miet- oder Pachtverträge. Wer dort verkauft, muss das im Zeitplan einkalkulieren.
Der zweite Faktor ist der Fehmarnbelttunnel. Die feste Querung nach Dänemark soll 2029 in Betrieb gehen. Das Bundesverkehrsministerium hat allerdings im Juli 2025 mitgeteilt, dass sich die deutsche Hinterlandanbindung über 2029 hinaus verzögert. Wer heute mit Wertsteigerung durch den Tunnel argumentiert, sollte das ehrlich einordnen.
Sanierungssatzung Burgtiefe, Beschluss 28.09.2017, in Kraft 10.10.2017, umfassendes Verfahren, Stadt Fehmarn. Zeitplan Hinterlandanbindung: Bundesministerium für Verkehr, 23.07.2025
Ihr Vorteil
Warum Eigentümer auf Fehmarn mit uns verkaufen
Verkauft auf Fehmarn: Bungalow in zweiter Reihe zur Ostsee und Haus mit Einliegerwohnung. Beide Objekte weiter unten auf dieser Seite.
Immobilie auf Fehmarn kostenlos bewertenPreise und Bodenwerte
Was auf Fehmarn gezahlt wurde
Fehmarn ist einer der wenigen Orte im Kreis, für die der Gutachterausschuss eigene Zahlen ausweist, und zwar getrennt nach Burg, Burgtiefe und ländlichem Raum. Es sind beurkundete Kaufpreise, keine Angebotspreise aus Portalen.
Kaufpreise auf Fehmarn nach Teilmarkt, Datenjahr 2024
| Teilmarkt | Eigentumswohnung Weiterverkauf | Einfamilienhaus |
|---|---|---|
| Burg | 3.836 € je m², 22 Verträge | 359.800 €, 3.152 € je m² Wohnfläche |
| Burgtiefe | 4.996 € je m², 29 Verträge | nicht gesondert ausgewiesen |
| Ländlicher Raum | 4.428 € je m², 22 Verträge | 303.238 €, 2.607 € je m² Wohnfläche |
Fehmarn zeigt 2024 ein Muster, das man kennen sollte: Wohnungen sind auf der Insel deutlich teurer als Häuser, gemessen am Quadratmeter. In Burgtiefe kostet die Bestandswohnung 4.996 Euro je Quadratmeter, das Einfamilienhaus in Burg 3.152 Euro Wohnfläche. Der Grund liegt im Ferienmarkt: Wohnungseigentum machte 2024 auf Fehmarn 51 Prozent aller Verträge aus.
Gleichzeitig war Fehmarn 2024 die einzige Region im Kreis neben dem ländlichen Raum, in der der Geldumsatz gegenüber dem Trend um acht Prozent zurückging, während der Kreis insgesamt 26 Prozent zulegte. Häuser im ländlichen Raum der Insel verloren 21 Prozent. Wer dort verkauft, sollte mit einer realistischen Preisvorstellung starten.
Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke liegen auf der Insel in den von uns abgefragten Zonen bei 270 bis 300 Euro je Quadratmeter, im Mischgebiet Burg bei 500 Euro. Wir nennen das als Stichprobe und nicht als vollständige Spanne: Fehmarn ist groß, und für Ortsteile wie Südstrand, Staberdorf, Orth, Petersdorf und Puttgarden haben wir keine belastbare Abfrage. Für Ihr Grundstück fragen wir den Wert ortsteilgenau ab.
Ein Hinweis zur Herkunft der Zahlen: Der Gutachterausschuss im Kreis Ostholstein wertet nicht je Gemeinde in Tabellenform aus, sondern in Marktregionen. Ortsscharfe Zahlen erscheinen im Bericht nur in Diagrammen ohne abgedruckte Werte. Die Preiszahlen oben gelten deshalb für die jeweilige Region, nicht allein für diese Stadt. Ortsscharf belastbar sind die Bodenrichtwerte, und die stehen in der Tabelle.
Kaufpreise: Grundstücksmarktübersicht 2024 für den Kreis Ostholstein, herausgegeben vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein, veröffentlicht am 01.10.2025, Datenjahr 2024. Bodenrichtwerte: BORIS-SH im Digitalen Atlas Nord, Stichtag 01.01.2026, am 13.01.2026 beschlossen und am 06.02.2026 veröffentlicht, Bezugsgröße in der Regel 600 Quadratmeter, kostenfrei über BORIS-SH. Einwohnerzahlen: Statistikamt Nord, Bericht A I 2 vj 1/26 SH, Stichtag 31.03.2026.
Unterlagen
Was Sie brauchen und wo Sie es auf Fehmarn bekommen
Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum sich ein Verkauf um Wochen verschiebt. Die Zuständigkeiten liegen auf drei Ebenen: Gericht, Land und Stadt oder Kreis. Wir beschaffen das im Maklerauftrag für Sie, hier steht trotzdem, was dahintersteckt.
| Unterlage | Zuständig | Gebühr | Zu beachten |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Amtsgericht Oldenburg in Holstein, Grundbuchamt. Zuständig für Fehmarn, Neustadt, Heiligenhafen, Grömitz, Dahme, Kellenhusen und Sierksdorf. | 10 € einfach 20 € beglaubigt | Antrag per Post, Fax, E-Mail, über das Justizpostfach oder persönlich nach Terminvereinbarung. Als Eigentümer sind Sie immer einsichtsberechtigt, Dritte brauchen ein berechtigtes Interesse nach § 12 GBO. |
| Liegenschaftskarte | Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein. Das Liegenschaftskataster ist in Schleswig-Holstein Landesaufgabe, nicht Sache des Kreises. | 27,37 € | Bestellung über das amtliche Online-Formular des Landes, Versand per Post oder als PDF. Achtung: Drittanbieter im Netz verlangen dafür ein Vielfaches der amtlichen Gebühr. |
| Flurstücks- und Eigentumsnachweis | Landesamt für Vermessung und Geoinformation | 14,28 € | Gleicher Bestellweg. Für die Eigentumsangaben ist ein berechtigtes Interesse nachzuweisen. |
| Bauakte und Bauzeichnungen | Kreis Ostholstein, Fachdienst Bauordnung in Eutin. Die Stadt Fehmarn schreibt es auf ihrer eigenen Seite: Der Bauantrag für ein Grundstück in der Stadt Fehmarn ist beim Kreis Ostholstein in Eutin einzureichen. | nach Baugebührenverordnung | Das Kreisgebiet ist in die Bauaufsichtsbezirke Nord und Süd gegliedert. Fehmarn hat trotz eigener Stadtverwaltung keine eigene Bauaufsicht. |
| Baulastenauskunft | Kreis Ostholstein | nach BauGebVO | Auskunft nur auf schriftlichen Antrag und bei berechtigtem Interesse, § 83 LBO. Den Betrag veröffentlicht das Land nicht, er richtet sich nach Tarifstelle 5 der Baugebührenverordnung. |
| Energieausweis | Keine Behörde. Ausstellung durch berechtigte Sachverständige, wir arbeiten mit eigenen Energieberatern. | nach Aufwand | Pflicht beim Verkauf. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und ist zehn Jahre gültig. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist zwingend ein Bedarfsausweis nötig. |
| Teilungserklärung und Aufteilungsplan | Grundakte beim Grundbuchamt oder beim beurkundenden Notariat, in der Praxis oft auch bei der Verwaltung | nach Umfang | Nur bei Eigentumswohnungen. Ohne diese Unterlage lässt sich Sondereigentum nicht sauber abgrenzen. |
| Wohngeldabrechnungen und Protokolle | Ausschließlich bei der WEG-Verwaltung, keine Behörde | nach Verwaltervertrag | Kaufinteressenten fragen die letzten drei Jahresabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen nach. Fehlen sie, entsteht Misstrauen. |
Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis Nummern 17000 und 17001. Katastergebühren nach dem amtlichen Bestellformular des Landesamts für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein, abgerufen im September 2026. Baulasten: § 83 Landesbauordnung Schleswig-Holstein in Verbindung mit der Baugebührenverordnung. Energieausweis: §§ 79, 80 und 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, vormals Gebäudeenergiegesetz.
Regeln vor Ort
Vier Regeln, die auf Fehmarn den Preis mitbestimmen
Fehmarn hat die dichteste Regelungslage im Kreis Ostholstein. Wer eine Ferienimmobilie verkauft, sollte jede davon beantworten können.
Sanierungsgebiet Burgtiefe
Rund 44 Hektar in Burgtiefe sind seit dem 10.10.2017 förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet, Durchführungsfrist bis Oktober 2032. Paragraf 4 der Satzung sagt es wörtlich: Die Vorschriften des § 144 BauGB über genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge finden Anwendung.
Damit ist der Kaufvertrag genehmigungspflichtig, im Grundbuch steht ein Sanierungsvermerk, und die §§ 152 bis 156a BauGB gelten. Das betrifft ausgerechnet den Teilmarkt mit den höchsten Wohnungspreisen der Insel.
Zweitwohnungssteuer
Die Satzung vom 02.12.2024 gilt rückwirkend ab 01.01.2019 und setzt 20 vom Hundert des Wohnwerts an. Der Wohnwert ergibt sich aus Lagewert, Wohnfläche, Baujahresfaktor, Gebäudeartfaktor und Verfügbarkeitsgrad.
Zwei Stellschrauben sollten Sie kennen: Der Gebäudeartfaktor reicht von 0,70 für ein Mobilheim bis 1,30 für ein freistehendes Einfamilienhaus. Und wer mehr als 244 Tage im Jahr vermietet, kommt auf einen Verfügbarkeitsgrad von 52 Prozent, zahlt also gut die Hälfte. Das ist ein Argument, das ein Käufer im Kalkulieren braucht.
Erhaltungs- und Gestaltungssatzung Burg
Für die historische Altstadt von Burg gilt seit dem Beschluss vom 30.09.2004 eine Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB, dazu kommt eine Gestaltungssatzung für die Innenstadt.
Eine Zweckentfremdungssatzung hat Fehmarn dagegen nicht, im vollständig geprüften Ortsrecht ist keine enthalten. Die Ferienvermietung ist auf der Insel damit nicht über das Wohnraumschutzgesetz beschränkt, anders als im nahen Grömitz.
Der Fehmarnbelttunnel
Der Tunnelgraben ist ausgehoben, im Mai 2026 wurde das erste Tunnelelement vor der dänischen Küste abgesenkt, bis August 2026 folgten zwei weitere. In Puttgarden laufen rund 90 Hektar Baustelle, zwei von drei Brücken für Autobahn und neue Bahntrasse sind fertig.
Ein Eröffnungsdatum nennen wir nicht. Femern A/S selbst gibt auf den Projektseiten keines an, die Schlussphase heißt dort nur Testphase und Eröffnung. Die im Netz kursierende Jahreszahl ist nicht amtlich belegt. Genauso wenig belegbar ist eine Aussage über die Wirkung auf den Immobilienmarkt. Wir verkaufen keine Tunnelfantasie, sondern Ihre Immobilie.
Sanierungssatzung Burgtiefe, Lageplan 23.05.2017, ausgefertigt 28.09.2017, in Kraft 10.10.2017, rund 44 Hektar, Durchführungsfrist bis Oktober 2032. Zweitwohnungssteuersatzung vom 02.12.2024, rückwirkend ab 01.01.2019. Erhaltungssatzung Historische Altstadt Burg, Beschluss 30.09.2004. Gestaltungssatzung Innenstadt. Alle aus dem Ortsrecht der Stadt Fehmarn, geprüft im September 2026. Fehmarnbelttunnel: Femern A/S, Projektstand, Sommer 2026. Fehmarn ist in der Landesverordnung nach § 201a BauGB vom 24.01.2023 enthalten. Eine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB gibt es in Schleswig-Holstein nicht.
Kosten und Recht
Was ein Verkauf auf Fehmarn kostet
Drei Posten bestimmen die Nebenkosten. Zwei davon trägt in der Regel der Käufer, einer wird seit Ende 2020 gesetzlich geteilt.
Grunderwerbsteuer
Schleswig-Holstein erhebt 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist gemeinsam mit vier weiteren Bundesländern der höchste Satz in Deutschland. Er gilt seit dem 1. Januar 2014, davor waren es 5,0 Prozent.
Für Ihren Zeitplan wichtig: Erst nach der Steuerfestsetzung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und erst mit ihr kann das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer eintragen. Die Beteiligten müssen den Erwerb binnen zwei Wochen anzeigen.
Maklerprovision
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer der Teilungsgrundsatz nach den §§ 656a bis 656d BGB. Verkäufer und Käufer zahlen in gleicher Höhe, abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
Die Höhe selbst ist frei verhandelbar, das Gesetz regelt nur die gleiche Verteilung. Eine amtliche Statistik zur ortsüblichen Provision gibt es nicht, jede Zahl im Netz ist eine Marktschätzung. Wir nennen Ihnen unseren Satz vor dem Auftrag, nicht danach.
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie werden üblicherweise vom Käufer getragen.
Eine Ausnahme betrifft Sie direkt: Die Löschung von Grundschulden, die noch im Grundbuch stehen, geht zu Lasten des Verkäufers. Das klären wir vor dem ersten Besichtigungstermin mit Ihrer Bank, nicht erst beim Notar.
Grunderwerbsteuersatz: Schleswig-Holsteinischer Landtag, Drucksache 18/942, Anhebung von 5,0 auf 6,5 Prozent zum 1. Januar 2014, umgesetzt mit dem Haushaltsbegleitgesetz 2014. Anzeige- und Zahlungsfristen: Zuständigkeitsfinder Schleswig-Holstein. Teilungsgrundsatz: §§ 656a bis 656d BGB, eingeführt durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Aktuell von uns vermarktet
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Häufige Fragen
Was Eigentümer auf Fehmarn uns fragen
Lohnt sich ein Makler vor Ort auf Fehmarn oder nehme ich besser einen großen überregionalen?
Was muss ich tun, wenn ich meine Immobilie auf Fehmarn verkaufen möchte?
Wie viel ist meine Immobilie auf Fehmarn aktuell wert?
Was kostet mich ein Makler auf Fehmarn?
Wie lange dauert der Verkauf auf Fehmarn?
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich auf Fehmarn verkaufe?
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Hier haben wir schon verkauft
Zwei abgeschlossene Verkäufe auf Fehmarn, beide sehr unterschiedlich. Das zeigt besser als jeder Werbetext, welche Objekte hier tatsächlich gehandelt werden.
VerkauftBungalow in zweiter Reihe zur Ostsee
VerkauftHaus mit Einliegerwohnung
Aus Rücksicht auf unsere Verkäufer nennen wir weder Adresse noch Kaufpreis. Alle weiteren Objekte finden Sie unter Referenzen.
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