Immobilienmakler für Winsen (Luhe) und das Umland
Haus oder Wohnung verkaufen in Winsen (Luhe)
Kreisstadt im Landkreis Harburg, zwischen Elbmarsch und Lüneburger Heide, mit direkter Bahnanbindung nach Hamburg.
Der Markt in Winsen (Luhe)
Preisvorteil bei kurzer Fahrzeit
Winsen profitiert von der Lage an der Bahnstrecke Hamburg–Hannover und von Grundstückspreisen, die deutlich unter denen der direkten Hamburger Randgemeinden liegen.
In Borstel, Luhdorf und Pattensen prägen Einfamilienhäuser mit Garten das Bild, im Zentrum kommen Wohnungen und Mehrfamilienhäuser dazu. Für Käufer aus Hamburg ist es oft der erste Ort, an dem sich ein Haus mit Grundstück rechnet.
Lokales Wissen
Drei Dinge, die in Winsen an der Luhe über den Preis entscheiden
Kein allgemeiner Ratgebertext, sondern das, was hier vor Ort tatsächlich gilt. Alle Angaben mit Quelle, damit Sie sie selbst nachprüfen können.
Marsch und Geest, 13 Ortschaften
Zur Kernstadt kamen 1972 dreizehn Ortschaften dazu. Die Marschorte Hoopte, Laßrönne, Stöckte und Tönnhausen liegen am Elbdeich, die Geestorte Bahlburg, Sangenstedt und Rottorf im Süden.
Diese Zweiteilung entscheidet über den Preis und über die Frage, ob ein Grundstück im Überschwemmungsgebiet liegt.
Ortschaften: Stadt Winsen (Luhe). Rund 37.000 Einwohner
Bodenrichtwert: 96 bis 460 Euro
96 bis 460 €/m²So weit reichen die amtlichen Bodenrichtwerte für Wohnbauland in Winsen zum Stichtag 01.01.2026. Der Unterschied verläuft klar zwischen Kernstadt und Ortschaften: In der Kernstadt reicht die Spanne von 140 Euro bis 460 Euro an der Kranwallstraße, in Bahlburg-Ost sind es 96 Euro, in Sangenstedt-Nord 105.
Zum Vergleich einige Ortschaften: Luhdorf 200 bis 260, Borstel 150 bis 225, Roydorf 180 bis 225, Hoopte 180 bis 185 Euro.
Stellplatzablöse: 7.200 Euro in der Innenstadt, 3.600 Euro im übrigen Stadtgebiet. Grundsteuer B: 430 Prozent.
Bodenrichtwerte Stichtag 01.01.2026, Gutachterausschuss für Grundstückswerte Lüneburg, abgerufen über den amtlichen Datendienst des LGLN. Kfz-Einstellplatz-Ablösesatzung vom 18.06.2009, Hebesätze ab 01.01.2025: Stadt Winsen. Grundstücksscharfe Werte: BORIS.NI
Innenstadt: § 144 BauGB. Marsch: Deich und Überschwemmung
Wichtig für Eigentümer
Das Sanierungsgebiet Innenstadt umfasst rund 46 Hektar und läuft im umfassenden Verfahren. Der Verkauf ist nach § 144 BauGB genehmigungspflichtig, ebenso Belastungen, Teilungen und Miet- oder Pachtverträge über einem Jahr. Am Ende der Maßnahme kann ein Ausgleichsbetrag anfallen. Umgekehrt gibt es dort Zuschüsse für private Modernisierung und die erhöhte Abschreibung nach §§ 7h und 10f EStG.
Neu in Vorbereitung ist ein weiteres Gebiet Achse Bahnhofstraße, die Stadt hat sich zum 1. Juni 2026 um Förderung beworben. Für das Bahnhofsumfeld gilt zudem seit 2015 ein besonderes Vorkaufsrecht der Stadt.
Der zweite Punkt betrifft die Marschorte: Für Luhe und Ilmenau sind seit 2012 Überschwemmungsgebiete vorläufig gesichert, dort gilt das Bauverbot des § 78 WHG mit Genehmigungsvorbehalt. Dazu kommen der Elbedeich und der Luhe- und Ilmenaudeich mit ihren Schutzstreifen. Wer in Stöckte, Hoopte, Laßrönne oder Tönnhausen verkauft, sollte die Lage seines Grundstücks dazu kennen.
Sanierungssatzung Innenstadt der Stadt Winsen (Luhe), umfassendes Verfahren, Programm Aktive Stadt- und Ortsteilzentren seit 2016. Vorkaufsrechtssatzung Bahnhofstraße vom 08.07.2015. Überschwemmungsgebiete Luhe seit 01.02.2012 und Ilmenau seit 15.08.2012, NLWKN
Ihr Vorteil
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Immobilie in Winsen (Luhe) kostenlos bewertenPreise und Bodenwerte
Was der Markt in Winsen hergibt und was belegbar ist
Bei den Preisen fangen wir mit einer Feststellung an, die für Ihre Bewertung wichtiger ist als jede Zahl: Für Winsen gibt es derzeit keine öffentlich zitierfähige amtliche Kaufpreisangabe auf Stadtebene.
Bodenrichtwerte für Wohnbauland in Winsen, Stichtag 01.01.2026
| Lage | Bodenrichtwert je m² | Einordnung |
|---|---|---|
| Kranwallstraße | 460 € | höchster Wert im Stadtgebiet |
| Luhestraße nördlich und Mitte | 450 € | |
| Zuckerkamp | 430 € | |
| Median über 68 ausgewertete Zonen | 232 € | eigene Auswertung, siehe Hinweis unten |
| Rottorf | 140 € | |
| Tönnhausen | 135 € | niedrigster Wert im Stadtgebiet |
Zur Tabelle gehört ein Hinweis zur Methode: Die Spannen und der Median stammen aus unserer eigenen Auswertung der amtlichen Bodenrichtwertdaten, nicht aus einer vom Gutachterausschuss veröffentlichten Kennzahl. Wir haben alle Zonen mit baureifem Land und Wohnnutzung ausgewertet und Zonen für Geschosswohnungsbau ausgeschlossen. Die Einzelwerte sind amtlich, die Zusammenfassung ist unsere.
Zwischen Tönnhausen und der Kranwallstraße liegt der Faktor dreieinhalb. Winsen ist damit deutlich stärker gespreizt als Buchholz und liegt beim Median mit 232 Euro spürbar unter Buchholz mit 270 und Seevetal mit 330 Euro. Die Nähe zu Hamburg ist im Landkreis Harburg der stärkste Preisfaktor, und Seevetal liegt näher dran.
Zur Einordnung mit den letzten belastbaren Kreiszahlen: Im Landkreis Harburg lag der durchschnittliche Kaufpreis für ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus der Baujahre 1991 bis 2017 bei 473.000 Euro, der Baujahre 1950 bis 1977 bei 350.000 Euro. Das war 2020, und wir nennen die Jahreszahl mit, damit niemand die Werte für aktuell hält.
Warum hier keine aktuellen Kaufpreise für die Stadt stehen: Niedersachsen hat seit dem Berichtsjahr 2022 aufgehört, klassische Grundstücksmarktberichte zu veröffentlichen. An ihre Stelle sind interaktive Dashboards getreten, aus denen sich keine zitierfähige Tabelle ziehen lässt. Es gibt keinen Datenexport und keine PDF-Fassung mit Kreiswerten. Wer Ihnen für 2026 einen amtlichen Durchschnittspreis für diese Stadt nennt, kann ihn nicht belegen. Belastbar und tagesaktuell sind die Bodenrichtwerte, und die stehen in der Tabelle.
Landeszahlen: Landesgrundstücksmarktdaten 2026 der niedersächsischen Gutachterausschüsse, veröffentlicht am 02.02.2026, Berichtszeitraum November 2024 bis Oktober 2025. Bodenrichtwerte: eigene Auswertung der amtlichen Rohdaten aus dem offenen Datendienst des Landesamts für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen, Stichtag 01.01.2026, baureifes Land mit Wohnnutzung. Bodenrichtwerte sind in Niedersachsen kostenfrei über BORIS.NI abrufbar. Einwohnerzahlen: Landesamt für Statistik Niedersachsen, Stand 31.12.2024. Kreiszahlen: Grundstücksmarktbericht 2021 des Gutachterausschusses Lüneburg, Datenjahr 2020.
Unterlagen
Was Sie brauchen und wo Sie es in Winsen bekommen
Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum sich ein Verkauf um Wochen verschiebt. Die Zuständigkeiten liegen auf drei Ebenen: Gericht, Land und Stadt oder Landkreis. Wir beschaffen das im Maklerauftrag für Sie, hier steht trotzdem, was dahintersteckt.
| Unterlage | Zuständig | Gebühr | Zu beachten |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Amtsgericht Winsen (Luhe), Grundbuchamt, Schlossplatz 4. Zuständig auch für Seevetal. | 10,00 € einfach 20,00 € beglaubigt | Wichtig: Der elektronische Rechtsverkehr mit dem Grundbuchamt ist nicht eröffnet, der Antrag muss schriftlich gestellt werden. Wer nicht Eigentümer ist, braucht Originalvollmacht oder den Nachweis eines berechtigten Interesses. Die Gerichte warnen ausdrücklich vor privaten Online-Anbietern. |
| Liegenschaftskarte | Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen, Regionaldirektion Lüneburg, Katasteramt Winsen | ab 20,00 € zzgl. Umsatzsteuer | Bestellung online über Katasterkarten-Online, dort gibt es 20 Prozent Gebührenermäßigung. Beglaubigung für das Grundbuchamt ab 12 Euro, jede weitere Ausfertigung ab 4 Euro. Außerhalb des § 7 Absatz 2 GBO ist die Karte auch ohne Beglaubigung gültig. |
| Bauakte und Bauzeichnungen | Stadt Winsen (Luhe), untere Bauaufsichtsbehörde, Schloßplatz 1. Winsen führt auch das eigene Baulastenverzeichnis. | nach Gebührenordnung | Der Landkreis Harburg ist für Winsen ausdrücklich nicht zuständig. Ein berechtigtes Interesse an der Baulastenauskunft liegt nach Auskunft der Stadt auch bei einem Makler mit Vollmacht vor. |
| Baulastenauskunft | Stadt Winsen (Luhe), untere Bauaufsichtsbehörde, Schloßplatz 1. Winsen führt auch das eigene Baulastenverzeichnis. | 30,00 € je Flurstück | Rechtsgrundlage ist § 81 der Niedersächsischen Bauordnung. Ein berechtigtes Interesse liegt ausdrücklich auch bei einem Makler mit Vollmacht vor. Die Gebühr fällt unabhängig davon an, ob eine Baulast eingetragen ist oder nicht. |
| Energieausweis | Keine Behörde. Ausstellung durch berechtigte Sachverständige, wir arbeiten mit eigenen Energieberatern. | nach Aufwand | Pflicht beim Verkauf. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und ist zehn Jahre gültig. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist zwingend ein Bedarfsausweis nötig. |
| Teilungserklärung und Aufteilungsplan | Grundakte beim Grundbuchamt oder beim beurkundenden Notariat, in der Praxis oft auch bei der Verwaltung | nach Umfang | Nur bei Eigentumswohnungen. Ohne diese Unterlage lässt sich Sondereigentum nicht sauber abgrenzen. |
| Wohngeldabrechnungen und Protokolle | Ausschließlich bei der WEG-Verwaltung, keine Behörde | nach Verwaltervertrag | Kaufinteressenten fragen die letzten drei Jahresabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen nach. Fehlen sie, entsteht Misstrauen. |
Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis Nummern 17000 und 17001. Katastergebühren nach der Kostenordnung für das amtliche Vermessungswesen, Stand 09.06.2024, Rechtsgrundlage §§ 2 und 5 Niedersächsisches Vermessungs- und Katastergesetz. Baulasten: § 81 Niedersächsische Bauordnung. Energieausweis: §§ 79, 80 und 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, vormals Gebäudeenergiegesetz.
Regeln vor Ort
Zwei Punkte, die den Winsener Verkauf betreffen
Einer betrifft den Kaufvertrag, einer die Aufteilung. Beide sollten Sie vor der Vermarktung geklärt haben.
Sanierungsgebiet Innenstadt
Winsen hat eine Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Innenstadt nebst Geltungsbereichsplan. Die Stadt stellt dafür ein eigenes Formular bereit, den Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 145 BauGB. Sanierungsträger ist die GOS.
Für Sie heißt das: Wenn Ihr Objekt im Gebiet liegt, braucht der Kaufvertrag eine Genehmigung, und im Grundbuch steht ein Sanierungsvermerk. Als Ausgleich gibt es eine Förderrichtlinie für private Sanierungsmaßnahmen, in Kraft seit dem 13.04.2017. Zusätzlich gilt eine Gestaltungssatzung für die Innenstadt.
Umwandlung ist genehmigungspflichtig
Das ist der wichtigste rechtliche Unterschied zu unserem schleswig-holsteinischen Gebiet. Niedersachsen hat am 27.11.2025 eine Verordnung nach § 250 BauGB erlassen, in Kraft seit dem 01.01.2026 und gültig bis zum 31.12.2029. Diese Stadt ist darin namentlich genannt.
Die Folge: Die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum an bestehenden Wohngebäuden ist genehmigungspflichtig. Wer ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen will, um es einzeln zu verkaufen, braucht dafür eine Genehmigung. Zuständig ist nach Paragraf 1 Absatz 3 der Verordnung die Gemeinde selbst, nicht der Landkreis. In Schleswig-Holstein gibt es keine solche Verordnung.
Der RE 3 nach Hamburg
Mit dem Regionalexpress RE 3 sind Sie in 26 Minuten am Hamburger Hauptbahnhof, mit der Regionalbahn RB 31 mit allen Halten in 34 Minuten. Die Strecke führt weiter nach Lüneburg und Uelzen.
Der Grunderwerbsteuersatz ist mit 5,0 Prozent anderthalb Punkte niedriger als jenseits der Landesgrenze in Schleswig-Holstein. Bei 450.000 Euro Kaufpreis sind das rund 6.750 Euro weniger für den Käufer. Das ist ein Argument, das im direkten Vergleich mit einem Objekt in Stormarn oder Lauenburg zählt.
Satzung der Stadt Winsen (Luhe) über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets nebst Geltungsbereichsplan, Förderrichtlinie für private Sanierungsmaßnahmen in Kraft seit 13.04.2017, Gestaltungssatzung der Innenstadt. Niedersächsische Verordnung nach § 250 BauGB vom 27.11.2025, Nds. GVBl. 2025 Nr. 91, in Kraft seit 01.01.2026: Winsen (Luhe) ist in § 1 Absatz 1 Nummer 3 namentlich genannt. Fahrzeiten: metronom Regelfahrplan 2026, Linien RE 3 und RB 31.
Kosten und Recht
Was ein Verkauf in Winsen kostet
Drei Posten bestimmen die Nebenkosten. Zwei davon trägt in der Regel der Käufer, einer wird seit Ende 2020 gesetzlich geteilt.
Grunderwerbsteuer
Niedersachsen erhebt 5,0 Prozent des Kaufpreises, geregelt im Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer. Der Satz gilt seit dem 1. Januar 2014, davor waren es 4,5 Prozent.
Das sind anderthalb Prozentpunkte weniger als im benachbarten Schleswig-Holstein. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro macht das rund 7.500 Euro Unterschied auf der Käuferseite, ein Argument, das im Gespräch mit Hamburger Interessenten zählt.
Maklerprovision
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer der Teilungsgrundsatz nach den §§ 656a bis 656d BGB. Verkäufer und Käufer zahlen in gleicher Höhe, abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
Die Höhe selbst ist frei verhandelbar, das Gesetz regelt nur die gleiche Verteilung. Eine amtliche Statistik zur ortsüblichen Provision gibt es nicht, jede Zahl im Netz ist eine Marktschätzung. Wir nennen Ihnen unseren Satz vor dem Auftrag, nicht danach.
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie werden üblicherweise vom Käufer getragen.
Eine Ausnahme betrifft Sie direkt: Die Löschung von Grundschulden, die noch im Grundbuch stehen, geht zu Lasten des Verkäufers. Das klären wir vor dem ersten Besichtigungstermin mit Ihrer Bank, nicht erst beim Notar.
Grunderwerbsteuer: Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen, VORIS 62100. Teilungsgrundsatz: §§ 656a bis 656d BGB, eingeführt durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Häufige Fragen
Was Eigentümer in Winsen (Luhe) uns fragen
Wie viel ist mein Haus in Winsen an der Luhe aktuell wert?
Lohnt sich ein Makler vor Ort in Winsen oder nehme ich besser einen großen überregionalen?
Was muss ich tun, wenn ich meine Immobilie in Winsen verkaufen möchte?
Was kostet mich ein Makler in Winsen (Luhe)?
Wie lange dauert der Verkauf in Winsen (Luhe)?
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich in Winsen (Luhe) verkaufe?
Kann ich auch verkaufen, wenn die Immobilie vermietet oder geerbt ist?
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Der Verkauf unserer geerbten Wohnung lief absolut reibungslos. Von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin wurden wir professionell, transparent und sehr freundlich begleitet.
Alle Vorurteile, die man gegen Makler haben kann, werden hier widerlegt. Mit außerordentlichem Engagement wurde der Verkauf unseres Einfamilienhauses zu einem großen Erfolg gemacht.
Wir sind sehr zufrieden mit dem Makler. Die Kommunikation war jederzeit sehr freundlich, höflich und transparent.…Weiterlesen auf Google