Immobilienmakler für Timmendorfer Strand und das Umland
Haus oder Wohnung verkaufen in Timmendorfer Strand
Eine der gefragtesten Adressen an der Ostsee. Diskret vermarktet, sauber bewertet, sicher übergeben.
Lokales Wissen
Drei Dinge, die in Timmendorfer Strand über den Preis entscheiden
Kein allgemeiner Ratgebertext, sondern das, was hier vor Ort tatsächlich gilt. Alle Angaben mit Quelle, damit Sie sie selbst nachprüfen können.
Strandlage, Hafen oder See
Timmendorfer Strand entstand ab 1865 als Sommerhaussiedlung, später kamen Hotels und Villen dazu. Niendorf war Bauern- und Fischerdorf und hat bis heute einen eigenen Hafen. Hemmelsdorf liegt nicht an der Ostsee, sondern am Hemmelsdorfer See.
82 Prozent der Wohngebäude in der Gemeinde sind Ein- oder Zweifamilienhäuser, ein Drittel der Einwohner ist 65 oder älter. Das prägt, was auf den Markt kommt und wer kauft.
Ortsteile: Gemeinde Timmendorfer Strand, Hauptsatzung. 8.320 Einwohner zum 31.12.2024, Statistikamt Nord. Gebäude- und Altersstruktur: Wohnungsmarktprofil 2024 der Investitionsbank Schleswig-Holstein
Bodenrichtwert: 150 bis 2.600 Euro
150 bis 2.600 €/m²Die größte Spanne in unserem gesamten Einsatzgebiet. Zwischen der Binnenlage und der ersten Reihe an der Ostsee liegt der Faktor 17.
In dieser Preisklasse entscheidet die Bewertung nicht über ein paar tausend Euro, sondern schnell über sechsstellige Beträge. Ein pauschaler Quadratmeterpreis ist hier keine Grundlage für irgendetwas.
Stichtag 01.01.2024, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein. Zonenscharfe Werte: BORIS Schleswig-Holstein
Aufteilung in Eigentumswohnungen ist genehmigungspflichtig
Wichtig für Eigentümer
Timmendorfer Strand hat drei Satzungen nach § 22 BauGB zur Sicherung der Fremdenverkehrsfunktion, in Kraft seit dem 7. Dezember 1990. Sie decken faktisch die gesamten strandnahen Lagen zwischen Ostsee und B 76 ab, in Timmendorfer Strand ebenso wie in Niendorf.
In diesen Bereichen brauchen die Begründung und die Teilung von Wohnungseigentum eine Genehmigung der Gemeinde. Wer ein Mehrfamilienhaus oder eine Villa in Wohnungen aufteilen und einzeln verkaufen will, kann das nicht ohne Weiteres tun. Das ist der häufigste Denkfehler bei der Verkaufsplanung vor Ort und er kostet Monate, wenn er zu spät auffällt.
Dazu die laufenden Kosten für Käufer: 11 Prozent Zweitwohnungssteuer, Kurabgabe auch für Eigentümer, 2,6 Prozent Tourismusabgabe bei Vermietung.
Satzungen 6.07, 6.08 und 6.09 der Gemeinde Timmendorfer Strand, beschlossen 29.06.1990, in Kraft seit 07.12.1990, nach § 22 BauGB
Ihr Vorteil
Warum Eigentümer in Timmendorfer Strand mit uns verkaufen
Verkauft in direkter Nachbarschaft: Sierksdorf. Alle Objekte ansehen.
Immobilie in Timmendorfer Strand kostenlos bewertenDer Markt in Timmendorfer Strand
Eine der teuersten Lagen der deutschen Ostsee
Villen und hochwertige Eigentumswohnungen an der Strandallee sind selten am Markt und entsprechend begehrt.
Niendorf bringt maritimes Flair, das Hinterland um Hemmelsdorf mehr Platz fürs Geld.
Preise und Bodenwerte
Was in der Lübecker Bucht tatsächlich gezahlt wurde
Die Zahlen stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses im Kreis Ostholstein. Es sind beurkundete Kaufpreise und amtliche Bodenrichtwerte, keine Angebotspreise aus Portalen.
Bodenrichtwerte in Timmendorfer Strand, Stichtag 01.01.2026
| Zone | Bodenrichtwert je m² | Einordnung |
|---|---|---|
| Erste Reihe und Kernlagen | 2.200 € | zwei Zonen, ohne Flächenbezug ausgewiesen |
| Sehr gute Wohnlagen | 1.700 bis 1.800 € | |
| Gute Wohnlagen | 1.100 bis 1.400 € | |
| Mittlere Wohnlagen | 500 bis 800 € | |
| Hemmelsdorf, Wasserseite | 400 € | |
| Groß Timmendorf und Hemmelsdorf | 300 bis 350 € | |
| Randlagen | 200 € | niedrigster Wert im Gemeindegebiet |
Mit 2.200 Euro je Quadratmeter hat Timmendorfer Strand den höchsten Bodenrichtwert für Ein- und Zweifamilienhausbauland unter den sechs Badeorten der Lübecker Bucht. Der Gutachterausschuss schreibt wörtlich, dass Timmendorfer Strand das hohe Preisniveau der Region dominiert. Im Geschosswohnungsbau und in den Kerngebieten liegen die Werte bei 2.400 bis 2.600 Euro.
Was wir bewusst nicht schreiben: dass Timmendorfer Strand der teuerste Ort Schleswig-Holsteins sei. Belegt ist nur, dass es die teuerste Region im Kreis Ostholstein ist. Ein landesweiter Vergleich mit Sylt liegt uns nicht vor, und wir behaupten nichts, was wir nicht belegen können.
Innerhalb der Gemeinde liegt zwischen der Randlage mit 200 Euro und der ersten Reihe mit 2.200 Euro der Faktor elf. Das ist die extremste Spreizung in unserem gesamten Verkaufsgebiet. Eine Onlinebewertung, die mit einem Ortsdurchschnitt arbeitet, liegt hier zwangsläufig daneben, in beide Richtungen.
Ein Hinweis zur Herkunft der Zahlen: Der Gutachterausschuss im Kreis Ostholstein wertet nicht je Gemeinde aus, sondern in Marktregionen. Sierksdorf, Timmendorfer Strand und Scharbeutz bilden zusammen die Region Lübecker Bucht Süd. Die Hauspreise oben gelten deshalb für diese drei Orte gemeinsam. Ortsscharf sind nur die Ferienwohnungszahlen und die Bodenrichtwerte.
Kaufpreise: Grundstücksmarktübersicht 2024 für den Kreis Ostholstein, herausgegeben vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein, veröffentlicht am 01.10.2025, Datenjahr 2024. Bodenrichtwerte: BORIS-SH im Digitalen Atlas Nord, Stichtag 01.01.2026, am 13.01.2026 beschlossen und am 06.02.2026 veröffentlicht, Bezugsgröße in der Regel 600 Quadratmeter, kostenfrei über BORIS-SH. Einwohnerzahl: Statistikamt Nord, amtliche Bevölkerungsfortschreibung, Stand 31.12.2024.
Unterlagen
Was Sie brauchen und wo Sie es in Timmendorfer Strand bekommen
Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum sich ein Verkauf um Wochen verschiebt. Die Zuständigkeiten liegen auf drei Ebenen: Gericht, Land und Stadt oder Kreis. Wir beschaffen das im Maklerauftrag für Sie, hier steht trotzdem, was dahintersteckt.
| Unterlage | Zuständig | Gebühr | Zu beachten |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Amtsgericht Eutin, Grundbuchamt. Zuständig auch für Scharbeutz, Ratekau, Süsel, Malente und Eutin. | 10 € einfach 20 € beglaubigt | Antrag per Post, Fax, E-Mail, über das Justizpostfach oder persönlich nach Terminvereinbarung. Als Eigentümer sind Sie immer einsichtsberechtigt, Dritte brauchen ein berechtigtes Interesse nach § 12 GBO. |
| Liegenschaftskarte | Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein. Das Liegenschaftskataster ist in Schleswig-Holstein Landesaufgabe, nicht Sache des Kreises. | 27,37 € | Bestellung über das amtliche Online-Formular des Landes, Versand per Post oder als PDF. Achtung: Drittanbieter im Netz verlangen dafür ein Vielfaches der amtlichen Gebühr. |
| Flurstücks- und Eigentumsnachweis | Landesamt für Vermessung und Geoinformation | 14,28 € | Gleicher Bestellweg. Für die Eigentumsangaben ist ein berechtigtes Interesse nachzuweisen. |
| Bauakte und Bauzeichnungen | Kreis Ostholstein, Fachdienst Bauordnung in Eutin. Das Kreisgebiet ist in die Bauaufsichtsbezirke Nord und Süd gegliedert. | nach Baugebührenverordnung | Einzige belegte Ausnahme im Kreis ist Bad Schwartau mit eigener Bauaufsicht. Die genaue Zuständigkeit für Ihr Objekt klären wir vor der Beschaffung telefonisch, das kostet einen Anruf und spart im Zweifel zwei Wochen. |
| Baulastenauskunft | Kreis Ostholstein | nach BauGebVO | Auskunft nur auf schriftlichen Antrag und bei berechtigtem Interesse, § 83 LBO. Den Betrag veröffentlicht das Land nicht, er richtet sich nach Tarifstelle 5 der Baugebührenverordnung. |
| Energieausweis | Keine Behörde. Ausstellung durch berechtigte Sachverständige, wir arbeiten mit eigenen Energieberatern. | nach Aufwand | Pflicht beim Verkauf. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und ist zehn Jahre gültig. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist zwingend ein Bedarfsausweis nötig. |
| Teilungserklärung und Aufteilungsplan | Grundakte beim Grundbuchamt oder beim beurkundenden Notariat, in der Praxis oft auch bei der Verwaltung | nach Umfang | Nur bei Eigentumswohnungen. Ohne diese Unterlage lässt sich Sondereigentum nicht sauber abgrenzen. |
| Wohngeldabrechnungen und Protokolle | Ausschließlich bei der WEG-Verwaltung, keine Behörde | nach Verwaltervertrag | Kaufinteressenten fragen die letzten drei Jahresabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen nach. Fehlen sie, entsteht Misstrauen. |
Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis Nummern 17000 und 17001. Katastergebühren nach dem amtlichen Bestellformular des Landesamts für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein, abgerufen im September 2026. Baulasten: § 83 Landesbauordnung Schleswig-Holstein in Verbindung mit der Baugebührenverordnung. Energieausweis: §§ 79, 80 und 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, vormals Gebäudeenergiegesetz.
Regeln vor Ort
Der Punkt, den fast kein Eigentümer kennt
Timmendorfer Strand hat drei Satzungen nach § 22 BauGB. Sie betreffen genau das, was viele Eigentümer als nächsten Schritt planen.
Drei Fremdenverkehrssatzungen
Seit dem 07.12.1990 gelten drei Satzungen nach § 22 BauGB zur Sicherung der Zweckbestimmung für den Fremdenverkehr: Teilbereich I zwischen Ostsee und An der Waldkapelle beziehungsweise Poststraße, Teilbereich II zwischen Poststraße, Bergstraße, Wohldstraße, B 76 und Mückenwäldchen, sowie der Teilbereich Niendorf zwischen Ostsee und B 76.
Die Folge: Die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum, Teileigentum, Wohnungserbbaurechten und Dauerwohnrechten ist dort genehmigungspflichtig. Wer ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen oder eine bestehende Teilung ändern will, braucht eine Genehmigung der Gemeinde. Das ist der praktisch wichtigste Genehmigungsvorbehalt in Timmendorfer Strand, und er steht in keinem Portalratgeber.
Zweitwohnungssteuer und Kurabgabe
Die Satzung vom 13.12.2024 gilt rückwirkend ab 01.01.2019 und setzt 11 vom Hundert des Wohnwerts an. Der Wohnwert ergibt sich aus dem Lagewert nach Bodenrichtwert, der Wohnfläche, dem Baujahresfaktor und dem Verfügbarkeitsgrad.
Der Verfügbarkeitsgrad ist die Stellschraube: 100 Prozent bei voller Eigennutzung, 60 Prozent ab 90 Vermietungstagen, 30 Prozent ab 150 Vermietungstagen. Dazu kommt die Kurabgabe von 2,00 Euro in der Nebensaison und 3,50 Euro in der Hauptsaison je Aufenthaltstag, oder 98 Euro im Jahr als Ostsee-Card.
Bauverbote nach § 82 Landeswassergesetz
In Küstengebieten gelten gesetzliche Bauverbote: 50 Meter landwärts vom Fußpunkt der Innenböschung eines Landesschutzdeichs, 25 Meter bei Regionaldeichen, im gesamten Deichvorland, bis 150 Meter landwärts von der oberen Böschungskante eines Steilufers oder vom seewärtigen Fuß einer Düne, sowie in den Hochwasserrisikogebieten an der Küste.
Für Sie heißt das: Ein unbebautes Grundstück in Strandnähe ist nicht automatisch ein Bauplatz, und ein Abriss mit Neubau an gleicher Stelle ist nicht automatisch möglich. Der Generalplan Küstenschutz nennt für die aktiven Steilufer der Ostseeküste eine mittlere Rückgangsrate von rund 0,2 Metern im Jahr, lokal über 1,1 Meter. Wir klären die Bebaubarkeit vor der Bewertung.
Satzungen zur Sicherung der Zweckbestimmung für den Fremdenverkehr, Teilbereiche I, II und Niendorf/Ostsee, jeweils vom 09.11.1990, in Kraft seit 07.12.1990, § 22 BauGB in Verbindung mit der Landesverordnung vom 09.02.1988, Ortsrecht 6.07 bis 6.09. Zweitwohnungssteuersatzung vom 13.12.2024 nebst erster Nachtragssatzung vom 28.03.2025, Ortsrecht 2.02. Kurabgabesatzung vom 31.03.2023, in Kraft seit 01.01.2024, Ortsrecht 8.02. Küstenschutz: § 82 Landeswassergesetz Schleswig-Holstein, Generalplan Küstenschutz, Fortschreibung 2022. Timmendorfer Strand ist in der Landesverordnung nach § 201a BauGB vom 24.01.2023 enthalten. Nach Abfrage des amtlichen Bodenrichtwertportals BORIS-SH, Stand 01.01.2026, besteht in Timmendorfer Strand kein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet.
Kosten und Recht
Was ein Verkauf in Timmendorfer Strand kostet
Drei Posten bestimmen die Nebenkosten. Zwei davon trägt in der Regel der Käufer, einer wird seit Ende 2020 gesetzlich geteilt.
Grunderwerbsteuer
Schleswig-Holstein erhebt 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist gemeinsam mit vier weiteren Bundesländern der höchste Satz in Deutschland. Er gilt seit dem 1. Januar 2014, davor waren es 5,0 Prozent.
Für Ihren Zeitplan wichtig: Erst nach der Steuerfestsetzung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und erst mit ihr kann das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer eintragen. Die Beteiligten müssen den Erwerb binnen zwei Wochen anzeigen.
Maklerprovision
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer der Teilungsgrundsatz nach den §§ 656a bis 656d BGB. Verkäufer und Käufer zahlen in gleicher Höhe, abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
Die Höhe selbst ist frei verhandelbar, das Gesetz regelt nur die gleiche Verteilung. Eine amtliche Statistik zur ortsüblichen Provision gibt es nicht, jede Zahl im Netz ist eine Marktschätzung. Wir nennen Ihnen unseren Satz vor dem Auftrag, nicht danach.
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie werden üblicherweise vom Käufer getragen.
Eine Ausnahme betrifft Sie direkt: Die Löschung von Grundschulden, die noch im Grundbuch stehen, geht zu Lasten des Verkäufers. Das klären wir vor dem ersten Besichtigungstermin mit Ihrer Bank, nicht erst beim Notar.
Grunderwerbsteuersatz: Schleswig-Holsteinischer Landtag, Drucksache 18/942, Anhebung von 5,0 auf 6,5 Prozent zum 1. Januar 2014, umgesetzt mit dem Haushaltsbegleitgesetz 2014. Anzeige- und Zahlungsfristen: Zuständigkeitsfinder Schleswig-Holstein. Teilungsgrundsatz: §§ 656a bis 656d BGB, eingeführt durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Aktuell von uns vermarktet
Gerade kein Objekt in Timmendorfer Strand im Angebot. So sehen unsere Vermarktungen in der Region aus. Nicht jedes Mandat wird öffentlich inseriert.
Häufige Fragen
Was Eigentümer in Timmendorfer Strand uns fragen
Lohnt sich ein Makler vor Ort in Timmendorfer Strand oder nehme ich besser einen großen überregionalen?
Was muss ich tun, wenn ich meine Immobilie in Timmendorfer Strand verkaufen möchte?
Wie viel ist meine Immobilie in Timmendorfer Strand aktuell wert?
Was kostet mich ein Makler in Timmendorfer Strand?
Wie lange dauert der Verkauf in Timmendorfer Strand?
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich in Timmendorfer Strand verkaufe?
Kann ich auch verkaufen, wenn die Immobilie vermietet oder geerbt ist?
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Alle Vorurteile, die man gegen Makler haben kann, werden hier widerlegt. Mit außerordentlichem Engagement wurde der Verkauf unseres Einfamilienhauses zu einem großen Erfolg gemacht.
Wir sind sehr zufrieden mit dem Makler. Die Kommunikation war jederzeit sehr freundlich, höflich und transparent.…Weiterlesen auf Google