Immobilienmakler für Scharbeutz und das Umland
Haus oder Wohnung verkaufen in Scharbeutz
Erste Reihe an der Lübecker Bucht oder ruhiges Hinterland. Wir kennen den Unterschied und bepreisen ihn richtig.
Lokales Wissen
Drei Dinge, die in Scharbeutz über den Preis entscheiden
Kein allgemeiner Ratgebertext, sondern das, was hier vor Ort tatsächlich gilt. Alle Angaben mit Quelle, damit Sie sie selbst nachprüfen können.
Zwei Ostseebäder, drei Erholungsorte
Die Gemeinde hat zehn Dorfschaften und zwei völlig verschiedene Märkte: die Seeheilbäder Scharbeutz und Haffkrug an der Lübecker Bucht, und die Erholungsorte Gronenberg, Klingberg und Pönitz an der Pönitzer Seenplatte.
Ein Detail, das oft falsch gemacht wird: Sierksdorf gehört nicht zu Scharbeutz, sondern ist eine eigenständige Nachbargemeinde.
Dorfschaften und Kurortprädikate: Gemeinde Scharbeutz. 11.694 Einwohner zum 31.12.2024, Statistikamt Nord
Bodenrichtwert: 120 bis 2.400 Euro
120 bis 2.400 €/m²Zwischen dem Binnenland und der Strandlage liegt in Scharbeutz der Faktor 20. Ein Grundstück in Schürsdorf und eines in erster Reihe in Scharbeutz haben rechnerisch nichts miteinander zu tun.
Gute Nachricht für Zweitwohnungsbesitzer: Die Gemeinde hat die Zweitwohnungssteuer zum 01.01.2025 von 21,4 auf 16 Prozent gesenkt. Achtung bei der Frist: Wer vermietet und die Steuererklärung nicht bis zum 31. Januar abgibt, wird so besteuert, als hätte die Wohnung das ganze Jahr zur Verfügung gestanden.
Stichtag 01.01.2024, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein. Zweitwohnungssteuersatzung in der Fassung vom 12.12.2024. Zonenscharfe Werte: BORIS Schleswig-Holstein
Aufteilung in Eigentumswohnungen ist genehmigungspflichtig
Wichtig für Eigentümer
Scharbeutz hat eine Satzung nach § 22 BauGB zur Sicherung der Zweckbestimmung für den Fremdenverkehr, seit 2018 und aktuell in der Fassung vom 27. September 2021. Sie gilt nicht im gesamten Gemeindegebiet, sondern in ausgewiesenen Teilbereichen.
Dort ist genehmigungspflichtig: die Begründung und die Teilung von Wohnungseigentum, die Begründung von Dauerwohnrechten und Bruchteilseigentum, und sogar die Nutzung von Räumen als Nebenwohnung, wenn sie an mehr als der Hälfte der Tage im Jahr unbewohnt sind. Wer ein Haus aufteilen und einzeln verkaufen will, sollte das vor der Vermarktung klären, nicht danach.
Was Scharbeutz im Gegensatz zu Grömitz nicht hat: eine Zweckentfremdungssatzung. Ferienvermietung ist hier bisher nicht zeitlich begrenzt. Ein Sanierungsgebiet nach § 142 BauGB gibt es ebenfalls nicht, der Verkauf braucht also keine Genehmigung nach § 144 BauGB. Stand: August 2026.
Satzung über die Sicherung der Zweckbestimmung für den Fremdenverkehr, 1. Nachtrag vom 27.09.2021, nach § 22 BauGB. Ortsrecht der Gemeinde Scharbeutz
Ihr Vorteil
Warum Eigentümer in Scharbeutz mit uns verkaufen
Verkauft in direkter Nachbarschaft: Sierksdorf. Alle Objekte ansehen.
Immobilie in Scharbeutz kostenlos bewertenDer Markt in Scharbeutz
Zwei Märkte in einem Ort
Direkt am Wasser, entlang der Strandallee und der Promenade, erzielen Immobilien Spitzenpreise und sind selten am Markt.
Im Hinterland um Pönitz, Sarkwitz und Klingberg liegen familienfreundliche Lagen zu moderateren Preisen.
Preise und Bodenwerte
Was in der Lübecker Bucht tatsächlich gezahlt wurde
Die Zahlen stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses im Kreis Ostholstein. Es sind beurkundete Kaufpreise und amtliche Bodenrichtwerte, keine Angebotspreise aus Portalen.
Bodenrichtwerte in Scharbeutz, Stichtag 01.01.2026
| Zone | Bodenrichtwert je m² | Einordnung |
|---|---|---|
| Beste Lage | 1.200 € | höchster Wert im Gemeindegebiet |
| Sehr gute Lagen | 1.000 € | zwei Zonen |
| Gute Lagen | 800 € | |
| Mittlere Lagen | 500 bis 600 € | |
| Kattenhöhlen und weitere | 400 bis 480 € | |
| Gronenberg | 350 € | |
| Schürsdorf und Randlagen | 180 bis 300 € | niedrigste Werte im Gemeindegebiet |
| Vierlinden, Wochenendhausgebiet | 300 € | eigene Zone für Wochenendhäuser |
Scharbeutz ist mit 51 ausgewerteten Ferienwohnungsverkäufen 2024 der aktivste Ferienteilmarkt der Lübecker Bucht, vor Timmendorfer Strand mit 34. Und er ist der einzige, der 2024 gegenüber dem Vorjahr zugelegt hat, von 7.012 auf 7.189 Euro je Quadratmeter. In Timmendorfer Strand ging es im selben Zeitraum von 6.947 auf 6.679 Euro zurück.
Die Spannen innerhalb des Ferienteilmarkts sind allerdings groß: von 2.711 bis 12.007 Euro je Quadratmeter. Das ist der Faktor vier innerhalb desselben Ortes und desselben Segments. Welche Anlage, welche Etage, welcher Blick, das entscheidet hier mehr als der Ortsname.
Scharbeutz hat mit Haffkrug einen zweiten Bahnhalt neben dem Hauptbahnhof. Beide liegen an der Strecke Lübeck Puttgarden. Das unterscheidet Scharbeutz von Grömitz, Kellenhusen und Dahme, die keinen Bahnanschluss haben.
Ein Hinweis zur Herkunft der Zahlen: Der Gutachterausschuss im Kreis Ostholstein wertet nicht je Gemeinde aus, sondern in Marktregionen. Sierksdorf, Timmendorfer Strand und Scharbeutz bilden zusammen die Region Lübecker Bucht Süd. Die Hauspreise oben gelten deshalb für diese drei Orte gemeinsam. Ortsscharf sind nur die Ferienwohnungszahlen und die Bodenrichtwerte.
Kaufpreise: Grundstücksmarktübersicht 2024 für den Kreis Ostholstein, herausgegeben vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein, veröffentlicht am 01.10.2025, Datenjahr 2024. Bodenrichtwerte: BORIS-SH im Digitalen Atlas Nord, Stichtag 01.01.2026, am 13.01.2026 beschlossen und am 06.02.2026 veröffentlicht, Bezugsgröße in der Regel 600 Quadratmeter, kostenfrei über BORIS-SH. Einwohnerzahl: Statistikamt Nord, amtliche Bevölkerungsfortschreibung, Stand 31.12.2024.
Unterlagen
Was Sie brauchen und wo Sie es in Scharbeutz bekommen
Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum sich ein Verkauf um Wochen verschiebt. Die Zuständigkeiten liegen auf drei Ebenen: Gericht, Land und Stadt oder Kreis. Wir beschaffen das im Maklerauftrag für Sie, hier steht trotzdem, was dahintersteckt.
| Unterlage | Zuständig | Gebühr | Zu beachten |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Amtsgericht Eutin, Grundbuchamt. Zuständig auch für Scharbeutz, Ratekau, Süsel, Malente und Eutin. | 10 € einfach 20 € beglaubigt | Antrag per Post, Fax, E-Mail, über das Justizpostfach oder persönlich nach Terminvereinbarung. Als Eigentümer sind Sie immer einsichtsberechtigt, Dritte brauchen ein berechtigtes Interesse nach § 12 GBO. |
| Liegenschaftskarte | Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein. Das Liegenschaftskataster ist in Schleswig-Holstein Landesaufgabe, nicht Sache des Kreises. | 27,37 € | Bestellung über das amtliche Online-Formular des Landes, Versand per Post oder als PDF. Achtung: Drittanbieter im Netz verlangen dafür ein Vielfaches der amtlichen Gebühr. |
| Flurstücks- und Eigentumsnachweis | Landesamt für Vermessung und Geoinformation | 14,28 € | Gleicher Bestellweg. Für die Eigentumsangaben ist ein berechtigtes Interesse nachzuweisen. |
| Bauakte und Bauzeichnungen | Kreis Ostholstein, Fachdienst Bauordnung in Eutin. Das Kreisgebiet ist in die Bauaufsichtsbezirke Nord und Süd gegliedert. | nach Baugebührenverordnung | Einzige belegte Ausnahme im Kreis ist Bad Schwartau mit eigener Bauaufsicht. Die genaue Zuständigkeit für Ihr Objekt klären wir vor der Beschaffung telefonisch, das kostet einen Anruf und spart im Zweifel zwei Wochen. |
| Baulastenauskunft | Kreis Ostholstein | nach BauGebVO | Auskunft nur auf schriftlichen Antrag und bei berechtigtem Interesse, § 83 LBO. Den Betrag veröffentlicht das Land nicht, er richtet sich nach Tarifstelle 5 der Baugebührenverordnung. |
| Energieausweis | Keine Behörde. Ausstellung durch berechtigte Sachverständige, wir arbeiten mit eigenen Energieberatern. | nach Aufwand | Pflicht beim Verkauf. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und ist zehn Jahre gültig. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist zwingend ein Bedarfsausweis nötig. |
| Teilungserklärung und Aufteilungsplan | Grundakte beim Grundbuchamt oder beim beurkundenden Notariat, in der Praxis oft auch bei der Verwaltung | nach Umfang | Nur bei Eigentumswohnungen. Ohne diese Unterlage lässt sich Sondereigentum nicht sauber abgrenzen. |
| Wohngeldabrechnungen und Protokolle | Ausschließlich bei der WEG-Verwaltung, keine Behörde | nach Verwaltervertrag | Kaufinteressenten fragen die letzten drei Jahresabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen nach. Fehlen sie, entsteht Misstrauen. |
Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis Nummern 17000 und 17001. Katastergebühren nach dem amtlichen Bestellformular des Landesamts für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein, abgerufen im September 2026. Baulasten: § 83 Landesbauordnung Schleswig-Holstein in Verbindung mit der Baugebührenverordnung. Energieausweis: §§ 79, 80 und 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, vormals Gebäudeenergiegesetz.
Regeln vor Ort
Was in Scharbeutz vor dem Verkauf zu klären ist
Eine Satzung betrifft die Aufteilung, eine Steuer die laufenden Kosten des Käufers, und ein Landesgesetz die Bebaubarkeit in Strandnähe.
Fremdenverkehrssatzung nach § 22 BauGB
Die Satzung über die Sicherung der Zweckbestimmung für den Fremdenverkehr gilt in der Fassung des ersten Nachtrags vom 27.09.2021 für Teilbereiche des Gemeindegebiets. Der Geltungsbereich ergibt sich aus den beigefügten Planzeichnungen.
Die Folge: Begründung und Teilung von Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Wohnungserbbaurechten sind dort genehmigungspflichtig. Wer ein Objekt mit Aufteilungsabsicht kauft oder als Eigentümer aufteilen will, braucht die Genehmigung der Gemeinde. Wir prüfen die Lage gegen die Planzeichnung, bevor wir vermarkten.
Zweitwohnungssteuer seit 2025
Der zweite Nachtrag vom 12.12.2024 setzt den Satz ab dem 01.01.2025 auf 16 vom Hundert des Wohnwerts. Für die Jahre 2019 bis 2024 galten 21,4 Prozent.
Der Vergleich der beiden Zahlen wäre allerdings falsch: Scharbeutz hat wie die Nachbargemeinden zum Jahreswechsel 2024 auf 2025 die Bemessungsgrundlage umgestellt, weg von der hochgerechneten Jahresrohmiete von 1964, hin zu einem Modell aus Bodenrichtwert, Wohnfläche und Baujahr. Alle im Netz kursierenden älteren Sätze sind damit überholt. Die Kurabgabe beträgt 1,90 Euro in der Nebensaison und 3,50 Euro in der Hauptsaison je Tag.
Bauverbote nach § 82 Landeswassergesetz
In Küstengebieten gelten gesetzliche Bauverbote: 50 Meter landwärts vom Fußpunkt der Innenböschung eines Landesschutzdeichs, 25 Meter bei Regionaldeichen, im gesamten Deichvorland, bis 150 Meter landwärts von der oberen Böschungskante eines Steilufers oder vom seewärtigen Fuß einer Düne, sowie in den Hochwasserrisikogebieten an der Küste.
Für Sie heißt das: Ein unbebautes Grundstück in Strandnähe ist nicht automatisch ein Bauplatz, und ein Abriss mit Neubau an gleicher Stelle ist nicht automatisch möglich. Der Generalplan Küstenschutz nennt für die aktiven Steilufer der Ostseeküste eine mittlere Rückgangsrate von rund 0,2 Metern im Jahr, lokal über 1,1 Meter. Wir klären die Bebaubarkeit vor der Bewertung.
Satzung über die Sicherung der Zweckbestimmung für den Fremdenverkehr, Fassung des ersten Nachtrags vom 27.09.2021, § 22 BauGB. Zweitwohnungssteuer: zweiter Nachtrag vom 12.12.2024, Satz 16 vom Hundert ab 01.01.2025. Kurabgabesatzung vom 12.12.2024. Küstenschutz: § 82 Landeswassergesetz Schleswig-Holstein und Generalplan Küstenschutz, Fortschreibung 2022. Der Generalplan stellt für Scharbeutz und Timmendorfer Strand ausdrücklich fest, dass die vorhandene Küstenschutzanlage aus Deckwerken und Mauern eine mit Landesschutzdeichen vergleichbare Sicherheit bietet und das Bauverbot für Hochwasserrisikogebiete dort deshalb nicht gilt. Scharbeutz ist in der Landesverordnung nach § 201a BauGB vom 24.01.2023 enthalten.
Kosten und Recht
Was ein Verkauf in Scharbeutz kostet
Drei Posten bestimmen die Nebenkosten. Zwei davon trägt in der Regel der Käufer, einer wird seit Ende 2020 gesetzlich geteilt.
Grunderwerbsteuer
Schleswig-Holstein erhebt 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist gemeinsam mit vier weiteren Bundesländern der höchste Satz in Deutschland. Er gilt seit dem 1. Januar 2014, davor waren es 5,0 Prozent.
Für Ihren Zeitplan wichtig: Erst nach der Steuerfestsetzung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und erst mit ihr kann das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer eintragen. Die Beteiligten müssen den Erwerb binnen zwei Wochen anzeigen.
Maklerprovision
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer der Teilungsgrundsatz nach den §§ 656a bis 656d BGB. Verkäufer und Käufer zahlen in gleicher Höhe, abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
Die Höhe selbst ist frei verhandelbar, das Gesetz regelt nur die gleiche Verteilung. Eine amtliche Statistik zur ortsüblichen Provision gibt es nicht, jede Zahl im Netz ist eine Marktschätzung. Wir nennen Ihnen unseren Satz vor dem Auftrag, nicht danach.
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie werden üblicherweise vom Käufer getragen.
Eine Ausnahme betrifft Sie direkt: Die Löschung von Grundschulden, die noch im Grundbuch stehen, geht zu Lasten des Verkäufers. Das klären wir vor dem ersten Besichtigungstermin mit Ihrer Bank, nicht erst beim Notar.
Grunderwerbsteuersatz: Schleswig-Holsteinischer Landtag, Drucksache 18/942, Anhebung von 5,0 auf 6,5 Prozent zum 1. Januar 2014, umgesetzt mit dem Haushaltsbegleitgesetz 2014. Anzeige- und Zahlungsfristen: Zuständigkeitsfinder Schleswig-Holstein. Teilungsgrundsatz: §§ 656a bis 656d BGB, eingeführt durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Aktuell von uns vermarktet
Gerade kein Objekt in Scharbeutz im Angebot. So sehen unsere Vermarktungen in der Region aus. Nicht jedes Mandat wird öffentlich inseriert.
Häufige Fragen
Was Eigentümer in Scharbeutz uns fragen
Lohnt sich ein Makler vor Ort in Scharbeutz oder nehme ich besser einen großen überregionalen?
Was muss ich tun, wenn ich meine Immobilie in Scharbeutz verkaufen möchte?
Wie viel ist meine Immobilie in Scharbeutz aktuell wert?
Was kostet mich ein Makler in Scharbeutz?
Wie lange dauert der Verkauf in Scharbeutz?
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich in Scharbeutz verkaufe?
Kann ich auch verkaufen, wenn die Immobilie vermietet oder geerbt ist?
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Der Verkauf unserer geerbten Wohnung lief absolut reibungslos. Von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin wurden wir professionell, transparent und sehr freundlich begleitet.
Alle Vorurteile, die man gegen Makler haben kann, werden hier widerlegt. Mit außerordentlichem Engagement wurde der Verkauf unseres Einfamilienhauses zu einem großen Erfolg gemacht.
Wir sind sehr zufrieden mit dem Makler. Die Kommunikation war jederzeit sehr freundlich, höflich und transparent.…Weiterlesen auf Google