Immobilienmakler für Lübeck und das Umland
Haus oder Wohnung verkaufen in Lübeck
Von der Altstadtwohnung bis zum Haus in St. Jürgen. Wertermittlung, energetische Bewertung und Verkauf aus einer Hand.
Der Markt in Lübeck
Ein Standort mit eigenem Charakter
Eigentumswohnungen in der Altstadt, Häuser in gewachsenen Wohnlagen, Objekte mit Wassernähe in Travemünde.
Energieeffizienz entscheidet hier spürbar über den Preis. Genau das rechnen wir vorher durch.
Lokales Wissen
Drei Dinge, die in Lübeck über den Preis entscheiden
Kein allgemeiner Ratgebertext, sondern das, was hier vor Ort tatsächlich gilt. Alle Angaben mit Quelle, damit Sie sie selbst nachprüfen können.
Zehn Stadtteile, zehn Märkte
Lübeck ist seit 1972 in zehn Stadtteile und 35 Stadtbezirke gegliedert. Zwischen dem gründerzeitlichen Villenviertel in St. Gertrud, den Wohnblöcken der 1960er Jahre in Moisling und der Strandlage in Travemünde liegt der gesamte Markt.
Die Eigentumsquote liegt bei rund 29 Prozent, zwei Drittel aller Wohnungen stehen in Mehrfamilienhäusern. Wer hier ein Einfamilienhaus verkauft, verkauft in einem knappen Segment.
Stadtteilgliederung und 223.156 Einwohner zum 31.12.2024: Hansestadt Lübeck. Eigentumsquote: Wohnungsmarktbericht Lübeck 2024
Bodenrichtwert: 30 bis 2.900 Euro
30 bis 2.900 €/m²Zwischen dem günstigsten Stadtbezirk und der teuersten Lage liegt in Lübeck der Faktor 97. Im Stadtteilschnitt reicht die Spanne von rund 168 Euro in Schlutup bis rund 450 Euro in der Innenstadt.
Eine Bewertung, die nur die Stadt kennt und nicht den Stadtbezirk, ist in Lübeck wertlos.
Stichtag 01.01.2024, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck. Zonenscharfe Werte: BORIS Schleswig-Holstein
Altstadt und Moisling: Verkauf ist genehmigungspflichtig
Wichtig für Eigentümer
Lübeck hat zwei aktive Sanierungsgebiete, beide im umfassenden Verfahren: Altstadt mit rund 25,5 Hektar seit März 2020 und Neue Mitte Moisling mit rund 12,8 Hektar seit April 2015. Dort braucht nach § 144 BauGB nicht nur der Verkauf eine Genehmigung, sondern auch die Belastung, die Teilung und jeder Miet- oder Pachtvertrag über einem Jahr.
Dazu kommen 15 Erhaltungssatzungen, unter anderem für die Roeckstraße, die Kronsforder Allee und Alt-Travemünde. Sie betreffen nicht den Verkauf, aber jeden Umbau: Dachgauben, Fenstertausch, Fassadenfarbe, Balkonanbau. Verstoß kostet bis zu 30.000 Euro.
In der Altstadt gilt zusätzlich eine Erhaltungssatzung zum Schutz der Wohnbevölkerung: die Umnutzung einer Wohnung in eine Ferienwohnung ist genehmigungspflichtig. Und wegen des Welterbestatus liegen über allem noch Denkmalrecht und Gestaltungssatzung.
Sanierungssatzungen der Hansestadt Lübeck vom 19.03.2020 und 28.04.2015, umfassendes Verfahren, §§ 144 und 152 bis 156a BauGB. Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB
Ihr Vorteil
Warum Eigentümer in Lübeck mit uns verkaufen
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Was in Lübeck tatsächlich gezahlt wurde
Die Zahlen stammen aus der Kaufpreissammlung des Lübecker Gutachterausschusses. Es sind beurkundete Kaufpreise, keine Angebotspreise aus Portalen. Angebotspreise zeigen, was gefordert wurde, diese Zahlen zeigen, was bezahlt wurde.
Preisniveau nach Stadtteil
| Stadtteil | Eigentumswohnung je m² | Einfamilienhaus im Schnitt |
|---|---|---|
| Travemünde | 4.968 € | 631.150 € bei 20 Verkäufen |
| Innenstadt und Altstadt | 4.411 € | kein Hausverkauf im Berichtsjahr |
| St. Jürgen | 2.804 € | 619.790 € bei 31 Verkäufen |
| St. Lorenz Süd | 2.739 € | 378.333 € bei 3 Verkäufen |
| St. Gertrud | 2.735 € | 553.778 € bei 36 Verkäufen |
| St. Lorenz Nord | 2.294 € | 369.477 € bei 22 Verkäufen |
| Moisling | 2.004 € | 296.533 € bei 15 Verkäufen |
| Buntekuh | 1.905 € | 393.786 € bei 7 Verkäufen |
| Kücknitz | 1.583 € | 328.000 € bei 19 Verkäufen |
| Schlutup | keine Verkäufe | 312.727 € bei 11 Verkäufen |
Zwischen Kücknitz und Travemünde liegt beim Wohnungspreis der Faktor drei. Das ist der größte Spreizungsgrad, den wir in unserem gesamten Verkaufsgebiet sehen, und der Grund, warum eine Onlinebewertung für Lübeck besonders unzuverlässig ist. Wer eine Wohnung in St. Gertrud mit dem Lübecker Durchschnitt bewertet, liegt daneben.
Travemünde ist ein eigener Markt innerhalb der Stadt. Der Stadtteil stellt 22 Prozent der Wohnungsverkäufe, aber über 40 Prozent des Geldumsatzes in diesem Teilmarkt. In den Sonderlagen Travemünde Maritim, Priwall Waterfront und erste Reihe Ostsee liegt das Niveau seit 2021 bei rund 8.000 Euro je Quadratmeter.
Ein Punkt, der in Lübeck häufiger vorkommt als anderswo: Erbbaurecht. Ein Einfamilienhaus auf einem Erbbaugrundstück wurde 2024 im Schnitt für rund 292.000 Euro verkauft, dasselbe Haus auf eigenem Grund für rund 443.000 Euro. Wenn Sie ein Erbbaurecht verkaufen, gehören Restlaufzeit und Erbbauzins in die erste Zeile des Exposés, nicht ins Kleingedruckte.
Alle Zahlen: Grundstücksmarktübersicht 2024 für die Hansestadt Lübeck, herausgegeben vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck, veröffentlicht am 01.07.2025, Datengrundlage sind die Kaufverträge des Jahres 2024. Eine Ausgabe mit den Zahlen des Jahres 2025 lag im September 2026 noch nicht vor. Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 sind kostenfrei über BORIS-SH abrufbar.
Unterlagen
Was Sie brauchen und wo Sie es in Lübeck bekommen
Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum sich ein Verkauf um Wochen verschiebt. In Lübeck sind dafür drei verschiedene Stellen zuständig. Wir beschaffen das im Maklerauftrag für Sie, hier steht trotzdem, was dahintersteckt.
| Unterlage | Zuständig | Gebühr | Zu beachten |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Amtsgericht Lübeck, Grundbuchamt, Am Burgfeld 7 | 10 € einfach 20 € beglaubigt | In Lübeck geht der Antrag auch per E-Mail, das ist nicht in jedem Amtsgerichtsbezirk so. Servicezeiten Montag, Dienstag, Donnerstag und Freitag von 9 bis 12 Uhr, mittwochs geschlossen. |
| Liegenschaftskarte | Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein. Das Liegenschaftskataster ist in Schleswig-Holstein Landesaufgabe, nicht Sache des Kreises. | 27,37 € | Bestellung über das amtliche Online-Formular des Landes, Versand per Post oder als PDF. Achtung: Drittanbieter im Netz verlangen dafür ein Vielfaches der amtlichen Gebühr. |
| Flurstücks- und Eigentumsnachweis | Landesamt für Vermessung und Geoinformation | 14,28 € | Gleicher Bestellweg. Für die Eigentumsangaben ist ein berechtigtes Interesse nachzuweisen. |
| Bauakte und Bauzeichnungen | Bauaktenarchiv der Hansestadt Lübeck, Bereich Stadtplanung und Bauordnung | 25,00 € Einsicht 25,00 € je Aktenband als Scan | Rechnen Sie mit mindestens vier Wochen Wartezeit. Wichtig für Altbauten: Unterlagen zu Gebäuden vor 1942 sind durch Kriegseinwirkung zerstört und existieren nicht mehr. Statik größerer Gebäude liegt in einem separaten Archiv. Kopien kosten 0,60 € je DIN A4, 1,30 € je DIN A3 und 8,80 € je Lichtpause. |
| Baulastenauskunft | Hansestadt Lübeck, Stadtplanung und Bauordnung, Mühlendamm 12 | nach BauGebVO | Auskunft nur auf schriftlichen Antrag und bei berechtigtem Interesse, § 83 LBO. Den Betrag veröffentlicht das Land nicht, er richtet sich nach Tarifstelle 5 der Baugebührenverordnung. |
| Energieausweis | Keine Behörde. Ausstellung durch berechtigte Sachverständige, wir arbeiten mit eigenen Energieberatern. | nach Aufwand | Pflicht beim Verkauf. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und ist zehn Jahre gültig. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist zwingend ein Bedarfsausweis nötig. |
| Teilungserklärung und Aufteilungsplan | Grundakte beim Grundbuchamt oder beim beurkundenden Notariat, in der Praxis oft auch bei der Verwaltung | nach Umfang | Nur bei Eigentumswohnungen. Ohne diese Unterlage lässt sich Sondereigentum nicht sauber abgrenzen. |
| Wohngeldabrechnungen und Protokolle | Ausschließlich bei der WEG-Verwaltung, keine Behörde | nach Verwaltervertrag | Kaufinteressenten fragen die letzten drei Jahresabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen nach. Fehlen sie, entsteht Misstrauen. |
Der Punkt, an dem in Lübeck die meisten Verkäufe stocken
Vier Wochen Wartezeit beim Bauaktenarchiv klingen harmlos, bis der Kaufinteressent nach der Statik fragt und Sie erst dann anfangen. Wir stellen den Antrag am Tag der Auftragserteilung, nicht nach der ersten Besichtigung. Bei Gebäuden aus der Zeit vor 1942 klären wir gleich mit, wie sich die fehlende Akte ersetzen lässt, meist über ein Aufmaß und eine Bestandsaufnahme durch unseren Architekten.
Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis Nummern 17000 und 17001. Katastergebühren nach dem amtlichen Bestellformular des Landesamts für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein, abgerufen im September 2026. Baulasten: § 83 Landesbauordnung Schleswig-Holstein in Verbindung mit der Baugebührenverordnung. Energieausweis: §§ 79, 80 und 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, vormals Gebäudeenergiegesetz. Bauaktengebühren nach der Verwaltungsgebührensatzung der Hansestadt Lübeck vom 27.02.2025, Tarifstellen 30.1 bis 30.3, sowie den Hinweisen zur Akteneinsicht des Bauaktenarchivs vom 23.10.2025.
Regeln vor Ort
Drei Lübecker Besonderheiten, die den Verkauf beeinflussen
Lübeck hat mehr Schutzsatzungen als jede andere Stadt in unserem Gebiet. Wer das erst beim Notar merkt, verliert Zeit.
Sanierungsgebiet Altstadt
Die Altstadt ist seit dem 19.03.2020 förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet, rund 25,5 Hektar, im umfassenden Verfahren. Das hat eine Folge, die viele Eigentümer überrascht: Der Kaufvertrag selbst braucht eine sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB. Im Grundbuch steht ein Sanierungsvermerk.
Betroffen sind unter anderem Hüxstraße, Mengstraße, Königstraße, Fischstraße, Kohlmarkt und Wahmstraße. Nach Abschluss der Sanierung kann zusätzlich ein Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB anfallen. Beides gehört vor die Vermarktung geklärt, nicht danach.
15 Erhaltungssatzungen
Lübeck schützt derzeit 15 Bereiche im Stadtgebiet durch Erhaltungssatzungen, für drei weitere ist eine geplant. Betroffen sind nicht nur die Altstadt, sondern auch Roeckstraße in St. Gertrud, Kronsforder und Ratzeburger Allee in St. Jürgen, der Brolingplatz in St. Lorenz Nord und drei Bereiche in Travemünde.
Genehmigungspflichtig ist dort deutlich mehr als der Abriss: Dachgauben und Dachfenster, der Austausch von Fenstern und Türen, Änderungen der Außenhaut, sogar ein neuer Farbanstrich. Für einen Käufer mit Umbauplänen ist das eine Information, die er vor dem Gebot braucht.
Denkmalschutz kraft Gesetzes
Schleswig-Holstein hat sein Denkmalschutzgesetz zum 30.01.2015 umgestellt. Seitdem gilt: Ein Kulturdenkmal steht unmittelbar kraft Gesetzes unter Schutz. Die Denkmalliste hat nur noch nachrichtlichen Charakter.
Praktisch heißt das: Ihr Haus kann denkmalgeschützt sein, ohne dass es je eingetragen wurde. Ein fehlender Eintrag ist kein Freibrief. Genehmigungspflichtig sind Instandsetzung, Veränderung und Beseitigung, und sogar Veränderungen in der Umgebung eines Denkmals, wenn sie dessen Erscheinungsbild wesentlich beeinträchtigen.
Sanierungssatzung Altstadt vom 19.03.2020, Ortsrecht 6/64, § 142 BauGB. Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB, Ortsrechtsverzeichnis der Hansestadt Lübeck, abgerufen im September 2026. Denkmalschutzgesetz Schleswig-Holstein, in Kraft seit 30.01.2015, § 12. Die Altstadt ist seit 1987 UNESCO-Welterbe, Kernzone 81,1 Hektar, Pufferzone 693,8 Hektar. Eine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB gibt es in Schleswig-Holstein nicht, die Umwandlung in Eigentumswohnungen ist hier also nicht genehmigungspflichtig.
Kosten und Recht
Was ein Verkauf in Lübeck kostet
Drei Posten bestimmen die Nebenkosten. Zwei davon trägt in der Regel der Käufer, einer wird seit Ende 2020 gesetzlich geteilt.
Grunderwerbsteuer
Schleswig-Holstein erhebt 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist gemeinsam mit vier weiteren Bundesländern der höchste Satz in Deutschland. Er gilt seit dem 1. Januar 2014, davor waren es 5,0 Prozent.
Für Ihren Zeitplan wichtig: Erst nach der Steuerfestsetzung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und erst mit ihr kann das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer eintragen. Die Beteiligten müssen den Erwerb binnen zwei Wochen anzeigen.
Maklerprovision
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer der Teilungsgrundsatz nach den §§ 656a bis 656d BGB. Verkäufer und Käufer zahlen in gleicher Höhe, abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
Die Höhe selbst ist frei verhandelbar, das Gesetz regelt nur die gleiche Verteilung. Eine amtliche Statistik zur ortsüblichen Provision gibt es nicht, jede Zahl im Netz ist eine Marktschätzung. Wir nennen Ihnen unseren Satz vor dem Auftrag, nicht danach.
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie werden üblicherweise vom Käufer getragen.
Eine Ausnahme betrifft Sie direkt: Die Löschung von Grundschulden, die noch im Grundbuch stehen, geht zu Lasten des Verkäufers. Das klären wir vor dem ersten Besichtigungstermin mit Ihrer Bank, nicht erst beim Notar.
Grunderwerbsteuersatz: Schleswig-Holsteinischer Landtag, Drucksache 18/942, Anhebung von 5,0 auf 6,5 Prozent zum 1. Januar 2014, umgesetzt mit dem Haushaltsbegleitgesetz 2014. Anzeige- und Zahlungsfristen: Zuständigkeitsfinder Schleswig-Holstein. Teilungsgrundsatz: §§ 656a bis 656d BGB, eingeführt durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Aktuell von uns vermarktet
Gerade kein Objekt in Lübeck im Angebot. So sehen unsere Vermarktungen in der Region aus. Nicht jedes Mandat wird öffentlich inseriert.
Häufige Fragen
Was Eigentümer in Lübeck uns fragen
Wie finde ich heraus, was meine Immobilie in Lübeck aktuell wert ist?
Was muss ich tun, wenn ich meine Immobilie in Lübeck verkaufen möchte?
Was kostet mich ein Makler in Lübeck?
Wie lange dauert der Verkauf in Lübeck?
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich in Lübeck verkaufe?
Kann ich auch verkaufen, wenn die Immobilie vermietet oder geerbt ist?
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Der Verkauf unserer geerbten Wohnung lief absolut reibungslos. Von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin wurden wir professionell, transparent und sehr freundlich begleitet.
Alle Vorurteile, die man gegen Makler haben kann, werden hier widerlegt. Mit außerordentlichem Engagement wurde der Verkauf unseres Einfamilienhauses zu einem großen Erfolg gemacht.
Wir sind sehr zufrieden mit dem Makler. Die Kommunikation war jederzeit sehr freundlich, höflich und transparent.…Weiterlesen auf Google