Immobilienmakler für Bad Schwartau und das Umland
Haus oder Wohnung verkaufen in Bad Schwartau
Kurstadt vor den Toren Lübecks, kurze Wege zur Ostsee. Wir verkaufen mit Wertermittlung und energetischer Bewertung.
Der Markt in Bad Schwartau
Stabile Nachfrage, ruhige Lagen
Nähe zu Lübeck, Anbindung an die A1, kurze Strecke zur Ostsee. Das zieht Familien, Berufstätige und Ruhesuchende gleichermaßen an.
Cleverbrück und Rensefeld stehen für grünes Wohnen, die Innenstadtlagen für kurze Wege.
Lokales Wissen
Drei Dinge, die in Bad Schwartau über den Preis entscheiden
Kein allgemeiner Ratgebertext, sondern das, was hier vor Ort tatsächlich gilt. Alle Angaben mit Quelle, damit Sie sie selbst nachprüfen können.
Lage schlägt Quadratmeter
Fünf Stadtteile, fünf unterschiedliche Käuferschichten. Die Innenstadtlagen leben von kurzen Wegen und dem Kurpark, Rensefeld und Groß Parin von Ein- und Zweifamilienhäusern mit Garten. Cleverbrück ist seit Jahren im Städtebauförderprogramm und wandelt sich, was sich in den Preisen erst allmählich abbildet.
Stadtteilgliederung: Stadt Bad Schwartau
Bodenrichtwert: 160 bis 500 Euro
160 bis 500 €/m²So weit liegen die amtlichen Bodenrichtwerte für Wohnbauland in Bad Schwartau je nach Lage auseinander. Ein Faktor von mehr als drei innerhalb einer Stadt. Wer mit einem Durchschnittswert aus dem Internet rechnet, liegt in beide Richtungen deutlich daneben.
Der Bodenwert ist nur ein Teil der Rechnung. Zustand, Baujahr und Energieklasse verschieben den Preis oft stärker als die Lage.
Stichtag 01.01.2024, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein. Zonenscharfe Werte: BORIS Schleswig-Holstein
Sanierungsgebiet: Verkauf ist genehmigungspflichtig
Wichtig für Eigentümer
Bad Schwartau hat zwei förmlich festgelegte Sanierungsgebiete, Kern-Innenstadt und erweiterte Innenstadt, beschlossen am 11. Oktober 2023 im Programm Lebendige Zentren.
Liegt Ihre Immobilie darin, braucht schon der Verkauf eine Genehmigung der Stadt, ebenso eine Grundstücksteilung oder eine Baulast. Das ist Routine, kostet aber Zeit im Ablauf. Wer das erst beim Notartermin merkt, verschiebt den Termin. Wir klären vorher, ob Ihr Objekt betroffen ist.
Satzungsbeschluss 11.10.2023, Stadt Bad Schwartau, Bauamt. Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB
Ihr Vorteil
Warum Eigentümer in Bad Schwartau mit uns verkaufen
Verkauft in der Region: Bad Oldesloe, Sierksdorf und Schwarzenbek. Alle Objekte ansehen.
Immobilie in Bad Schwartau kostenlos bewertenPreise und Bodenwerte
Was am Lübecker Rand gezahlt wurde
Die Zahlen stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses im Kreis Ostholstein. Bad Schwartau gehört dort zur Marktregion Lübecker Rand, gemeinsam mit Ratekau und Stockelsdorf.
Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke in Bad Schwartau, Stichtag 01.01.2026
| Lage | Bodenrichtwert je m² | Einordnung |
|---|---|---|
| Beste Wohnlagen | 450 € | mehrere Zonen |
| Gehobene Lagen | 400 € | |
| Groß Parin | 350 € | |
| Mittlere Lagen | 280 bis 300 € | |
| Übrige Lagen | 180 bis 200 € | niedrigster Wert im Stadtgebiet |
Der Lübecker Rand ist 2024 als einzige Marktregion des Kreises deutlich gestiegen, um 21 Prozent beim Einfamilienhaus. Die Marktregion Städte ist im selben Jahr um 14 Prozent gefallen, Fehmarn im ländlichen Raum um 21 Prozent. Bad Schwartau profitiert von der Nähe zu Lübeck, und der Markt zeigt es in den Zahlen.
Bad Schwartau ist damit die teuerste Festlandslage im Kreis Ostholstein, bezogen auf den Quadratmeterpreis Wohnfläche beim Einfamilienhaus. Höhere Werte erreicht nur der Ferienimmobilienmarkt an der Lübecker Bucht, der ein völlig anderer Teilmarkt ist.
Eine gute Nachricht für Käufer, die wir aktiv nennen: Bad Schwartau erhebt als einzige der fünf größeren Städte in Ostholstein keine Zweitwohnungssteuer. In der vollständig geprüften Ortsrechtssammlung ist keine solche Satzung enthalten. Wer eine Wohnung als Zweitwohnsitz sucht, spart hier eine jährliche Position, die in Kellenhusen oder Fehmarn vierstellig werden kann.
Ein Hinweis zur Herkunft der Zahlen: Der Gutachterausschuss im Kreis Ostholstein wertet nicht je Gemeinde in Tabellenform aus, sondern in Marktregionen. Ortsscharfe Zahlen erscheinen im Bericht nur in Diagrammen ohne abgedruckte Werte. Die Preiszahlen oben gelten deshalb für die jeweilige Region, nicht allein für diese Stadt. Ortsscharf belastbar sind die Bodenrichtwerte, und die stehen in der Tabelle.
Kaufpreise: Grundstücksmarktübersicht 2024 für den Kreis Ostholstein, herausgegeben vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein, veröffentlicht am 01.10.2025, Datenjahr 2024. Bodenrichtwerte: BORIS-SH im Digitalen Atlas Nord, Stichtag 01.01.2026, am 13.01.2026 beschlossen und am 06.02.2026 veröffentlicht, Bezugsgröße in der Regel 600 Quadratmeter, kostenfrei über BORIS-SH. Einwohnerzahlen: Statistikamt Nord, Bericht A I 2 vj 1/26 SH, Stichtag 31.03.2026.
Unterlagen
Was Sie brauchen und wo Sie es in Bad Schwartau bekommen
Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum sich ein Verkauf um Wochen verschiebt. Die Zuständigkeiten liegen auf drei Ebenen: Gericht, Land und Stadt oder Kreis. Wir beschaffen das im Maklerauftrag für Sie, hier steht trotzdem, was dahintersteckt.
| Unterlage | Zuständig | Gebühr | Zu beachten |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Amtsgericht Lübeck, Grundbuchamt, Am Burgfeld 7. Bad Schwartau gehört zum Lübecker Gerichtsbezirk, nicht zu Eutin oder Oldenburg. | 10 € einfach 20 € beglaubigt | Antrag per Post, Fax, E-Mail, über das Justizpostfach oder persönlich nach Terminvereinbarung. Als Eigentümer sind Sie immer einsichtsberechtigt, Dritte brauchen ein berechtigtes Interesse nach § 12 GBO. In Lübeck geht der Antrag auch per E-Mail. Servicezeiten Montag, Dienstag, Donnerstag und Freitag von 9 bis 12 Uhr, mittwochs geschlossen. |
| Liegenschaftskarte | Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein. Das Liegenschaftskataster ist in Schleswig-Holstein Landesaufgabe, nicht Sache des Kreises. | 27,37 € | Bestellung über das amtliche Online-Formular des Landes, Versand per Post oder als PDF. Achtung: Drittanbieter im Netz verlangen dafür ein Vielfaches der amtlichen Gebühr. |
| Flurstücks- und Eigentumsnachweis | Landesamt für Vermessung und Geoinformation | 14,28 € | Gleicher Bestellweg. Für die Eigentumsangaben ist ein berechtigtes Interesse nachzuweisen. |
| Bauakte und Bauzeichnungen | Stadt Bad Schwartau, Bauverwaltung mit eigener Baugenehmigungsbehörde. Bad Schwartau ist die einzige Stadt in Ostholstein mit belegter eigener Bauaufsicht. | nach Baugebührenverordnung | Die Stadt ist auch für Abgeschlossenheitsbescheinigungen, Baulastenauskunft und Bauakteneinsicht zuständig, nicht der Kreis Ostholstein. |
| Baulastenauskunft | Stadt Bad Schwartau | nach BauGebVO | Auskunft nur auf schriftlichen Antrag und bei berechtigtem Interesse, § 83 LBO. Den Betrag veröffentlicht das Land nicht, er richtet sich nach Tarifstelle 5 der Baugebührenverordnung. |
| Energieausweis | Keine Behörde. Ausstellung durch berechtigte Sachverständige, wir arbeiten mit eigenen Energieberatern. | nach Aufwand | Pflicht beim Verkauf. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und ist zehn Jahre gültig. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist zwingend ein Bedarfsausweis nötig. |
| Teilungserklärung und Aufteilungsplan | Grundakte beim Grundbuchamt oder beim beurkundenden Notariat, in der Praxis oft auch bei der Verwaltung | nach Umfang | Nur bei Eigentumswohnungen. Ohne diese Unterlage lässt sich Sondereigentum nicht sauber abgrenzen. |
| Wohngeldabrechnungen und Protokolle | Ausschließlich bei der WEG-Verwaltung, keine Behörde | nach Verwaltervertrag | Kaufinteressenten fragen die letzten drei Jahresabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen nach. Fehlen sie, entsteht Misstrauen. |
Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis Nummern 17000 und 17001. Katastergebühren nach dem amtlichen Bestellformular des Landesamts für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein, abgerufen im September 2026. Baulasten: § 83 Landesbauordnung Schleswig-Holstein in Verbindung mit der Baugebührenverordnung. Energieausweis: §§ 79, 80 und 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, vormals Gebäudeenergiegesetz.
Regeln vor Ort
Drei Sanierungsgebiete auf einmal, seit Ende 2023
Bad Schwartau hat 2023 gleich drei Sanierungsgebiete förmlich festgelegt. Wer dort verkauft, braucht für den Kaufvertrag eine Genehmigung. Das ist so neu, dass es viele Eigentümer noch nicht wissen.
Kern-Innenstadt und Erweiterte Innenstadt
Beide Gebiete wurden am 11.10.2023 beschlossen und traten am 10.11.2023 in Kraft. In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten ist die Veräußerung eines Grundstücks nach § 144 Absatz 2 Nummer 1 BauGB genehmigungspflichtig.
Im Grundbuch steht dann ein Sanierungsvermerk. Wir sehen ihn, sobald der Grundbuchauszug vorliegt, und das ist der erste Schritt in jedem unserer Aufträge. Wer erst beim Notartermin davon erfährt, verliert Wochen.
Cleverbrück
Das dritte Gebiet wurde am 30.11.2023 beschlossen und trat am 15.12.2023 in Kraft. Es gelten dieselben Genehmigungspflichten wie in den beiden Innenstadtgebieten.
Ob in diesen drei Gebieten später ein Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB anfällt, hängt davon ab, ob die Satzungen das umfassende oder das vereinfachte Verfahren anordnen. Das prüfen wir für Ihr Objekt konkret, statt hier eine pauschale Aussage zu treffen.
Gestaltungssatzung Innenstadt
Seit dem 14.07.2006 gilt eine Satzung über die äußere Gestaltung baulicher Anlagen und Werbeanlagen im zentralen Innenstadtbereich.
Zur Lage: Bad Schwartau liegt an beiden Ostholstein-Bahnachsen und ist in sechs bis sieben Minuten am Lübecker Hauptbahnhof. Von dort sind es weitere 44 Minuten mit dem RE 8 nach Hamburg. Das ist die schnellste Lübeck-Anbindung im gesamten Kreis.
Sanierungsgebiete Kern-Innenstadt und Erweiterte Innenstadt, Beschluss 11.10.2023, in Kraft 10.11.2023. Sanierungsgebiet Cleverbrück, Beschluss 30.11.2023, in Kraft 15.12.2023. Gestaltungssatzung zentraler Innenstadtbereich, in Kraft 14.07.2006. Alle aus dem Ortsrecht der Stadt Bad Schwartau. Fahrzeiten: NAH.SH Fahrplantabellen RB 84, RB 85 und RE 8 für das Fahrplanjahr 2025 und 2026. Bad Schwartau ist in der Landesverordnung nach § 201a BauGB vom 24.01.2023 enthalten. Eine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB gibt es in Schleswig-Holstein nicht.
Kosten und Recht
Was ein Verkauf in Bad Schwartau kostet
Drei Posten bestimmen die Nebenkosten. Zwei davon trägt in der Regel der Käufer, einer wird seit Ende 2020 gesetzlich geteilt.
Grunderwerbsteuer
Schleswig-Holstein erhebt 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist gemeinsam mit vier weiteren Bundesländern der höchste Satz in Deutschland. Er gilt seit dem 1. Januar 2014, davor waren es 5,0 Prozent.
Für Ihren Zeitplan wichtig: Erst nach der Steuerfestsetzung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und erst mit ihr kann das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer eintragen. Die Beteiligten müssen den Erwerb binnen zwei Wochen anzeigen.
Maklerprovision
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer der Teilungsgrundsatz nach den §§ 656a bis 656d BGB. Verkäufer und Käufer zahlen in gleicher Höhe, abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
Die Höhe selbst ist frei verhandelbar, das Gesetz regelt nur die gleiche Verteilung. Eine amtliche Statistik zur ortsüblichen Provision gibt es nicht, jede Zahl im Netz ist eine Marktschätzung. Wir nennen Ihnen unseren Satz vor dem Auftrag, nicht danach.
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie werden üblicherweise vom Käufer getragen.
Eine Ausnahme betrifft Sie direkt: Die Löschung von Grundschulden, die noch im Grundbuch stehen, geht zu Lasten des Verkäufers. Das klären wir vor dem ersten Besichtigungstermin mit Ihrer Bank, nicht erst beim Notar.
Grunderwerbsteuersatz: Schleswig-Holsteinischer Landtag, Drucksache 18/942, Anhebung von 5,0 auf 6,5 Prozent zum 1. Januar 2014, umgesetzt mit dem Haushaltsbegleitgesetz 2014. Anzeige- und Zahlungsfristen: Zuständigkeitsfinder Schleswig-Holstein. Teilungsgrundsatz: §§ 656a bis 656d BGB, eingeführt durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Aktuell von uns vermarktet
Gerade kein Objekt in Bad Schwartau im Angebot. So sehen unsere Vermarktungen in der Region aus. Nicht jedes Mandat wird öffentlich inseriert.
Häufige Fragen
Was Eigentümer in Bad Schwartau uns fragen
Lohnt sich ein Makler vor Ort in Bad Schwartau oder nehme ich besser einen großen überregionalen?
Was muss ich tun, wenn ich meine Immobilie in Bad Schwartau verkaufen möchte?
Wie viel ist meine Immobilie in Bad Schwartau aktuell wert?
Was kostet mich ein Makler in Bad Schwartau?
Wie lange dauert der Verkauf in Bad Schwartau?
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich in Bad Schwartau verkaufe?
Kann ich auch verkaufen, wenn die Immobilie vermietet oder geerbt ist?
Ihre Frage ist nicht dabei? Schreiben Sie uns, oder lassen Sie Ihre Immobilie kostenlos bewerten.
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Der Verkauf unserer geerbten Wohnung lief absolut reibungslos. Von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin wurden wir professionell, transparent und sehr freundlich begleitet.
Alle Vorurteile, die man gegen Makler haben kann, werden hier widerlegt. Mit außerordentlichem Engagement wurde der Verkauf unseres Einfamilienhauses zu einem großen Erfolg gemacht.
Wir sind sehr zufrieden mit dem Makler. Die Kommunikation war jederzeit sehr freundlich, höflich und transparent.…Weiterlesen auf Google