Heizungspflicht gestrichen. Warum der Verkauf trotzdem schwieriger wird.
Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Die 65-Prozent-Regel ist weg, alte Heizkessel müssen nicht mehr getauscht werden. Wer daraus schließt, dass sich die Sanierungsfrage beim Hausverkauf erledigt hat, liegt falsch. Sie hat sich nur verschoben, vom Gesetz zum Geldbeutel.
Rechtsstand September 2026
Der Kern der Reform
Zwei Regeln, die viele Eigentümer jahrelang beschäftigt haben, sind ersatzlos gestrichen
Das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG, wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und trat einen Tag später in Kraft. Es ersetzt das Gebäudeenergiegesetz, das in der öffentlichen Diskussion als Heizungsgesetz bekannt war.
Die 65-Prozent-Regel
Die Vorgabe, dass eine neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss, gilt nicht mehr.
Der 30-Jahre-Kessel
Öl- und Gasheizkessel älter als 30 Jahre mussten bisher stillgelegt werden. Dieses Betriebsverbot ist weggefallen.
Was bleibt
Zwei Nachrüstpflichten gelten weiter, und sie treffen den Käufer
Beide müssen innerhalb von zwei Jahren ab der Grundbuchumschreibung erfüllt sein. Kauf, Schenkung und Erbfall gelten dabei gleichermaßen als Eigentümerwechsel.
Oberste Geschossdecke dämmen
Die Decke zum unbeheizten Dachraum muss einen Mindestwärmeschutz erreichen. Ist das nicht möglich, wird stattdessen das darüberliegende Dach gedämmt.
Leitungen dämmen
Zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden. Das ist die günstigste der Pflichten und meist an einem Tag erledigt.
Ausnahmen gelten weiter
Denkmalschutz, technische Unmöglichkeit und wirtschaftliche Unvertretbarkeit befreien von der Pflicht. Auch kleine Gebäude und bereits erfüllte Nachrüstungen sind ausgenommen.
Alle Fristen und Ausnahmen im Detail finden Sie auf unserer Seite zur Sanierungspflicht beim Hausverkauf.
Der neue Fahrplan
Die Bio-Treppe: was neue Öl- und Gasheizungen ab 2029 tanken müssen
An die Stelle der 65-Prozent-Regel tritt eine schrittweise steigende Quote für erneuerbare Brennstoffe. Wer sich neu eine Gas- oder Ölheizung einbaut, muss diese ab 2029 anteilig damit betreiben. Der Anteil steigt in Stufen.
Der Haken
Ohne Pflicht wird die Rechnung nicht kleiner, nur unsicherer
Auf den ersten Blick ist die Nachricht für Verkäufer unsanierter Häuser gut: Der gesetzliche Zwang ist weg. Auf den zweiten Blick entsteht daraus ein neues Problem.
Solange die alte Regelung galt, war die Rechnung für einen Käufer unangenehm, aber klar. Er wusste, was er tun muss und bis wann. Diese Klarheit gibt es jetzt nicht mehr. Die Pflicht ist gestrichen, die Kostenentwicklung ist es nicht.
Der Brennstoff wird teurer
Ab 2029 muss ein wachsender Anteil erneuerbar sein. Erneuerbare Brennstoffe sind derzeit deutlich teurer als fossile.
Die Förderung sinkt planmäßig
Wer später tauscht, bekommt weniger Zuschuss. Sowohl der Bonus als auch die förderfähigen Höchstkosten laufen halbjährlich nach unten.
Der Zeitpunkt ist offen
Ohne gesetzliche Frist muss jeder Käufer selbst entscheiden, wann sich der Tausch rechnet. Genau das kann er beim Besichtigungstermin nicht.
Ein Käufer, der vor einem unsanierten Haus steht und keine Zahlen hat, rechnet im Kopf. Und er rechnet immer zu hoch, weil er sich absichern will. Aus einem tatsächlichen Sanierungsbedarf von 60.000 Euro wird in seiner Kalkulation schnell das Doppelte, und dieser Betrag landet in seinem Angebot.
Die Antwort
Nicht sanieren, sondern beziffern
Die naheliegende Reaktion wäre, vor dem Verkauf zu sanieren. In den meisten Fällen ist das der falsche Schluss. Wer verkauft, streckt damit Kapital vor, das er bestenfalls zurückbekommt, und bindet sich monatelang an eine Baustelle.
Der Käufer schätzt
Er kennt den Zustand, aber nicht die Kosten. Also setzt er den höchsten Betrag an, den er für möglich hält, und zieht ihn vom Preis ab. Verhandelt wird über ein Gefühl.
Der Käufer rechnet
Stehen Maßnahmen, Kosten und Förderung schwarz auf weiß im Exposé, verschwindet der Spielraum für Schätzungen. Verhandelt wird über eine belegte Zahl.
Genau dafür ist unser Sanierungsfahrplan gedacht. Er hält fest, welche Maßnahmen bei Ihrer Immobilie sinnvoll oder verpflichtend sind, was sie realistisch kosten und welche Förderung dafür in Frage kommt. Sie geben dabei keinen Euro für Handwerker aus. Sie verteidigen nur Ihren Preis mit Zahlen statt mit Argumenten.
Geld vom Staat
Förderung: das gilt seit dem 21. Juli 2026
Parallel zum GModG wurde die Heizungsförderung der KfW angepasst. Sie besteht weiterhin aus einer Grundförderung und mehreren Boni, die sich addieren lassen.
Klimageschwindigkeitsbonus
Aktuell 16 Prozent. Er sinkt alle sechs Monate um 4 Prozentpunkte und läuft im August 2028 aus.
Einkommensbonus
Bis zu 40 Prozent bei einem zu versteuernden Haushaltseinkommen bis 30.000 Euro, gestaffelt bis 50.000 Euro.
Für die Verkaufsverhandlung ist dieser Punkt wichtiger, als er klingt. Ein Käufer, der nicht weiß, dass ein erheblicher Teil der Kosten gefördert wird, kalkuliert mit dem vollen Betrag. Diese Lücke schließt sich nur, wenn die Förderung im Exposé steht.
Häufige Fragen
Muss ich meine alte Heizung vor dem Verkauf austauschen?
Nein. Das Betriebsverbot für Öl- und Gaskessel älter als 30 Jahre ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ersatzlos entfallen. Eine funktionierende Bestandsheizung darf weiterlaufen.
Gilt die Bio-Treppe auch für meine vorhandene Gasheizung?
Nein. Die Quote für erneuerbare Brennstoffe betrifft neu eingebaute Öl- und Gasheizungen. Bestandsanlagen sind nicht betroffen. Ab 2045 muss der Brennstoff allerdings für alle klimaneutral sein.
Was muss der Käufer nach dem Kauf erledigen?
Zwei Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren ab Grundbuchumschreibung: die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs und die Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Ausnahmen gelten etwa bei Denkmalschutz oder Unwirtschaftlichkeit.
Zählt ein Erbfall als Eigentümerwechsel?
Ja. Kauf, Schenkung und Erbfall lösen die Zwei-Jahres-Frist gleichermaßen aus. Wer erbt und behält, trägt die Pflichten selbst. Wer verkauft, gibt sie an den Käufer weiter.
Lohnt es sich, vor dem Verkauf zu sanieren?
In den meisten Fällen nicht. Sie strecken Kapital vor, das Sie beim Verkauf bestenfalls zurückbekommen. Wirksamer ist es, den Sanierungsbedarf und die Förderung vorher beziffern zu lassen und beides offen ins Exposé zu schreiben.
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