Muss das Haus vor dem Verkauf saniert werden?
Kurz: Sie als Verkäufer müssen in der Regel nichts sanieren. Ihr Käufer schon. Und genau deshalb rechnet er es in sein Gebot ein. Wir klären vorher, worum es geht.
Die typische Lage
Die Pflicht trifft den neuen Eigentümer
Das Gebäudemodernisierungsgesetz knüpft die Nachrüstpflichten an den Eigentümerwechsel. Wer kauft oder erbt, hat dafür zwei Jahre ab Grundbucheintrag Zeit.
Zwei Punkte stehen noch im Raum
Die ungedämmte oberste Geschossdecke und ungedämmte Leitungen in unbeheizten Räumen. Die frühere Austauschpflicht für Öl- und Gaskessel älter als 30 Jahre ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz im Juli 2026 ersatzlos entfallen. Ausnahmen gelten weiter, etwa bei Denkmalschutz oder Unwirtschaftlichkeit.
Erben sind selbst betroffen
Auch der Erbfall ist ein Eigentümerwechsel. Wer erbt und behält, trägt die Pflichten. Wer verkauft, gibt sie weiter.
So gehen wir vor
Bestandsaufnahme vor Ort
Baujahr, Heizung, Dämmung, Leitungen. Im selben Termin wie die Wertermittlung, ohne zusätzlichen Aufwand für Sie.
Sanierungsfahrplan mit Zahlen
Jede Maßnahme einzeln: Kosten, Förderung und die Wirkung auf die Energieklasse. Kostenlos, aufgestellt mit unserem Netzwerk aus Energieberatern und Handwerksbetrieben.
Sanieren oder nicht sanieren
Wir rechnen beide Wege durch. Manche Maßnahme holt ihren Preis nie wieder rein, dann verkaufen Sie besser unsaniert und mit offenen Karten.
Der Fahrplan geht mit ins Gespräch
Der Käufer bekommt eine belegte Zahl statt Raum für Schätzungen. Das nimmt dem Zustand seine Wirkung als Verhandlungshebel.
Was das Gesetz konkret verlangt
Stand nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz vom Juli 2026. Vier Punkte, die beim Eigentümerwechsel zählen.
Oberste Geschossdecke dämmen
Die Decke zum unbeheizten Dachraum muss einen U-Wert von 0,24 W je Quadratmeter und Kelvin einhalten. Alternativ kann statt der Decke das darüberliegende Dach gedämmt werden. Betroffen sind Gebäude, die jährlich mindestens vier Monate auf mindestens 19 Grad beheizt werden.
GModG, ehemals § 47 GEG
Leitungen in unbeheizten Räumen dämmen
Zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden. Das ist die günstigste der Pflichten und meist an einem Tag erledigt.
GModG
Zwei Jahre ab Eigentumsübergang
Die Frist läuft für den neuen Eigentümer ab der Grundbuchumschreibung. Kauf, Schenkung und Erbfall sind gleichermaßen ein Eigentümerwechsel.
GModG
Die Heizungspflicht ist entfallen
Das Betriebsverbot für Öl- und Gasheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, wurde mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz vom 28. Juli 2026 ersatzlos gestrichen. Wer eine alte Heizung im Haus hat, muss sie beim Eigentümerwechsel nicht mehr austauschen lassen.
GModG, § 72 GEG gestrichen
Rechtsstand September 2026 nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz. Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung und keine Energieberatung im Einzelfall. Maßgeblich ist das Gesetz in seiner jeweils geltenden Fassung.
Häufige Fragen
Muss ich vor dem Verkauf sanieren?
In aller Regel nein. Die Nachrüstpflichten greifen beim neuen Eigentümer. Wirtschaftlich kann eine einzelne Maßnahme trotzdem sinnvoll sein, das rechnen wir vorher durch.
Was gilt bei einem geerbten Haus?
Der Erbfall ist ein Eigentümerwechsel. Behalten Sie das Haus, gelten die Fristen für Sie. Verkaufen Sie, übernimmt der Käufer die Pflichten.
Was kostet der Fahrplan?
Nichts. Die Berechnung und die Vermittlung an unser Netzwerk sind kostenlos. Die Umsetzung beauftragen Sie selbst, zu den Preisen, die Sie vorher gesehen haben.
Welche Nachrüstpflichten gibt es überhaupt noch?
Zwei: die Dämmung der obersten Geschossdecke beheizter Räume und die Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Die frühere Austauschpflicht für Öl- und Gaskessel älter als 30 Jahre ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz im Juli 2026 ersatzlos gestrichen worden.
Gilt die Pflicht auch, wenn ich selbst im Haus wohne?
Bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, greift die Nachrüstpflicht erst beim Eigentümerwechsel. Solange Sie also selbst dort wohnen und nichts verkaufen oder vererben, müssen Sie nichts nachrüsten.
Was ist, wenn sich die Dämmung gar nicht rechnet?
Dann entfällt die Pflicht. Das Gesetz kennt ein Wirtschaftlichkeitsgebot: Maßnahmen müssen sich innerhalb ihrer üblichen Nutzungsdauer durch die Einsparungen amortisieren. Ob das im Einzelfall so ist, gehört in den Sanierungsfahrplan, nicht ins Bauchgefühl.
Erst rechnen, dann entscheiden
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